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Invitaba ayer la señora Corredor a los promotores a crear empleo de calidad en el sector inmobiliario, entre otros medios a través de la rehabilitación.

Es cierto que hay un montón de trabajo a hacer. Nuestros cascos urbanos del centro de ciudad vienen años sufriendo de eso que los americanos llaman el urban sprawl, la migración de las parejas jóvenes hacia la periferia, en busca de vivienda nueva y asequible. El conseguir que la vivienda más antigua del centro urbano recupere su atractivo, incluyendo el alquiler, para ciertos segmentos de población es sin duda deseable.
Pero aceptada la buena intención, hay que afinar el tiro si realmente se quiere conseguir ese objetivo.

Creo que la promoción inmobiliaria y la rehabilitación son negocios distintos. Lee el resto de esta entrada »

Esta semana me he pasado un par de días por Suecia. En la industriosa Gotemburgo, que es donde tienen empresas como Volvo o SKF su base principal. Ya conocía la ciudad pero, aunque breve, me ha servido para renovar alguna experiencia, sobre aquella tierra y su gente. La verdad es que lo primero que he aprendido es que por allí en estas fechas hace un frío que pela, la gente esquía en los campos de golf, hacen carreras de coches en los lagos helados y siguen con su vida cotidiana con bastante normalidad ya hagan unos refrescantes 18º bajo cero o unos templados 6º bajo cero, que fueron los que yo disfruté. Grado arriba grado abajo según de dónde soplase el viento.

Y también he aprendido que las personas mayores no lo pasan muy allá, porque las aceras heladas son una amenaza bastante general Lee el resto de esta entrada »

Sube la vivienda. No se asusten o no se ilusionen, depende de qué lado estén: no es aquí. Es en China. De vez en cuando le echo un vistazo al China Daily, ventajas de Internet. Le ayuda a uno a ganar en perspectiva. Aunque hay frases que son iguales en chino, en inglés o en español: “francamente, no me puedo permitir casarme si eso significa que me tengo que comprar un apartamento” (Soaring house prices, headache for single chinese, China Daily, 12-1-2010). Utilizan un índice por allí, que es los meses de ingreso para poder pagar un metro cuadrado de vivienda. En Beijing, 7 meses. O sea que en 10 años, dedicando toda su renta, tiene uno un apartamento de unos 15 metros cuadrados. O como diría Gila, “tiene cocinita, para freír huevos, uno”.

Los chinos han aterrizado en el capitalismo y tendrán que adaptarse, también a este problema. El gobierno chino está tomando medidas que incluyen limitar el crédito a los inversores especulativos y facilitárselo a los primeros compradores, pero ya veremos el caso que la banca de por allí le quiere hacer. Lo que sí parece cierto es que chinos y chinas andan estresados con el tema. O nos casamos sin casa, o sea nos hacemos un naked marriage, que así le llaman, y tenemos estrés porque no la tenemos, o nos compramos una casa usando los ahorros de los padres, nos hipotecamos con precios caros y nos estresamos igual, y además estresamos a padres y suegros. No me lo estoy inventando, los comentarios no son de aquí, son de Harbin, en Heilonjiang, la capital de China nororiental.

Ahora que aquí tenemos atascada la cosa pensamos que el problema es el precio de la vivienda y si la que hay baja el 10%, el 20% o lo que sea más. Pues no, el problema de verdad gordo Lee el resto de esta entrada »

No busque esto...

Disculpen que me apoye en el auto-plagio al arrancar, como ya he hecho otra vez, con el personaje de Kevin Costner en la película “The War”. En 1970, regresa de Vietnam, se re-encuentra con sus dos hijos y sin nada de dinero necesita una casa en la que reconstruir su vida con su familia. Después de muchas tribulaciones consigue comprar una en la subasta de un banco, por un precio irrisorio, una auténtica ganga. Aunque queda claro que lo que compra no es precisamente la mansión de “Dallas”, sino una vieja casita necesitada de muchas reparaciones.

En España, no hace falta un Vietnam, hay mucha gente que querría conseguir lo mismo: una ganga. El GRAN debate inmobiliario de hoy día es el de la bajada de los precios de la vivienda, en el que, naturalmente, hay dos bandos enfrentados en una guerra sorda: el de los que quieren vender y el de los que quieren comprar. Lee el resto de esta entrada »

Mallorca

Tragedias urbanas

De vez en cuando se cae una casa y mata a alguna pobre gente. No suele ocurrir en los mejores barrios, sino en los de gente modesta, en cascos antiguos de casas abigarradas Tal vez se ha hecho alguna obra, en la propia casa o la de al lado y se ha tocado algo que no se debía tocar o las lluvias del otoño le han dado el empujón mortal a una estructura debilitada. No es inusual que la casa venga quejándose durante años. que sus suelos se inclinen o sus paredes se agrieten y los vecinos lo vean. Pero como los arreglos valen dinero, y de eso no hay, se deja correr la cosa por ellos o por los dueños, en la confianza de que no pasará nada. Hasta que una noche pasa.

No debería de pasar.

Así que cuando sale el concejal de turno diciendo que no se conocía ningún problema, que no había denuncia y otras excusas de manual y luego políticos de alto rango acuden al funeral y todo el mundo se lamenta, no puedo evitar pensar en el pecado de omisión. Lee el resto de esta entrada »

Llevo unos veinticinco años chapoteando en el sector inmobiliario. Digo chapoteando porque la natación es un ejercicio de aguas claras, brazada regular y respiración ordenada. Las ciencias se desarrollan de ese modo, a base de investigación, prueba y error, fijar unos factores para ver el efecto de la variación de otros y cosas así. Hasta en la ciencia económica, con el uso de la econometría, el método científico es de aplicación sistemática. En la cuestión inmobiliaria, en cambio, no se nada, se chapotea. Porque el agua no es clara sino fangosa, y en consecuencia hay que andar con cuidado en no darse con una roca al tirarse de cabeza o en no quedarse atrapado en el limo del fondo (dramático principio, ¿eh?)

La cuestión es que cuando uno no ve lo que hay debajo, es casi mejor cruzar apoyándose en algunas piedras firmes, si no basadas en la ciencia al menos sí en la experiencia.
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Yo a base de chapoteo creo haber aprendido cuáles son algunas de esas piedras. Y creo que hay dos o tres que son clave (piedras clave, ya saben).

Location, Location, Location

Location, Location, Location: el sitio un poco húmedo

Una, ésa que dicen los ingleses, “location, location, location…”. De entre las cualidades más importantes de un inmueble, si no la más, destaca su ubicación. Un buen inmueble en un sitio malo no es realmente bueno. Y un mal inmueble en un sitio bueno no es totalmente malo. Pero la gente hay ratos que se olvida. Ahora por ejemplo que las entidades financieras empiezan a cargarse de inmuebles que sus dueños no han podido vender para pagar, se darán cuenta de que les entra en sus carteras lo regular y lo malo, muy a menudo por su situación. A nivel personal, a lo largo de la vida económica de uno, yo diría que hay que procurar ser bastante inflexible en este tema, aunque la cocina sea preciosa y el sofá vaya perfecto en el salón.

La segunda es que una buena operación inmobiliaria, cuando se quiere invertir en ella para obtener una renta, pende, sobre todo, de un buen inquilino y de un buen contrato. En España llevamos años sin aplicar este principio. Por conveniencia o ambición, se ha pensado que una buena operación era aquélla en la que el suelo para edificar era aparentemente barato o en la que simplemente se obtenía una financiación generosa y la exposición de recursos propios era reducida. Error. Lo primero es el uso, determinado por las decisiones del usuario, inquilino preferentemente. Detrás viene todo lo demás. Ya sé que es difícil de hilar esa secuencia de esa manera, pero habrá que ver cómo no volvemos a darnos de cabeza en la misma roca. La razón por la que no ha corrido tanta sangre en el sector terciario como en el residencial es que buena parte de las decisiones de promoción terciaria están condicionadas por los compromisos previos con inquilinos, que además tienen más claras las buenas ubicaciones, cosa que en el residencial no ha ocurrido. En el residencial la mayor parte de la actividad ha sido especulativa. Especulativa en el sentido de confiar que los compradores o inquilinos aparecerían.

Y para la tercera me remito a Abraham Lincoln: You can fool some of the people all of the time, and all of the people some of the time, but you can not fool all of the people all of the time (puedes engañar a alguna gente todo el tiempo, o a todo el mundo durante un tiempo, pero no a todo el mundo durante todo el tiempo). La vivienda en España, en términos de múltiplos de renta disponible, sigue estando cara. Ya sé que desmontar el tinglado es doloroso y muchas empresas o entidades pueden irse a la quiebra si los suelos se deprecian, pero al final el fundamento del crecimiento futuro de nuestro sector inmobiliario pasa por un abaratamiento de la vivienda y muy en particular del suelo. La iniciativa de CiU sobre trabajar sobre derechos de uso para generar vivienda de alquiler económico, mientras tanto, tiene el mérito de echarle imaginación a un tema imprescindible pero resulta únicamente una solución parcial.

Bueno, me ha salido esto un poco pétreo, espero que no plúmbeo…

El sábado pasado nos fuimos mi hijo y yo a ver una subasta de pisos que organizaban nuestros asociados, Euroestates, en Oporto.

Aunque en Tulipp nos dediquemos profesionalmente a esto de las subastas, nos epató lo que vimos. Yo no hacía más que pensar “¿esta gente no estaba también en crisis?”: la sala a rebosar, compradores de todas las edades, muchas parejas jóvenes.

En Oporto subastó Euroestates 52 pisos. Al día siguiente subastó otros 58 en Lisboa. Todos ellos inmuebles adjudicados del Banco Espirito Santo, el de Cristiano Ronaldo, ya saben. Presenciamos la subasta de los primeros 13 “lotes”, que se vendieron todos…

Luego nos han contado nuestros amigos que adjudicaron el 68% de los pisos que ofrecieron en Oporto y el 100% de los que ofrecieron en Lisboa.

Naturalmente, por la cuenta que me tiene, saqué la calculadora y me dije, “a ver el truco”. Lee el resto de esta entrada »

Al poco de empezar a trabajar como empleado de banca en 1969 me volví un chapucero, como casi todos mis colegas. La jornada era de ocho de la mañana a tres de la tarde y lo habitual entonces era ir a casa, comer, intentar descansar un rato y marcharse a un segundo trabajo,”la chapuza” que ayudaba a sacar adelante a la familia: llevar contabilidades, dar clases, o en algún caso, rellenar letras de venta de pisos… Un promotor de viviendas me traía entonces tacos de 120 letras de cambio, piso igual a taco. La primera rellena con los datos del comprador, importe, vencimiento, el resto en blanco. Yo tenía que rellenar ese resto con todos los datos, añadiéndoles un mes al vencimiento, así hasta los 10 años. Fue un curso de mecanografía gratuito, pelín monótono.

No existía entonces el préstamo con garantía hipotecaria, ni había mercado hipotecario, ni compromisos de treinta o cuarenta años para comprar una casa. Los promotores se financiaban descontando aquellas letras de venta de pisos que conseguían colocarle a los bancos, dentro de los noventa días o a “largo plazo” o sea dieciocho meses como máximo. Era común que los novios ahorrasen para comprar una casa y tenerla pagada antes de casarse. Las tarjetas de crédito no existían… ¡No ha cambiado nada la cosa!

Luego vino el “desarrollo”, aprendimos a vivir a crédito, surgieron los mercados financieros, los préstamos hipotecarios, la moneda única y las titulizaciones. Todos instrumentos de prosperidad aparente, pero que uno no puede evitar preguntarse si no nos han complicado la vida. Insensiblemente nos hemos ido deslizando colectivamente por la senda del endeudamiento creciente, sin pararnos a mirar bien cómo de resbaladizas eran las paredes del agujero donde nos metíamos.

Estos días en el Salón Inmobiliario de Madrid –SIMA- he hablado con personas que representan a casi todos los sectores alrededor de la vivienda. Financiadores, intermediarios, promotores, usuarios. Todos tienen problemas. Los financiadores, bancos y cajas, a ver cómo encajan y cómo gestionan y venden sin pérdidas masivas los inmuebles que se están quedando. Los intermediarios, entre ellos yo, preocupados porque sin tráfico no hay negocio. Muchos promotores, a ver cómo consiguen reducir sus existencias sin quebrar en el empeño. Los usuarios, y ayer había muchos de ellos en SIMA, buscando su vivienda ideal en el sitio y al precio que quieren y que en general no encuentran.

Todo ello me ha hecho pensar en las cuestiones clave que creo que hay que resolver:

• Por una parte la vivienda está cara. Los incrementos de precio entre 2002 y 2006 han hecho que el precio se doble en esos cinco años y el precio ha pasado a 6,5 rentas medias, frente a 3,5 en Estados Unidos o 4,4 en Francia (vide Ricardo Vergés). Admitido que ya se ha producido un cierto ajuste, dicho ajuste ha sido poco para las viviendas con demanda y sólo algo más real en las sobrantes.
• Por otra, existe un importante exceso de viviendas en lugares sin demanda. No es que no exista porque el precio es excesivo, no existe porque no existe, porque no hay gente. La producción de vivienda ha estado más condicionada por la existencia de suelo a precio aparentemente aceptable y financiación para el mismo que por las necesidades reales de la población de la zona. Su producción responde a la acepción menos peyorativa del término especulación: se ha producido vivienda más en la esperanza de que la demanda surgiría que en el conocimiento de que la demanda existía.

Nos encontramos así con la paradoja, tal como gritaban ayer un grupito de manifestantes en SIMA, de que hay “casas sin gente y gente sin casa”. Si profundizamos en ese problema, buena parte de las casas sin gente lo son porque la gente no quiere casas en esos sitios. Y buena parte de la gente sin casa lo es porque no hay casas a los precios que ellos quieren en donde las quieren. Si rememoro mis nociones de Teoría de Conjuntos, es en la intersección donde sería deseable un ajuste más temprano y sin embargo donde más resistencia se produce.

Me temo que esta cuestión nos va a traer bastantes sinsabores. Pero la corrección es necesaria y haríamos mal en no ayudar a que se produjese, en lugar de caer en la tentación de prolongar la situación y seguir en la espiral precio-endeudamiento a base de hipotecar a nuestros hijos. Cuanto antes se resuelva esto, mal que duela, mejor.

El problema está en que los ingentes beneficios generados están ya en el bolsillo de algunos, mientras que las pérdidas que se tendrán que generar es probable que tengan que salir de los bolsillos de otros. C’est la vie!

…Por cierto, hasta los extra-terrestres quieren su casa…

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¿Se acuerdan de cuando los coches tenían esa palanquita? Supongo que la mayoría no, porque el estárter desapareció con los carburadores y otros adminículos de la mecánica automotriz de hace treinta o cuarenta años. El principio del estárter era sencillo: cuando el motor se arrancaba en frío había que enriquecer manualmente la mezcla de combustible que entraba en los cilindros, o sea subir la proporción de gasolina y bajar la de aire, para que el motor desarrollara la suficiente potencia para los primeros minutos de sobre-esfuerzo. Controlarlo tenía su cosa porque si uno no se andaba con cuidado y se pisaba demasiado el acelerador al darle a la llave, entonces entraba demasiada gasolina y el motor se anegaba, con lo que ya no arrancaba ni a tiros. Los machistas decían entonces que eso siempre les pasaba a las mujeres, que claro, no entendían de motores, ni sabían leer mapas. Había que esperar a que la gasolina se drenase o se evaporase, no lo tengo muy claro, para volver a intentarlo. O empujar.

Pero bueno, en realidad de lo que quiero, o mejor dicho tengo que hablar es, otra vez, y disculpen, del dichoso problema de los pisos que no se venden. Ni a empujones. Y es que hoy he leído sobre la iniciativa de la APCE y el Banco de Santander de rebajas en los pisos ya financiados por ese banco. Trabajo todo el día intentando que esto del real estate mueva y la verdad me da un poco de pereza tener que escribir sobre lo mismo por la noche, y además en plan divertido. Pero es que el cuánto tienen que bajar los pisos para que sea recomendable comprar (pregunta que me hacen varias veces al día), si hay financiación o no y cosas así, tiene tanta repercusión sobre nuestro entero sistema económico financiero, que no puedo evitar meter baza.
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No nos bañamos nunca en el mismo río, que el agua nunca es la misma ni nosotros somos los mismos. Mi profesor de filosofía de bachillerato es uno de los que recuerdo con estima. Porque explicaba muy bien su materia y se me quedaron algunos retazos de saber, como lo de Heráclito, que no he olvidado, ni tenido la suficiente voluntad de agrandar como hubiera debido. Y también porque mantenía la teoría de que con poca luz se piensa mejor, así que nada más entrar en clase apagaba las luces y bajaba las persianas, dejándonos en una penumbra que los alumnos apreciábamos sobremanera para pasarlo bien entre nosotros o simplemente echar una siestecita.

Es probable que en la oscuridad se piense mejor, pero estoy seguro que se ve menos. O sea que la oscuridad puede ser buena para la reflexión o para la introspección, y de ahí puede venir lo de la consulta con la almohada, pero la luz es necesaria para tener información y poder decidir en consecuencia.

Estamos viviendo un momento económico en que las dificultades por el enfriamiento del sector inmobiliario residencial trascienden del mismo, dado su impacto sobre el sistema financiero. El sobre-expuesto sistema financiero. Ese impacto ha provocado una reacción defensiva en la banca, que de rebote está afectando drásticamente a nuestra entera economía, inmobiliaria o no.

Así que el problema ya no es si chico o chica pueden dejar de vivir con sus padres y cosas así. Lo verdaderamente importante es resolver el empacho financiero-inmobiliario en que estamos metidos. O sea que se vaya vendiendo lo que hay. Y para eso, me decía alguien esta semana, hacen falta tres cosas: confianza, precio y financiación. El precio se tiene que adaptar a la demanda. Creo y trabajo en ello desde mi empresa. La financiación, los bancos sabrán qué solución dan para no convertirse en víctimas de sus propias estrategias. Pero lo de la confianza, eso sí es complicado. De “tenemos un problema y esto va a peor” a “tenemos un problema pero vamos a solucionarlo y así saldremos de ésta” va un abismo… de confianza.

Para conseguir mejorarla hay claves políticas, laborales, personales, mediáticas. Pero sin duda una de ellas es, simplemente, disponer de información. Información correcta, buena o mala. Lo mejor, siempre, es saber nuestra situación.

Dicen que el negocio inmobiliario en España se caracteriza por su opacidad. Hay bastante de cierto. Buena parte del problema no viene tanto de una intención de desinformar sino de una falta de acuerdo sobre cómo informar, porque la situación cambia constantemente, como el río de Heráclito. Es urgente consensuar y ordenar lo que contamos o nos cuentan.

En el sector de oficinas, en todos los países, se manejan cinco datos básicos: stock, desocupación, contratación, precio y oferta futura. Si se fijan NO SE HABLA DE PRECIOS FUTUROS. Cada cual hace su estimación en función de esos cinco factores. En la vivienda deberíamos ser capaces de hacer lo mismo, pero los mensajes que recibimos son parciales y a menudo discordantes. Ministerio de la Vivienda, Banco de España, sociedades de tasación, INE, Asociación Hipotecaria, APCE, Colegio de Arquitectos, Colegio de Registradores, servicios de estudios varios, no nos dan información completa y clara.

Algo así como:

1. STOCK AND FLOW

a. Cuántas viviendas hay en España (STOCK)
b. Cuántas de las anteriores están vacías, con voluntad de sus propietarios de venderlas o alquilarlas (STOCK VACÍAS)
c. Cuántas viviendas se han acabado o demolido en el período (FLOW, incremento o reducción del stock)
d. Cuántas viviendas se han vendido, alquilado o desocupado en el período (FLOW, incremento o reducción del stock de vacías)

2. PRECIOS.

Sobre 1d, precios de transacción, en alquiler o venta

3. OFERTA FUTURA

Viviendas iniciadas (FLOW, incremento futuro del stock)

Todo lo anterior tiene que ser claro, no me valen diferencias de medio millón como escucho, se puede desagregar según se solicite por provincias, por tramos de precio, por tipo de vivienda, si son viviendas protegidas o no, etc. Y se puede disponer de los datos trimestralmente o cuando se diga, pero con regularidad fija.

Ese consenso es urgente. Y mientras tanto los ejercicios predictivos sobre el precio de la vivienda son arriesgados y probablemente contraproducentes. La gente debemos tomar NUESTRAS DECISIONES DE COMPRA en cuanto a precio y momento. Con información clara como el día y después de consultarlo con la almohada, en la oscuridad.

Heráclito de Éfeso, El Oscuro

El cambio, el devenir, está regido por el logos. El logos regula el devenir como una ley inmanente al mundo. El devenir se da según la lucha de los contrarios (Heráclito de Éfeso, El Oscuro, 535-484 a.C.)

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