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Llevo unos veinticinco años chapoteando en el sector inmobiliario. Digo chapoteando porque la natación es un ejercicio de aguas claras, brazada regular y respiración ordenada. Las ciencias se desarrollan de ese modo, a base de investigación, prueba y error, fijar unos factores para ver el efecto de la variación de otros y cosas así. Hasta en la ciencia económica, con el uso de la econometría, el método científico es de aplicación sistemática. En la cuestión inmobiliaria, en cambio, no se nada, se chapotea. Porque el agua no es clara sino fangosa, y en consecuencia hay que andar con cuidado en no darse con una roca al tirarse de cabeza o en no quedarse atrapado en el limo del fondo (dramático principio, ¿eh?)

La cuestión es que cuando uno no ve lo que hay debajo, es casi mejor cruzar apoyándose en algunas piedras firmes, si no basadas en la ciencia al menos sí en la experiencia.
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Yo a base de chapoteo creo haber aprendido cuáles son algunas de esas piedras. Y creo que hay dos o tres que son clave (piedras clave, ya saben).

Location, Location, Location: el sitio un poco húmedo

Una, ésa que dicen los ingleses, “location, location, location…”. De entre las cualidades más importantes de un inmueble, si no la más, destaca su ubicación. Un buen inmueble en un sitio malo no es realmente bueno. Y un mal inmueble en un sitio bueno no es totalmente malo. Pero la gente hay ratos que se olvida. Ahora por ejemplo que las entidades financieras empiezan a cargarse de inmuebles que sus dueños no han podido vender para pagar, se darán cuenta de que les entra en sus carteras lo regular y lo malo, muy a menudo por su situación. A nivel personal, a lo largo de la vida económica de uno, yo diría que hay que procurar ser bastante inflexible en este tema, aunque la cocina sea preciosa y el sofá vaya perfecto en el salón.

La segunda es que una buena operación inmobiliaria, cuando se quiere invertir en ella para obtener una renta, pende, sobre todo, de un buen inquilino y de un buen contrato. En España llevamos años sin aplicar este principio. Por conveniencia o ambición, se ha pensado que una buena operación era aquélla en la que el suelo para edificar era aparentemente barato o en la que simplemente se obtenía una financiación generosa y la exposición de recursos propios era reducida. Error. Lo primero es el uso, determinado por las decisiones del usuario, inquilino preferentemente. Detrás viene todo lo demás. Ya sé que es difícil de hilar esa secuencia de esa manera, pero habrá que ver cómo no volvemos a darnos de cabeza en la misma roca. La razón por la que no ha corrido tanta sangre en el sector terciario como en el residencial es que buena parte de las decisiones de promoción terciaria están condicionadas por los compromisos previos con inquilinos, que además tienen más claras las buenas ubicaciones, cosa que en el residencial no ha ocurrido. En el residencial la mayor parte de la actividad ha sido especulativa. Especulativa en el sentido de confiar que los compradores o inquilinos aparecerían.

Y para la tercera me remito a Abraham Lincoln: You can fool some of the people all of the time, and all of the people some of the time, but you can not fool all of the people all of the time (puedes engañar a alguna gente todo el tiempo, o a todo el mundo durante un tiempo, pero no a todo el mundo durante todo el tiempo). La vivienda en España, en términos de múltiplos de renta disponible, sigue estando cara. Ya sé que desmontar el tinglado es doloroso y muchas empresas o entidades pueden irse a la quiebra si los suelos se deprecian, pero al final el fundamento del crecimiento futuro de nuestro sector inmobiliario pasa por un abaratamiento de la vivienda y muy en particular del suelo. La iniciativa de CiU sobre trabajar sobre derechos de uso para generar vivienda de alquiler económico, mientras tanto, tiene el mérito de echarle imaginación a un tema imprescindible pero resulta únicamente una solución parcial.

Bueno, me ha salido esto un poco pétreo, espero que no plúmbeo…