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Sin screening...

A principios los años 70 se liberalizó la apertura de oficinas del sistema bancario, que hasta entonces el Banco de España había restringido, atándola estrechamente a la solvencia de cada entidad. Así que en esa década se pasó de algo más de 4.000 oficinas de bancos y cajas a 13.000 en 1.980. O sea que se abrieron más de 8.000 en diez años, unas dos al día. Dos son las que a mí me tocó inaugurar.

Aterricé en Xátiva en 1973, con 26 años, casado, con dos hijos y mi Seat 850. La verdad es que de Economía, el Sistema Bancario o cualquier cosa que se acercase a una visión un poco amplia del país tenía poca idea. Lo único que había medio aprendido en los cuatro años que llevaba en el Banco de Bilbao era a intentar distinguir entre a quién prestarle dinero y a quién no. Razonar el por qué conceder un crédito o renovarlo tiene una cierta dosis de inventiva y mucho de saber administrar la confianza, mezcla de lógica e intuición. Lee el resto de esta entrada »

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¿Ganga?

Lo de “morralla” es un término venido a menos. A mí siempre me ha parecido apreciable la acepción marinera, porque lo del arroz a banda y el caldero del Mar Menor son debilidades que con los años se me han ido acrecentando, no debilitando como su nombre parecería indicar. La morralla con la que se hace el fondo del arroz, morralla baja (gallineta -o gallina-, rascasa, cintas, princesas, vacas, serranos, pargos pequeños, arañas) o la morralla superior (cangrejos, cántaras, burros, chapa, mújol pequeño, galeras e invasores) no es por tanto algo despreciable. Su aspecto no será muy atrayente, pero es el secreto de un buen arroz.

Pero bueno, ya saben que esto no es un blog sobre gastronomía. Así que me toca hablar de otra “morralla”, la inmobiliaria, en otro significado del término que no parece tener más que connotaciones negativas. Hoy leo en Cotizalia un artículo a propósito de los llamados “adjudicados” de los bancos y cajas, los inmuebles que proceden de la ejecución de créditos hipotecarios impagados o embargos por otras causas. Dice que una buena parte de lo que los bancos quieren vender es “morralla” y que “lo bueno” ya lo han vendido. En plan simplista es fácil de admitir, lo primero que se vende es lo bueno. Lo que pasa es que en ese territorio de los inmuebles adjudicados, lo normal es que lo que abunde sean inmuebles de peor calidad que la media y lo raro es que hubiese algo bueno. La razón es sencilla: si usted es propietario de un buen piso ya procurará venderlo y pagarle al banco en lugar de esperar a que el banco le ejecute, algo que seguro va a traerle dolores de cabeza. Ahora si es usted propietario de un piso regulín o peor, a lo mejor no va a poder venderlo y pagar, ni aunque quiera. No por lo que el banco o caja requiere para cancelar la deuda.

Y ahí se inicia un penoso proceso en que el banco o caja va a acabar cargando con un inmueble que no quiere y el propietario va a perder su habitación.

Cuando los bancos y cajas intentan vender de nuevo esos inmuebles, van a querer hacerlo con la menor pérdida posible. Incluso van a intentar ganar dinero, si pueden, para compensarles de las pérdidas que deben admitir en otras ventas, porque al fin y al cabo gestionan una cartera y tienen una cuenta de resultados. No importa lo que cada uno quiera, el mercado irá ajustando las expectativas de forma inexorable. Sí es cierto que sería deseable, también para los vendedores, que ese ajuste se produjese con celeridad y por ello es tan importante que los vendedores de necesidad “lean el mercado”.

Es evidente que el inmobiliario ha padecido en España una elevación de precios que los ha situado en niveles inasumibles dentro de una lógica doméstica o empresarial. Ahora estamos en un doloroso proceso de ajuste de precios a la baja, que duele no sólo al sistema financiero, sino a todos los que son propietarios, sobre todo si están endeudados con esos inmuebles como garantía. No hay un porcentaje mágico de bajada que todavía tenga que suceder, irá por zonas y por productos. Y no ha terminado el ajuste, con todo respeto al director general de La Caixa. Y en cuanto a los inmuebles adjudicados, lo que aseguro es que en esa morralla no vamos a encontrar merluza de pincho ni lubinas de tres kilos.

Pero si uno no se puede permitir la merluza de pincho, a lo mejor aquí está la solución para acceder a una vivienda. Se tiene que cumplir la condición de que el vendedor acepte que está vendiendo un producto de segunda o tercera clase y le ponga precio en consonancia. Obtener financiación para ese tipo de inmuebles no es ahora fácil y la compra a una entidad financiera lo hace posible. El secreto está en buscar y buscar, porque entre la morralla hay alguna cosa que vale la pena –no es que lo creo, es que estoy convencido-: qué zona es modesta (no hay lujos) pero susceptible de mejorar o no empeorar y saber distinguir qué inmueble, quiénes son mis vecinos, qué piso en qué edificio, es susceptible de arreglarse con pintura, cuidado y un poco de cariño. Algo que los inmuebles, como las personas, saben agradecer.

La verdad es que lee uno la prensa cada día y la tentación es caer más del lado de la depresión que de la esperanza. Hemos pasado de gestionar la abundancia a administrar la escasez. De golpe. Más duro cuando se tenía la sensación de que la cosa parecía ir tan bien. Por eso quiero recomendar, casi como terapia, la película Karakter. Todo es oscuro y siniestro, y el padre que le hace la vida imposible al chico nos hace darnos buena cuenta de lo que es pasarlo mal de verdad.

Pero por oscuro que esté el panorama, tenemos que reforzar nuestras defensas, y cuando se toman iniciativas en nombre del bien común, ello sólo se puede hacer con un sólido soporte: La Justicia, que no es el dar o repartir cosas a la humanidad, sino el saber decidir a quien le pertenecen esas cosas por derecho. La Justicia es ética, equidad y honradez. Es la voluntad constante de dar a cada uno lo que es suyo.

Me preocupa, por tanto, cómo y quién se pretende que encaje la pérdida que genere la puesta al día de los valores de suelos e inmuebles, que figuran en diferentes balances empresariales a precios que nadie parece estar dispuesto a pagar.

Es razonable que las empresas promotoras intenten descargar inmuebles en la banca, porque perciben que estos valen menos que la hipoteca que los grava. Y lo es que la banca los intente recolocar en el mercado, con algo de descuento y ayuda del tiempo. Lo que no sé si me creo es que eso vaya a funcionar tan fácilmente, pero mi preocupación no va por ahí.

Mi preocupación va porque creo que el sistema financiero puede estar detrayendo recursos de las operaciones de riesgo medido, de mercado, para financiar operaciones en las que tiene un interés propio. Alguien podrá decir que así lo ha hecho siempre y creo que ello podría resistir un juicio ético si la banca actuara de forma autónoma, pero puede no hacerlo cuando se requieren ayudas públicas. Se me ocurren varias preguntas:

a. ¿Puede una entidad financiera hacer compatible el adquirir un inmueble por el valor de su hipoteca, digamos al 80% de la tasación del inmueble, y ejecutar otro crédito hipotecario en que el crédito representa el 70% de la misma? ¿Quién asegura que el segundo deudor está protegido contra el interés particular de la entidad en beneficiar al primero por razones ajenas al puro riesgo? (Keynes: If you owe your bank a hundred pounds, you have a problem. But if you owe a million, it has)

b. A igualdad de ponderación del riesgo, ¿puede una entidad negar un crédito hipotecario de, digamos, el 80% de la tasación de un inmueble para una transacción entre particulares, y aprobar otro crédito por el 80% o 100% cuando de lo que se trata es de financiar la venta de un inmueble de la propia entidad?

c. En un entorno de liquidez escasa, ¿puede una entidad prorrogar créditos vencidos, por ejemplo sobre suelos con valor actual potencialmente inferior al propio crédito, simplemente para no hacer frente a las provisiones que requeriría la propia ejecución?

d. ¿Se están supervisando estas “minucias”?  

De Karakter saqué en limpio que es posible formarse una personalidad constructiva y triunfar en un ambiente hostil y que al final de la oscuridad, si trabajamos, hay luz. Y esto es algo que creo que debemos intentar trasmitir a nuestros chicos en los ratos que la Play Station lo permita.

Pero para poder estar seguros de que al final resolveremos nuestros problemas, los de toda la sociedad, todos tenemos que respetar y hacer respetar el Contrato Social, que incluye a la Justicia como pilar básico. Las pérdidas latentes, cuando se vayan materializando, las deben soportar quienes asumieron el riesgo empresarial, no otros.

 

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