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MetropolisWarren Buffett –Forbes #3, $72,9 B- y George Soros –Forbes #26, $24 B- tienen ambos 84 años. Parece que se les podrían haber quitado las ganas de seguir ganando dinero, pero insisten. Carlos Slim –Forbes #2, $78,9 B-, un chaval de 74 años, les sigue. Les sigue en lo de andar por España de compras. Qué coincidencia, ¿no?

Nadie dudará de que estos señores sepan lo que es ganar dinero. Y en el inmobiliario y sus vecindades, comprar cuando muchos quieren vender es parte de la sencilla filosofía de la gente que se hace rica. Vender cuando muchos quieren comprar es más discutible. Hay quien sostiene lo de “nunca vender” –“always buy, never sell” o ”to have and to hold”-. Si la deuda lo permite, claro.

Sobre la oportunidad de las compras en este momento en España, un primer dato: Carlos Slim va a adquirir el 25,6% de FCC por poco más de € 500 M. En diciembre 2006, Luis Portillo pagó a Acciona por su 15,06% de esa misma FCC, € 1.534 M. Acciona ganó € 1.000 M. O sea que Slim está comprando al 20% del precio de hace ocho años. Aunque la empresa se haya deteriorado, puedo entender que Slim no se pueda resistir. Detrás de esta venta: la elevada deuda de FCC.

Y hace un par de días leí lo de la dación en pago de Sacyr a Sareb por la deuda de Vallehermoso. Me ha hecho pensar en aquello de “quién te ha visto y quién te ve…”, porque Vallehermoso, fundada hace más de sesenta años, fue en su momento la mayor empresa del sector, con casi justos € 4.000 M en activos al 31-12-2001. La memoria de Sacyr al 31-12-2013 ya ni la nombra. Y ahora los activos de la empresa en el “banco malo”, lo que me quedaba por ver. Detrás de esta venta: la elevada deuda de Sacyr.

Parece claro que comprar cosas a gente muy endeudada es una oportunidad que los que pueden no desperdician. Como esto tiene tanta relación con nuestros últimos años del sector inmobiliario, creo que es interesante desmenuzar el cómo hemos llegado hasta aquí.

PRECALENTAMIENTO.-

España había entrado en la Unión Monetaria Europea en 1999. Llega el Euro y los tipos de interés descienden notablemente. La venta de viviendas va en aumento. A partir de 2002 se producen algunos movimientos de empresas significativos pero todavía discretos, aunque la OPA de Metrovacesa por Gecina ya se sale de esta categoría. Siempre me ha quedado la curiosidad de qué movió a los analistas de Santander y BBVA a “salirse” del sector, lo que ambos bancos materializaron con pocos días de diferencia. Se desata la guerra en Metrovacesa a raíz de la OPA de la italiana Caltagirone.

  • Mayo 2002, SCH, hoy Banco Santander, vende su 24,5% en Vallehermoso a Sacyr por € 568 M. Plus valía del Santander, € 300 M. En diciembre 2002, Fernando Martín compra el 6,7% de Vallehermoso que vende en junio de 2005, tras mucha disputa por el poder en la inmobiliaria, con una plus valía estimada de € 100 M
  • Junio 2002, BBVA vende su 23,9% en Metrovacesa a Bami (Joaquín Rivero), por € 545 M. Plus valía del BBVA € 369 M. En 2003 el endeudamiento de Metrovacesa pasa del 42% al 88% de su pasivo.
  • Febrero 2003, OPA hostil de Caltagirone sobre Metrovacesa, que no prospera tras la incorporación de nuevos socios a esta última, en particular la familia Sanahuja (Sacresa).
  • Marzo 2005, Metrovacesa compra el 30% de la francesa Gecina a AGF y Azur, y lanza una OPA por el 100% en una operación valorada en € 5.500 M.

EL AÑO EN QUE VIVIMOS PELIGROSAMENTE.-

En 2006 la promoción y venta de pisos ya está desbocada. Hacemos “surfing” sobre olas de diez metros. Se suceden, a más de OPV’s, las compraventas -y OPA’s en su caso- de grandes inmobiliarias, todas a cual mayor y más apalancada. Liquidez abundante. Euribor al 2,5%. Banesto y La Caixa venden sus inmobiliarias “just in time”. Lo mismo hacen Manuel Jové con Fadesa, Mario Losantos con Riofisa y Ferrovial con la suya. Como los hechos demostrarán, los vendedores fueron los listos. Aunque la venta de Colonial a Luis Portillo resultó, pese al beneficio para La Caixa, más que desafortunada en su resultado final.

  • Mayo 2006, OPV de Astroc (Enrique Bañuelos), empresa basada exclusivamente en la urbanización de suelo –hasta 17.400.000 m2-. Amancio Ortega (Inditex), entra de accionista. Llega a valer en bolsa hasta € 9.000 M.
  • Junio 2006, La Caixa vende su 39,37% en Colonial a Inmocaral (Luis Portillo), por € 1.481 M. Plus valía de La Caixa, € 680 M.
  • Julio 2006, Domingo Díaz de Mera, Nozar, Reyal y Alicia Koplowitz entran como accionistas de Inmocaral/Colonial.
  • Julio 2006, Banesto vende su 50,26% en Urbis a Reyal (Rafael Santamaría) por € 1.667 M. Plus valía de Banesto € 1200 M. OPA de Reyal por el 100% de Urbis.
  • Julio 2006, OPA de Constructora San José sobre Parquesol, € 917 M por el 100%.
  • Septiembre 2006, Manuel Jové vende su 54,6% en Fadesa a Martinsa (Fernando Martín), por 2.209 M. OPA de Martinsa por el 100% de Fadesa.
  • Diciembre 2006, Ferrovial vende su división inmobiliaria a Habitat (Bruno Figueras y socios), por € 2.200 M. Plus valía de Ferrovial € 770 M.
  • Diciembre 2006, deuda de Metrovacesa € 12.064 M.
  • Enero-Junio 2007, Colonial compra Riofisa por € 3.761 M al culminar su OPA por el 100%, tras acordar la adquisición del 50,01% de la familia Losantos por € 2.000 M.
  • Abril 2007, desplome en bolsa del 70% de Astroc de la que Nozar también es accionista.
  • Junio 2007, OPV de Realia, valorada en € 1.803 M, sufriendo por el desplome de Astroc semanas antes.
  • Diciembre 2007, deuda de Colonial € 9.000 M.

Casi todas las operaciones se consiguieron mediante apalancamiento casi total. La deuda de inmobiliarias y constructoras al final del período se acercaba al medio billón de euros, el 50% del PIB de España. Buena parte del importe de esa deuda otorgada por la banca la obtuvo ésta, a su vez, endeudándose en el exterior.

Después del verano de 2007 resultó patente que el sistema se había bloqueado, las ventas a particulares se frenaron y todos comprendimos, en retrospectiva y aunque algunos lo siguieron negando, que la dinámica que el sector había tomado era ya insostenible. Esto se ha caído. Empieza la depresión.

La pregunta que más me hacían: “¿cuánto crees que va a durar esto, hasta que mejore? ¿dos años, tres años?”

Continúa con “Una Filosofía Sencilla (2): El Estallido, La Resaca”.

1200 res 6th april 2009bLa verdad es que me da un poco de pereza ponerme a escribir sobre inmobiliario en un sábado, porque estoy todos los días en lo mismo, pero llega el fin de semana y caigo otra vez en la tentación…

El hecho es que hoy leo el informe de la llamada “Office of the Comptroller and Auditor General” –C&AG-, que debe ser algo así como el “tribunal de cuentas” irlandés, sobre NAMA , a su vez el “banco malo” de aquel país. Perdonen que siga utilizando ese término, sea por entendernos. Publicado esta semana, analiza el período 2010-2012, o sea los tres primeros años completos de funcionamiento de esa organización, que se creó en 2009. Siempre me ha parecido interesante seguir la marcha de NAMA, la “National Asset Management Agency” de Irlanda, porque al arrancar tres años antes que Sareb, nos puede dar pistas de lo que aquí llegue a suceder y, sobre todo, de hacia dónde debería orientarse la gestión de la entidad nuestra.

Desde que en 1993 me metí, o mejor dicho caí, en este mundo de los activos adjudicados, he mantenido la teoría, que al menos algunos de mis amigos ya aceptan como buena, que he dado en llamar “de los lodos inmobiliarios”. Si la tuviera que poner en términos científicos podría acudir a la genética y definir la generación de tales lodos como aquel “proceso de liquidación de carteras inmobiliarias en que, en ausencia de gestión, se produce una selección direccional a favor de los grupos de inmuebles (alelos en genética…) de peor relación calidad-precio”. O sea, si exponemos a un mercado un conjunto de inmuebles de relación calidad-precio diversa (por ubicación, diseño, dimensión, construcción, conservación) y nos quedamos al margen, o sea no hacemos nada, o si gestionamos mal, la demanda irá “extrayendo” de ese conjunto los que considera mejores, a velocidad decreciente (van quedando menos), hasta que esa extracción (venta) se detiene, generando lodos inmobiliarios, que están constituidos por los inmuebles que perviven como parte de la cartera. Sólo si se cambia, si se mejora, la relación calidad-precio, es posible reactivar la venta. Ese cambio, esa mejora, a su vez, puede suceder porque se bajen los precios de la oferta más deprisa que la pérdida de calidad de los inmuebles (que normalmente la pierden, sobre todo por deficiente conservación) o porque la demanda anticipe una relación futura distinta con la oferta. O sea que los precios del mercado inmobiliario en general suban.

Volvamos a Irlanda. En su constitución, NAMA emitió € 30.200 en deuda senior, para financiar la compra de activos “dañados” a la banca de ese país. Su plan de negocio de 2010, corregido en 2012, estableció que dicha deuda se cancelaría totalmente para 2020, con el resultante de la liquidación de esos activos, permitiendo además cubrir todos los gastos de explotación de ese período de 10 años. La amortización de la deuda (según el programa actual de 2012), previó amortizar € 7.500 millones en 2013, € 8.000 millones en 2016 y € 14.700 millones en 2020. En los tres años que el informe estudia (2010-2012), NAMA ha vendido préstamos e inmuebles por € 10.500 millones, lo que les ha permitido cumplir con el hito de 2013, devolver € 7.500 millones y encima tiene € 4.000 millones de tesorería. Bien hasta aquí. Y mal les tendría que ir para no cubrir los € 8.000 millones del 2016. Pero… y aquí es donde C&AG “pone el dedo en la llaga”: de los € 10.500 millones de ventas realizadas, el 75% han sido activos en el Reino Unido, casi todos en Londres. Desde otro ángulo: han vendido el 60% de todo lo que tenía NAMA en el Reino Unido, que suponía el 32% de su cartera, frente a únicamente el 15% de sus activos en Irlanda, que representaba el 54% de la misma.

Lo que C&AG cuestiona es la capacidad de NAMA de generar ventas a partir de ahora sin incurrir en pérdidas significativas en el mercado irlandés, que es el que tiene mayor peso en su cartera. Los próximos años nos irán diciendo, pero es de temer que se enfrenten con un escenario en el que, cumpliendo con sus obligaciones financieras y con su generación de resultados hasta la media vida de la agencia, pérdidas y dificultades se acumulen hacia el final, cuando queden menos alternativas estratégicas. A NAMA se le está quedando, que me perdonen los irlandeses, el lodo.

Lo que expongo es la gran cuestión a resolver en este tipo de grandes vehículos financiero-inmobiliarios: cómo conseguir volumen de ventas y generar resultados sin deteriorar en demasía la cartera remanente. Cómo evitar, en castizo, el “pan para hoy y hambre para mañana”, sobre todo teniendo en cuenta la presión y gran atractivo que presentan los fondos oportunistas, que permiten hacer cifra en plazos cortos. Pero que obviamente no vienen a por lodo, por lo que es de sospechar que cuando sea eso lo que vaya quedando, perderán bastante de su desmedido interés actual.

Concluyo. NAMA no es Sareb. NAMA tiene aproximadamente la mitad de tamaño, está más diversificada en tipologías, adquirió préstamos en mayor proporción que Sareb, está más concentrada geográficamente. Pero repito que me parece interesante mirar a su experiencia. Al haberse desprendido en estos tres años de “lo más fácil” (Londres), empieza a inquietar su madurez y que la cosa no vaya a acabar en ruina. Yo creo que Sareb deberá gestionar con habilidad para conseguir, junto a los objetivos clásicos de cifra de ventas, resultados y amortización de deuda, un equilibrio de calidad de activos que no deje los problemas para el final. O sea, que hay que enfangarse y descubrir y desprenderse del lodo más antes que después. Ya sé que es un poco un rubik’s cube, pero habrá que seguir dándole vueltas.

P.S. Aquí les dejo una presentación de Analistas Financieros Internacionales de Diciembre 2012 cuando empieza a operar Sareb. Incluye una comparativa de la época entre NAMA y Sareb que es buen contexto.

letra de cambio+ Ihesus en Medina del Campo a III de noviembre de 1495 +
Pagad por esta primera de cambio para en fyn del mes de disiembre primero que viene a Eduardo Escaja e Bernardo de Grimaldo gynoveses estantes en Sevilla çiento e çincuenta e nueve mill e çiento e sesenta e quatro maravedís digo CLIXUCLXIIII por otros tantos que aquy he reçebido de Franco e Clemente Justiniano e Juan Bautista Cereso y ponerles a mi cuenta. Y Dios sea con todos. Álvaro de Soria CLIXUCLXIIII

Resistió la letra de cambio más de quinientos años pero, al menos en España, anda en extinción. Yo lo lamento. No a nivel personal, que bastantes he pagado, pero sí como instrumento.

Hace casi cuarenta años me pusieron de jefecillo de créditos en el Banco de Bilbao en Valencia. Allí llegué animoso y dispuesto a administrar eso que ahora está tan de moda por su ausencia: el crédito a las pymes. Me dieron un despacho en la cuarta planta, detrás del reloj de la fachada. Frente por frente con mi mesa, en un despacho como el mío y puerta por medio siempre abierta, se sentaba Paco Andrés. Era un hombre grande y pausado que me doblaba en años. Y llevaba media vida en su ocupación y se las sabía todas sobre la clientela del banco en Valencia. Si el cliente quería una póliza de crédito, un “financiero” o un aval, venían a mí. Si descontar una remesa de letras de cambio o ampliar su línea de descuento, a él. Sus clientes y los míos eran de hecho los mismos. Así que cuando un cliente se sentaba delante del novato, un servidor, lo hacía de espaldas a Paco, que le conocía perfectamente. Me contaban su historia, su proyecto de negocio, lo que les hacía falta y yo me quedaba medio convencido de acceder. Levantaba yo entonces la vista y por encima del hombro del cliente buscaba la mirada de Paco, que casi siempre había escuchado la conversación mientras repasaba remesas de letras. Éste me daba con un dedo su recomendación, “que no…”, o “puede…”. O sea un buen sistema digital de concesión de crédito… Y una tutoría que me ayudó mucho a entender esto del crédito sí o crédito no.

Pues bien, el sistema financiero en España está hoy como estaba yo en 1976, pensando en dar crédito, pero sin Paco. Porque yo tenía de los clientes balances, historias, proyectos y de todo ello sacaba una impresión. Pero Paco sabía mucho más: sabía quiénes eran los clientes de nuestro cliente y cómo le pagaban, lo que es la clave de cualquier negocio. Y no sólo sabía eso, sino que con su experiencia al expurgar remesas de letras para descontar, sabía qué clientes de nuestro cliente, los librados de las letras de cambio, no gustaban a nuestra competencia, porque sabía las marcas que sus equivalentes en otros bancos hacían al rechazar un efecto para su descuento. “Este librado no lo quiere el Popular, porque el jefe de cartera suyo le dobla la esquina superior derecha a las letras que rechaza…”. Artesanía imposible hoy, mientras pensamos en un futuro de bitcoins, pero “inteligencia” imprescindible para administrar el crédito.

Una empresa tiene un buen futuro si tiene buenos clientes y estos le pagan puntualmente. Si los buenos clientes compran es que la empresa tiene un buen producto y buenos precios. Y si le pagan puntualmente lo confirman: quieren asegurarse el suministro. La virtud del descuento de letras de cambio es que permite conocer ese devenir empresarial y valorar el negocio. Y este conocimiento es permanente y continuado, a través de personas como Paco Andrés, que vigilan la marcha del negocio semana a semana. Esta sensibilidad la ha perdido la banca al desaparecer la letra de cambio como sistema de administración de crédito.

Hoy, la banca está en la tesitura de entregar crédito a sus clientes sin conocer bien la marcha del negocio. Una póliza cuyo importe el cliente se puede gastar en lo que sea, sin que el banco sepa cómo va el negocio, se ve arriesgada. Y por eso el banco lo que quiere son garantías, que a menudo el cliente, la pyme, no tiene. Ergo no hay crédito. La deriva de la banca de estos últimos años hacia financiar exclusivamente en base a garantías y certificados de tasación, sobre todo al negocio inmobiliario, tiene mucho que ver con esa falta de conocimiento del negocio. Yo creo que es imprescindible recuperar un sistema que permita a la banca volver a tomar el pulso de los negocios de sus pequeños clientes y administrar su relación de una forma más cercana, poniendo a las garantías en su posición, de apoyo, no de exclusivo soporte. Y que el descuento de letras de cambio es una solución.

No sé si será una letra física o una criptoletra, pero se echa de menos.

TRILOGÍA DEL BANCO MALO (Y 3)

Ayer leí unas declaraciones en Expansión sobre el “Banco Malo” y el riesgo de que se convierta en un mero “parking de activos”: “…aboga porque se aplique mucho descuento antes de traspasar los activos de las entidades al banco malo…. Pero también avisa que el precio elegido no puede ser demasiado bajo, ya que podría tener repercusiones negativas para los balances de las entidades que no acudan a la ayuda europea y para los promotores…”. ¿La cuadratura del círculo?

¿De dónde partimos?

• El Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito -FGDEC- tenía al 31-12-2011, un patrimonio neto negativo de € -2.025 millones. Ello tras el saneamiento del Banco CAM (€ 6.383 millones) y el deterioro de su participación en el FROB (otros € 2.174 millones). El FGDEC ha realizado una derrama entre las entidades que lo componen, tras la cual se quedará prácticamente “a cero” en cuanto a su función. Y sigue respondiendo del esquema de protección de activos de la venta de Caja Castilla La Mancha.

El Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria -FROB-, tenía a la misma fecha, un patrimonio neto también negativo de € -1.861 millones. Ello tras quebrantos de € 11.051 millones, sólo una parte que se ha materializado de entre los diversos saneamientos realizados a lo largo de 2010 y 2011 (Catalunya Banc-Caixa Catalunya, Unnim, Caja España, Banco Nova Galicia, Banco Mare Nostrum, Banca Cívica, Banco CAM, a los que se suma en 2012 BFA-Bankia y Banco de Valencia y los esquemas de protección de activos –EPA- en la venta Cajasur, de CAM y de Unnim. El FROB tiene deuda viva emitida por € 11.945 millones.

Con honrosas y escasas excepciones, nuestras cajas de ahorro, su sistema, ha colapsado. La supervisión laxa o torcida políticamente, la impericia y/o deshonestidad de no pocos gestores Lee el resto de esta entrada »

TRILOGÍA DEL BANCO MALO (2)

Buena parte del sector inmobiliario español, muchos profesionales que están sufriendo la crisis, tienen –tenemos- curiosidad sobre cómo va a funcionar esto del “Banco Malo”. No ya sólo por lo que nos va a costar como contribuyentes, sino por si abre algunas oportunidades de trabajo en la enorme “empresa” inmobiliaria que se pretende crear. Se habla de cifras, pero poco de cómo va a funcionar. Parece que ni siquiera se han dado muchos detalles a Bruselas, o a Berlín, o a Frankfurt, al que mande, vamos. Y claro, por ahí arriba se lo están pensando.

Mientras piensan, he intentado ilustrarme sobre posible modelos a seguir. Por talla y porque más o menos funcionó, he ido a mirar la experiencia de la “Resolution Trust Corporation”, la RTC de Estados Unidos.

La RTC fue constituida por ley de 6 de agosto de 1989. Estados Unidos atravesaba la mayor crisis bancaria desde la Gran Depresión, sobre todo de pequeñas o medianas sociedades de “Savings & Loans”, o “Thrifts”, en algo semejantes a nuestras cajas de ahorros, de las que 747, de 3.234 que había en 1986, quebraron en esa época.

RTC empezó vendiendo inmuebles y préstamos directamente, carteras de ellos e incluso entidades completas, pero lo que parece que mejor funcionó fueron las “equity partnerships”, fondos creados para carteras de inmuebles en los que inversores privados participaban junto a la RTC. Fueron capaces de conseguir, en aproximadamente 5 años, terminar con la casi totalidad del problema.

Las “equity partneships” permitieron salvar el problema de las bajas valoraciones iniciales de las carteras de inmuebles, retribuyendo a la RTC con una parte del beneficio de la venta.

RTC utilizó varios tipos:

• MIFs o “Multiple Investor Funds”. RTC ofrecía a un inversor privado formar una alianza con capital de ambas partes. La selección del inversor se basaba no sólo en el precio, sino en otros aspectos, como su reputación o la calidad de gestión que se entendía ese inversor podía ofrecer. Juntos determinaban una cartera de entre el total que RTC controlaba, se valoraba esa cartera, utilizando el criterio del “Derived Investment Value” –DIV-, desarrollado por RTC, y según ese valor el inversor aportaba una parte del capital, completando junto a RTC los recursos propios del fondo. RTC aportaba financiación y al final del proceso de liquidación, RTC y el socio privado del MIF se repartían el beneficio, o pérdida. El “inversor-gestor”, por tanto, arriesgaba su capital en función de una valoración determinada. Esa valoración, Lee el resto de esta entrada »

TRILOGÍA DEL BANCO MALO (1)

A mediados de los noventa aterrizó por mi despacho en Ernst & Young el representante de un fondo de los llamados “oportunistas”. También conocidos coloquialmente como “fondos buitre”… Un banco de negocios, por encargo de una importante entidad bancaria, les había presentado un dossier sobre una cartera de préstamos en mora –“non performing loans o NFL-, y querían que les hiciéramos una valoración, para saber qué oferta realizar. La cartera había sido constituida agrupando préstamos de unos 200 deudores, cada uno con deudas hacia la entidad por encima de 250 millones de pesetas. Total, 53.000 millones de pesetas en libros. O sea unos 320 millones de euros. Hoy, por la inflación desbocada de los riesgos inmobiliarios de la última década, calderilla, pero en aquel entonces “un montón de pasta”.

Naturalmente, como empresa de servicios profesionales, nos encantó la propuesta. Así que negociamos los honorarios y armamos un equipo de unas 20 personas, la mayoría abogados de nuestro departamento legal, a los que me tocó coordinar durante el mes o así que duró el trabajo. De partida nos encontramos con que efectivamente habían unos 200 deudores, pero cada uno tenía de promedio dos o tres reclamaciones: pólizas vencidas, créditos con garantía hipotecaria ejecutados, juicios declarativos en marcha, garantías personales, embargos, empresas en suspensión de pagos, quiebras, había allí de todo, en diferentes etapas procesales, en toda España. Y detrás de ese amasijo, los bienes de los deudores, atados con garantías reales o sin ellas.

De aquel trabajo aprendí algunas cosas. Más allá de la valoración de los activos inmobiliarios, u otros, que garantizaban las deudas, la mayor fuente de incertidumbre para el inversor era el tiempo para llevar a término todos los procedimientos, para poder hacer líquidos esos activos, es decir obtener su propiedad, su posesión, y poder venderlos o alquilarlos. También nos dimos cuenta, post-mortem, de la laxitud en el estudio de los riesgos con la que se habían concedido muchas operaciones.

Total, que después de algunas peleas con el inversor, que nos presionaba para valorar a la baja, cerramos nuestro informe con una cifra del entorno del 30% del valor en libros, unos 17.000 millones, si mal no recuerdo.

El inversor decidió realizar una oferta de más o menos la mitad de esa cifra, unos 9.000 millones. Lee el resto de esta entrada »

Hace unos días recibí una liquidación de la cuenta de una de mis pequeñas sociedades, que trabaja con el BBVA. No soy muy riguroso en vigilar estas cosas, pero esta vez miré.

La cuenta de esa sociedad se había quedado en descubierto durante un día, por 6,27 euros. En virtud de lo cual nos pasa BBVA su liquidación, como sigue:

1) Comisión de descubierto, 15 euros.
2) Intereses de descubierto, 0,04 euros (al tipo del 29%, TAE 27,824%)

Le tengo cierto apego sentimental al BBVA porque le dediqué más de 13 años de mi trabajo al Banco de Bilbao.

He reclamado a la sucursal el 22 de marzo. Estoy esperando, porque la sucursal “no tiene facultades para retroceder comisiones”.

Espero que BBVA tenga claro que cuando hace estas cosas no está liquidando cuentas. Está ayudando a la liquidación de pequeñas empresas en una economía doliente.

Afortunadamente no le debo nada, así que en en cuanto pueda buscaré un rato para llevarme mi cariño a otra parte, si la hay. No sé.

No siempre gana Gregory Peck…

Hace unos veinticinco años subí con mi hijo a la Sierra de Bernia. No lo digo para presumir de alpinista, que al fin al cabo la cima está a 1.128 metros. Además sólo llegamos hasta el Fuerte Bernia, a 803 metros, cuyo acceso por la cara norte de la sierra es poco más que un agradable paseo mañanero, sin necesidad casi ni de provisiones. Aunque una vez arriba ya nos habríamos comido un bocadillo del chorizo ese de Campofrío, que no recuerdo yo que lleváramos. Pero la vista panorámica compensa. Se contemplan, desde los restos del fuerte, sesenta o setenta kilómetros de costa y Mar Mediterráneo, desde Alicante hasta Jávea, Peñón de Ifach por medio. A nuestros pies, la blanca Altea.

Altea era ya entonces uno de los pueblos más prósperos de la zona, con su “caché” particular, favorito de artistas, preferido del turismo alemán, buenas tiendas y restaurantes. Todo ello pegado al mar, en medio de su magnífica ensenada entre El Albir y el macizo del Mascarat. Al Puerto Campomanes, o Marina Greenwich (por su asiento en el meridiano 000º 00’ 00’’), le pilló la crisis de los noventa, pero afortunadamente sobrevivió. En mi tiempo de Bancaja me tocó lidiar con algunos adjudicados en ese sitio, que estaba claro que no podía ser malo pese a alguna barrabasada arquitectónica. Llegaron luego algunas promociones de “gama alta” en terreno necesariamente limitado, entre la N332 y el mar: La Galera o Villa Gadea, la que fue aventura inmobiliaria de Julio Iglesias. Tan junto al mar no es fácil equivocarse. Lee el resto de esta entrada »

Sin screening...

A principios los años 70 se liberalizó la apertura de oficinas del sistema bancario, que hasta entonces el Banco de España había restringido, atándola estrechamente a la solvencia de cada entidad. Así que en esa década se pasó de algo más de 4.000 oficinas de bancos y cajas a 13.000 en 1.980. O sea que se abrieron más de 8.000 en diez años, unas dos al día. Dos son las que a mí me tocó inaugurar.

Aterricé en Xátiva en 1973, con 26 años, casado, con dos hijos y mi Seat 850. La verdad es que de Economía, el Sistema Bancario o cualquier cosa que se acercase a una visión un poco amplia del país tenía poca idea. Lo único que había medio aprendido en los cuatro años que llevaba en el Banco de Bilbao era a intentar distinguir entre a quién prestarle dinero y a quién no. Razonar el por qué conceder un crédito o renovarlo tiene una cierta dosis de inventiva y mucho de saber administrar la confianza, mezcla de lógica e intuición. Lee el resto de esta entrada »

¿Ganga?

Lo de “morralla” es un término venido a menos. A mí siempre me ha parecido apreciable la acepción marinera, porque lo del arroz a banda y el caldero del Mar Menor son debilidades que con los años se me han ido acrecentando, no debilitando como su nombre parecería indicar. La morralla con la que se hace el fondo del arroz, morralla baja (gallineta -o gallina-, rascasa, cintas, princesas, vacas, serranos, pargos pequeños, arañas) o la morralla superior (cangrejos, cántaras, burros, chapa, mújol pequeño, galeras e invasores) no es por tanto algo despreciable. Su aspecto no será muy atrayente, pero es el secreto de un buen arroz.

Pero bueno, ya saben que esto no es un blog sobre gastronomía. Así que me toca hablar de otra “morralla”, la inmobiliaria, en otro significado del término que no parece tener más que connotaciones negativas. Hoy leo en Cotizalia un artículo a propósito de los llamados “adjudicados” de los bancos y cajas, los inmuebles que proceden de la ejecución de créditos hipotecarios impagados o embargos por otras causas. Dice que una buena parte de lo que los bancos quieren vender es “morralla” y que “lo bueno” ya lo han vendido. En plan simplista es fácil de admitir, lo primero que se vende es lo bueno. Lo que pasa es que en ese territorio de los inmuebles adjudicados, lo normal es que lo que abunde sean inmuebles de peor calidad que la media y lo raro es que hubiese algo bueno. La razón es sencilla: si usted es propietario de un buen piso ya procurará venderlo y pagarle al banco en lugar de esperar a que el banco le ejecute, algo que seguro va a traerle dolores de cabeza. Ahora si es usted propietario de un piso regulín o peor, a lo mejor no va a poder venderlo y pagar, ni aunque quiera. No por lo que el banco o caja requiere para cancelar la deuda.

Y ahí se inicia un penoso proceso en que el banco o caja va a acabar cargando con un inmueble que no quiere y el propietario va a perder su habitación.

Cuando los bancos y cajas intentan vender de nuevo esos inmuebles, van a querer hacerlo con la menor pérdida posible. Incluso van a intentar ganar dinero, si pueden, para compensarles de las pérdidas que deben admitir en otras ventas, porque al fin y al cabo gestionan una cartera y tienen una cuenta de resultados. No importa lo que cada uno quiera, el mercado irá ajustando las expectativas de forma inexorable. Sí es cierto que sería deseable, también para los vendedores, que ese ajuste se produjese con celeridad y por ello es tan importante que los vendedores de necesidad “lean el mercado”.

Es evidente que el inmobiliario ha padecido en España una elevación de precios que los ha situado en niveles inasumibles dentro de una lógica doméstica o empresarial. Ahora estamos en un doloroso proceso de ajuste de precios a la baja, que duele no sólo al sistema financiero, sino a todos los que son propietarios, sobre todo si están endeudados con esos inmuebles como garantía. No hay un porcentaje mágico de bajada que todavía tenga que suceder, irá por zonas y por productos. Y no ha terminado el ajuste, con todo respeto al director general de La Caixa. Y en cuanto a los inmuebles adjudicados, lo que aseguro es que en esa morralla no vamos a encontrar merluza de pincho ni lubinas de tres kilos.

Pero si uno no se puede permitir la merluza de pincho, a lo mejor aquí está la solución para acceder a una vivienda. Se tiene que cumplir la condición de que el vendedor acepte que está vendiendo un producto de segunda o tercera clase y le ponga precio en consonancia. Obtener financiación para ese tipo de inmuebles no es ahora fácil y la compra a una entidad financiera lo hace posible. El secreto está en buscar y buscar, porque entre la morralla hay alguna cosa que vale la pena –no es que lo creo, es que estoy convencido-: qué zona es modesta (no hay lujos) pero susceptible de mejorar o no empeorar y saber distinguir qué inmueble, quiénes son mis vecinos, qué piso en qué edificio, es susceptible de arreglarse con pintura, cuidado y un poco de cariño. Algo que los inmuebles, como las personas, saben agradecer.

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