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Supongo que muchos de los españoles de a pie nos estaremos preguntando qué podemos hacer ante una situación de crisis económica cada vez más real o cercana, cuando muchos de los términos incluidos en las explicaciones son difíciles de entender incluso para personas de cierta cultura económica financiera. Probablemente un muy elevado porcentaje de la población no sabe quiénes son esos “Hermanos Leman” que han quebrado al otro lado del Atlántico y no digamos si pedimos que expliquen en qué consiste un credit default swap.
Así que, en términos económicos o comerciales tal vez sea bueno utilizar algún ejemplo sencillo para orientarnos. Me acuerdo del “sillero de Aielo”, de cuando yo trabajaba en una sucursal del Banco de Bilbao en Xátiva, en Valencia. Aielo de Malferit es un pueblo que me tocaba visitar en mi ruta comercial de cada semana en busca de nuevos clientes, y aquel hombre, que tenía una fabriquita de sillas de anea, de las de toda la vida, abrió una cuenta con nosotros. Por esa relación supe un poco de su ocupación, que no he olvidado en los más de treinta años trascurridos.
Tenía el sillero un pequeño local en el que trabajaba él mismo con otros dos operarios fabricando estructuras de sillas sin parar, a las que luego mujeres y chicos en sus propias casas en el pueblo les montaban un asiento de anea tejida. No tenía almacén. Recogía las sillas terminadas directamente de las casas del pueblo con un camioncito, pagaba la mano de obra y el viernes de cada semana se marchaba al sur de Francia con el mismo camioncito, a vender sus sillas. El domingo por la tarde regresaba y el lunes vuelta a empezar. Creo yo que en esta pequeña historia se esconden varias enseñanzas, que en mi condición de profesional del sector inmobiliario me parece útil trasponer al mismo.
Habrá que salir a vender. Simple. No nos van a venir a comprar. El sector residencial de costa, en particular, se ha acomodado dentro de una estructura productiva en la que se ha reservado la construcción pero ha cedido mayoritariamente la comercialización, normalmente a agentes extranjeros, que eran quienes nos traían a los clientes. Hemos perdido la costumbre de vender nosotros mismos. Habrá que salir a hacerlo.
Habrá que agruparse y que cada uno aporte lo que mejor sepa hacer, siempre pensando en la comercialización. Los españoles nos caracterizamos, lamentablemente, por la baja inclinación a asociarnos frente a retos comunes. La comercialización internacional está pidiendo a gritos una gran alianza para defender aspectos, como nuestra imagen internacional como país de acogida de turismo, que son imposibles de defender a nivel individual.
Habrá que trabajar más. Es duro, pero imprescindible. Cuando escucho a empresas y asociaciones pidiendo más ayuda del sector público para resolver sus problemas, no puedo evitar pensar que incluso cuando esas ayudas se produzcan no dejarán de ser, en castizo, “pan para hoy y hambre para mañana”. El verdadero reto del sector, a medio y largo plazo, no es la supervivencia financiera, sino recuperar para nuestros clientes el “Value for Money” anglosajón, para el que no encuentro un mejor término castellano y que no es una entelequia inasible.
Así que, como las casas no se pueden subir a un camión (bueno sí se puede pero sólo lo hacen los americanos con casas de madera y debe salir caro), para mi la lección integral del sillero de Aielo es que los promotores de producto costero (y los bancos o cajas que les financian), tienen mucho trabajo, que deben asociarse para atacar problemas comunes y que Europa, pese a todo, es quien únicamente puede resolver nuestra situación.
Dicen los entendidos que lo importante no son las leyes sino sus reglamentos, es decir no lo que quieren regular sino cómo es su aplicación.
Viene esto al hilo de la reciente noticia de que el Gobierno ha decidido apoyar al sector inmobiliario destinando una línea de 3.000 millones de euros que el Instituto de Crédito Oficial pondrá a disposición de bancos y cajas para que puedan distribuirla a aquellos clientes promotores que quieran reconvertir sus créditos a la promoción en créditos a largo plazo. Con la condición de que las viviendas que dichos créditos financian se destinen al alquiler.
Esta mañana he escuchado a la Ministra de la Vivienda, Beatriz Corredor, comentar este tema en televisión. Ha apuntando algo importante: el que se facilite que haya más vivienda en alquiler no es sólo importante para el sector inmobiliario, sino para toda la economía, por facilitar la movilidad geográfica, que tiene estrecha relación, nunca bien estudiada en mi opinión, con la búsqueda de empleo.
Ha citado la Sra. Corredor la cifra del 11% como porcentaje de viviendas en alquiler sobre el total. No sé si se refiere a la cifra actual o sigue utilizando el dato del censo del 2.001. Pero sea para 2.001 o para 2.008, deben constatarse dos debilidades de nuestra estructura habitacional: el porcentaje de viviendas en alquiler ha descendido del 15% en 1.991 al 11% de hoy, y la media europea del 32% (2.001), refleja que en algo falla nuestro mecanismo productivo y financiero para estas viviendas.
Es por todo lo anterior que el uso de esos 3.000 millones, cifra ya de por sí exigua (equivalente a 15.000 viviendas de 200.000 euros, para traducirla a otra referencia entendible), debería ser administrada con criterios selectivos relacionados con la demanda y no con la oferta. Es decir, que debería gestionarse favoreciendo a aquellos segmentos de la demanda donde existe más necesidad y no planteándola como una operación rescate de empresas en dificultad. Y aquí debería atenderse a la progresiva contracción del tamaño de los hogares españoles, que ha pasado de algo menos de 4 personas por hogar en 1.991 a algo más de 3 en 2.001, y que es previsible se encamine a los niveles europeos de poco más de 2 en pocos años.
A partir de este punto es donde pueden surgir las dificultades si intentamos reciclar para el alquiler vivienda originalmente destinada a la venta. Según el Ministerio de Fomento, el tamaño medio de la vivienda nueva en bloque creció un 3% en 2.007, hasta los 99 m2, a su vez mayor que el tamaño que cita el INE para la vivienda en propiedad en 2.001 de 95 m2. La explicación: las viviendas más grandes generan un beneficio superior para el promotor, porque se venden a precio semejante pero tienen un coste inferior, dada su menor densidad de instalaciones.
El INE vuelve a darnos la razón cuando informa de que la vivienda en alquiler tenía, en 2.001, 79 m2 de media, un 20% aproximadamente más pequeña que la vivienda en propiedad, lo que da pistas de que la demanda ya iba entonces en esa dirección. El sector promotor de los últimos años no ha sabido, o querido, ver esas señales y ha ido distanciando su producto de lo que el mercado de alquiler pedía.
Debemos hablar, en suma, de un ejercicio de política económica, con recursos públicos, y no de un ejercicio financiero de ayuda al sector privado. Lo que toca es emplear los recursos escasos para producir el mayor beneficio social, y eso debería obligar a que en el uso de esos fondos primase la puesta en alquiler del mayor número posible de viviendas del menor tamaño, y consiguientemente del menor nivel de renta, que es donde se encuentra la necesidad creciente. Con ello beneficiaríamos de rebote sobre todo a los jóvenes, que deben estar dispuestos a vivir en pisos pequeños, consiguiendo así su emancipación y ensanchando sus horizontes de trabajo, y de paso dejando tranquilos a sus padres, que consiguen que al fin los chicos se vayan de casa
Acabo de leer los dos temas del desayuno continental de la vuelta de vacaciones. Colonial y Reyal Urbis pierden 2.381 y 331 millones de euros respectivamente, en los primeros seis meses de 2.008. Hace tres días, para los que prefieren el “English breakfast”, eran los 1.774 millones, también de euros, de pérdidas que anunciaba Taylor Wimpey, también en sólo seis meses. Buena parte de las pérdidas de estas grandes compañías vienen causadas por la depreciación de activos, en un entorno económico de tipos de interés más elevados y períodos de ventas más largos. Ciertamente la situación no puede sino inquietar seriamente a empresas inmobiliarias y entidades financieras, sobre todo porque nadie sabe por cuánto tiempo se puede prolongar la situación. Creo que resulta muy recomendable darse un baño de realidad. Al final de la cadena se encuentra el individuo o la familia, todos aquellos que forman hogares, que eliminados todos los componentes especulativos que han alimentado la demanda en estos últimos años, son los que tendrán que ir “consumiendo” el stock de aproximadamente un millón de viviendas nuevas terminadas, tomando decisiones con criterios estrictamente utilitarios. Porque, además, “la máquina” no se ha parado. Los datos del INE nos permiten comprobar que en los cinco primeros meses de 2.008 se han vendido 143.918 viviendas nuevas, pero se han iniciado 131.219, lo que permite deducir una reducción futura del stock a ritmo de aproximadamente 2.500 viviendas mensuales. Y a ese ritmo, de no cambiar otras variables, tardaríamos en consumir el stock… ¡33 años! Así pues habrá que ver cuáles son las otras variables sobre las que se puede trabajar: La primera, la formación de hogares. España tenía, en 2.001, 2,87 personas por hogar, cifra que en los últimos años se habrá visto modificada por el fuerte incremento poblacional, de más o menos un 11%, causado por la inmigración, así como el fuerte impulso promotor. Seguiremos rondando, por tanto, las 3 personas por hogar, un 25% más que, por ejemplo el Reino Unido, por establecer un baremo de comparación. Si consiguiésemos reducir el número de personas por hogar, fundamentalmente facilitando el acceso a la vivienda a personas de menos de 30 años que todavía conviven con sus padres (en 2001 el 73% de los jóvenes de 25 años seguía soltero y vivía con sus padres, cifras que probablemente se mantiene). El precio de la vivienda es muy importante para conseguir que esto cambie. La segunda, la generación de un mercado sólido de alquiler de vivienda. El que la Sociedad Pública de Alquiler haya entregado algo menos de 8.000 viviendas entre 2.006 y 2.008, al ritmo de 257 viviendas mensuales, delata lo exiguo de este mercado. Atraer a inversores que inviertan en vivienda para alquilar, con rentabilidades atractivas y regulación legal adecuada, es esencial y urgente no sólo a nivel inmobiliario sino del empleo y de la economía en general. El precio, de nuevo, es muy importante para activar este mercado. Y, la tercera, la atención y reactivación de la demanda europea, a nivel directo y a través de los agentes que controlan a este tipo de compradores. Pero ello no puede desligarse de una intensa campaña en busca de la excelencia de nuestras poblaciones y urbanizaciones costeras, que mejoren nuestra imagen y recuerden a la demanda de países de nuestro entorno que España sigue teniendo una envidiable calidad de vida. Y de nuevo el precio es extremadamente importante. Quizás, muy en particular, desde el ángulo de la relación calidad/precio. Por todo lo anterior, la medida más urgente que tienen ante sí los sectores inmobiliario y financiero es adaptar sus precios para permitir que los nuevos hogares que existen de forma latente se materialicen, que el mercado de alquiler tome cuerpo y que la demanda extranjera se reactive. No es un proceso indoloro, pero sin duda es menos doloroso que seguir sufriendo el debilitamiento pernicioso del sector. Tulipp trabaja para ayudar a vendedores y compradores a resolver su desencuentro en cuanto a los precios, conciliando sus intereses por el método de subasta, que por su transparencia y máxima difusión resulta ideal. Vendedores y compradores obtienen así la mejor percepción del mercado. Y pueden usar el método más ágil para realizar operaciones a los precios que ambas partes encuentran adecuados en las circunstancias de cada momento.
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