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La verdad es que me da un poco de pereza ponerme a escribir sobre inmobiliario en un sábado, porque estoy todos los días en lo mismo, pero llega el fin de semana y caigo otra vez en la tentación…
El hecho es que hoy leo el informe de la llamada “Office of the Comptroller and Auditor General” –C&AG-, que debe ser algo así como el “tribunal de cuentas” irlandés, sobre NAMA , a su vez el “banco malo” de aquel país. Perdonen que siga utilizando ese término, sea por entendernos. Publicado esta semana, analiza el período 2010-2012, o sea los tres primeros años completos de funcionamiento de esa organización, que se creó en 2009. Siempre me ha parecido interesante seguir la marcha de NAMA, la “National Asset Management Agency” de Irlanda, porque al arrancar tres años antes que Sareb, nos puede dar pistas de lo que aquí llegue a suceder y, sobre todo, de hacia dónde debería orientarse la gestión de la entidad nuestra.
Desde que en 1993 me metí, o mejor dicho caí, en este mundo de los activos adjudicados, he mantenido la teoría, que al menos algunos de mis amigos ya aceptan como buena, que he dado en llamar “de los lodos inmobiliarios”. Si la tuviera que poner en términos científicos podría acudir a la genética y definir la generación de tales lodos como aquel “proceso de liquidación de carteras inmobiliarias en que, en ausencia de gestión, se produce una selección direccional a favor de los grupos de inmuebles (alelos en genética…) de peor relación calidad-precio”. O sea, si exponemos a un mercado un conjunto de inmuebles de relación calidad-precio diversa (por ubicación, diseño, dimensión, construcción, conservación) y nos quedamos al margen, o sea no hacemos nada, o si gestionamos mal, la demanda irá “extrayendo” de ese conjunto los que considera mejores, a velocidad decreciente (van quedando menos), hasta que esa extracción (venta) se detiene, generando lodos inmobiliarios, que están constituidos por los inmuebles que perviven como parte de la cartera. Sólo si se cambia, si se mejora, la relación calidad-precio, es posible reactivar la venta. Ese cambio, esa mejora, a su vez, puede suceder porque se bajen los precios de la oferta más deprisa que la pérdida de calidad de los inmuebles (que normalmente la pierden, sobre todo por deficiente conservación) o porque la demanda anticipe una relación futura distinta con la oferta. O sea que los precios del mercado inmobiliario en general suban.
Volvamos a Irlanda. En su constitución, NAMA emitió € 30.200 en deuda senior, para financiar la compra de activos «dañados» a la banca de ese país. Su plan de negocio de 2010, corregido en 2012, estableció que dicha deuda se cancelaría totalmente para 2020, con el resultante de la liquidación de esos activos, permitiendo además cubrir todos los gastos de explotación de ese período de 10 años. La amortización de la deuda (según el programa actual de 2012), previó amortizar € 7.500 millones en 2013, € 8.000 millones en 2016 y € 14.700 millones en 2020. En los tres años que el informe estudia (2010-2012), NAMA ha vendido préstamos e inmuebles por € 10.500 millones, lo que les ha permitido cumplir con el hito de 2013, devolver € 7.500 millones y encima tiene € 4.000 millones de tesorería. Bien hasta aquí. Y mal les tendría que ir para no cubrir los € 8.000 millones del 2016. Pero… y aquí es donde C&AG «pone el dedo en la llaga”: de los € 10.500 millones de ventas realizadas, el 75% han sido activos en el Reino Unido, casi todos en Londres. Desde otro ángulo: han vendido el 60% de todo lo que tenía NAMA en el Reino Unido, que suponía el 32% de su cartera, frente a únicamente el 15% de sus activos en Irlanda, que representaba el 54% de la misma.
Lo que C&AG cuestiona es la capacidad de NAMA de generar ventas a partir de ahora sin incurrir en pérdidas significativas en el mercado irlandés, que es el que tiene mayor peso en su cartera. Los próximos años nos irán diciendo, pero es de temer que se enfrenten con un escenario en el que, cumpliendo con sus obligaciones financieras y con su generación de resultados hasta la media vida de la agencia, pérdidas y dificultades se acumulen hacia el final, cuando queden menos alternativas estratégicas. A NAMA se le está quedando, que me perdonen los irlandeses, el lodo.
Lo que expongo es la gran cuestión a resolver en este tipo de grandes vehículos financiero-inmobiliarios: cómo conseguir volumen de ventas y generar resultados sin deteriorar en demasía la cartera remanente. Cómo evitar, en castizo, el “pan para hoy y hambre para mañana”, sobre todo teniendo en cuenta la presión y gran atractivo que presentan los fondos oportunistas, que permiten hacer cifra en plazos cortos. Pero que obviamente no vienen a por lodo, por lo que es de sospechar que cuando sea eso lo que vaya quedando, perderán bastante de su desmedido interés actual.
Concluyo. NAMA no es Sareb. NAMA tiene aproximadamente la mitad de tamaño, está más diversificada en tipologías, adquirió préstamos en mayor proporción que Sareb, está más concentrada geográficamente. Pero repito que me parece interesante mirar a su experiencia. Al haberse desprendido en estos tres años de “lo más fácil” (Londres), empieza a inquietar su madurez y que la cosa no vaya a acabar en ruina. Yo creo que Sareb deberá gestionar con habilidad para conseguir, junto a los objetivos clásicos de cifra de ventas, resultados y amortización de deuda, un equilibrio de calidad de activos que no deje los problemas para el final. O sea, que hay que enfangarse y descubrir y desprenderse del lodo más antes que después. Ya sé que es un poco un rubik’s cube, pero habrá que seguir dándole vueltas.
P.S. Aquí les dejo una presentación de Analistas Financieros Internacionales de Diciembre 2012 cuando empieza a operar Sareb. Incluye una comparativa de la época entre NAMA y Sareb que es buen contexto.
TRILOGÍA DEL BANCO MALO (1)
A mediados de los noventa aterrizó por mi despacho en Ernst & Young el representante de un fondo de los llamados “oportunistas”. También conocidos coloquialmente como “fondos buitre”… Un banco de negocios, por encargo de una importante entidad bancaria, les había presentado un dossier sobre una cartera de préstamos en mora –“non performing loans o NFL-, y querían que les hiciéramos una valoración, para saber qué oferta realizar. La cartera había sido constituida agrupando préstamos de unos 200 deudores, cada uno con deudas hacia la entidad por encima de 250 millones de pesetas. Total, 53.000 millones de pesetas en libros. O sea unos 320 millones de euros. Hoy, por la inflación desbocada de los riesgos inmobiliarios de la última década, calderilla, pero en aquel entonces “un montón de pasta”.
Naturalmente, como empresa de servicios profesionales, nos encantó la propuesta. Así que negociamos los honorarios y armamos un equipo de unas 20 personas, la mayoría abogados de nuestro departamento legal, a los que me tocó coordinar durante el mes o así que duró el trabajo. De partida nos encontramos con que efectivamente habían unos 200 deudores, pero cada uno tenía de promedio dos o tres reclamaciones: pólizas vencidas, créditos con garantía hipotecaria ejecutados, juicios declarativos en marcha, garantías personales, embargos, empresas en suspensión de pagos, quiebras, había allí de todo, en diferentes etapas procesales, en toda España. Y detrás de ese amasijo, los bienes de los deudores, atados con garantías reales o sin ellas.
De aquel trabajo aprendí algunas cosas. Más allá de la valoración de los activos inmobiliarios, u otros, que garantizaban las deudas, la mayor fuente de incertidumbre para el inversor era el tiempo para llevar a término todos los procedimientos, para poder hacer líquidos esos activos, es decir obtener su propiedad, su posesión, y poder venderlos o alquilarlos. También nos dimos cuenta, post-mortem, de la laxitud en el estudio de los riesgos con la que se habían concedido muchas operaciones.
Total, que después de algunas peleas con el inversor, que nos presionaba para valorar a la baja, cerramos nuestro informe con una cifra del entorno del 30% del valor en libros, unos 17.000 millones, si mal no recuerdo.
El inversor decidió realizar una oferta de más o menos la mitad de esa cifra, unos 9.000 millones. Lee el resto de esta entrada »
Se mete uno en la web de la Comisión Europea y encuentra versiones disponibles en 23 idiomas, desde el español, francés o inglés al maltés, gaélico o eslovaco. Con 23 idiomas y la política multilingüe que por ahora apoya la Unión, hay que traducir del italiano al sueco, del neerlandés al polaco, y así hasta 506 combinaciones posibles. Una locura. Hay gente que se lo cuestiona, pero por ahora lo único que hacemos es pagar. Las últimas cifras que leo, de 2007, hablan de que la Unión Europea emplea a 3.400 traductores e intérpretes, con un coste de € 990 millones. Y me imagino que subiendo porque el papeleo no para de aumentar. Y por cierto, leo que el gobierno español paga por su cuenta la traducción entre español y catalán, euskera y gallego.
En España tenemos otras rozaduras (rashes, Anstreifen, frôlements) idiomáticas. Ya saben, no duelen duelen, pero molestan todo el tiempo, para las que no encuentro una tirita que me proteja. Que si hay que doblar el cine al catalán Lee el resto de esta entrada »
Confieso que cuando se decidió que las Olimpíadas de 2016 no fuesen en Madrid me alegré secretamente. No lo dije mucho así en caliente pero ahora que la cosa se ha enfriado creo que ya toca opinar con claridad.
Por una parte el rendimiento económico de los Juegos es más que dudoso. Difícil es echar las cuentas y fácil por tanto inclinar la hipotética balanza económica hacia donde más le interesa a cada uno. Pero me quedo con la sensación de que, en general, los Juegos Olímpicos cuestan más dinero del que producen. Vale que no consigues notoriedad y no te queda el “legado olímpico” y cosas así, pero sobre todo, deseaba que no se realizasen aquí por otro motivo: el coste de oportunidad. Nos íbamos a pasar unos años distraídos con obras olímpicas, medios de comunicación machacando el tema y el público más distraído aún.
Así que bien. Porque en lo que toca trabajar en Madrid no es en el deporte sino en los negocios.
Esta semana pasada el ruido ha venido aquí de la llamada Ley Beckham, que por su apodo cuenta naturalmente con la correspondiente resonancia. Por una vez doy la razón al Gobierno. Lee el resto de esta entrada »
Hace algunos años participé en unas charlas de NASLIE, la National Association for Senior Living Industry Executives de Estados Unidos. La asociación se dedica a estudiar la conducta del consumidor mayor, en cosas como las finanzas, la vivienda, el automóvil, la salud o la alimentación, todo ello analizado como negocio. De qué tan grande es ese negocio en USA da idea la difusión de la revista de la AARP, la American Association of Retired Persons, que con más de 22 millones de ejemplares, es la de más circulación del mundo.
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Anoche cenó nuestro presidente en la Casa Blanca. La verdad es que siempre que escucho sobre estos encuentros gastronómicos multilaterales me pregunto cómo se entienden unos con otros, porque no veo apuntadores fugaces entre silla y silla traduciéndole a cada comensal cosas tan necesarias como “pass me another chop”, por “pásame otra chuleta” o, aquí entre gourmets, indicando qué hacer si el vecino te dice “pass me some more thyme-roasted rack of lamb with tomato, fennel and eggplant fondue Chanterelle jus”. Las deben haber pasado canutas los pobres para entenderse. (http://gourmetfood.about.com).
Al Sr. Zapatero le tocó sentarse entre la Sra. Merkel, primera ministra de Alemania y el Sr. Wouter Bos, ministro de finanzas de Holanda. La Sra. Merkel habla, además de su idioma, inglés y ruso fluidos, y el Sr. Bos no sé qué hablará aparte de holandés, pero habiendo trabajado diez años para la Shell antes de dedicarse a la política, en sitios como Rumania, Hong Kong o Corea, tengo la razonable sospecha de que habla inglés perfecto. Lo deduzco además porque también es mejor que regular el inglés que hablan los taxistas de Ámsterdam. Por ello confío en que, pese a todo, nuestro presidente y sus colegas se hayan entendido y hayan lucubrado soluciones a nuestros problemas entre chuleta y chuleta (entre chop and chop, ésta es fácil).
Ahora en serio, ya he dicho que no me gusta hablar de Política. Realmente mi alusión al idioma va más por la Economía. Porque tengo la certeza de que estamos en el umbral de una etapa en la que España, ahora ya sí, va a tener que volcarse al exterior. Sigo bastante a los holandeses, no ya porque mi empresa se llame Tulipp y nos dediquemos a la subasta holandesa de inmuebles, sino porque creo que es de admirar su forma de entender el negocio internacional, siempre vendiendo fuera, con el inglés como una parte esencial de su armamento comercial. Ello ha redundado, sin duda, en que Holanda tenga un PIB per capita un 30% más alto que el de España, y no sé qué pasará con esa brecha según nos vaya aquí con el inmobiliario.
Y a propósito de almuerzos, hace unos años asistí a uno del foro entonces llamado “Asociación para el Plan Estratégico Barcelona 2000”. Objetivo de la reunión: atraer inversiones extranjeras a Cataluña. Gente muy interesante, presidentes de Seat, Puig, Freixenet y así, con autorizada visión de los negocios. Y todo en catalán. A mi lado se sentaban dos personas del Irish Marketing Board que no se enteraron de nada. Cuando reclamaron su falta de entendimiento, se les respondió, por uno de los presidentes citados, que “Holanda era uno de los países que recibía más inversión extranjera y en Holanda se hablaba holandés”. A lo que naturalmente los irlandeses comentaron que si ese almuerzo, y más con ese fin, hubiera ocurrido en Holanda, la discusión habría sido en inglés. ¿Serán aquellos polvos los que están trayendo estos lodos? No parece que en el tema idiomático entiendan en Cataluña su propio dicho, de que “la pela es la pela”, que no sé cómo se dice en holandés.
Conclusiones:
En cuanto a la cena de la Casa Blanca, no me siento capaz de opinar sobre qué va a salir de ello, pero la verdad, si me dan a elegir, ¡que me manden para acá unas chuletas y firmo!
Y en cuanto al idioma inglés, que es a lo que voy, para entendernos con nuestros colegas del mundo mundial, y no digamos para influir, hay que hablar, no sólo hablar, dominar, la lingua franca del siglo XXI. Y para entendernos con nuestros clientes internacionales, lo mismo. Y parte de nuestros problemas con la exportación insuficiente, parece una tontería, vienen de ahí. Y en el inmobiliario, que es mi tema, también. Yo creo que no salimos suficiente a vender fuera, no ya porque no queremos o podemos, sino porque, en cuanto a idioma, no sabemos. Ya lo he dicho antes, get on with it, guys!
Hace unos años me entrevisté con dos ejecutivos de Intel, que estaban estudiando la instalación en España de una nueva fábrica de microchips. Nos contaron sus requisitos, entre los que el principal era que precisaban de abundante mano de obra femenina de nivel educativo medio bajo. Las razones: contención de coste y que las mujeres tienen una destreza manual, lo que técnicamente se conoce como coordinación motriz fina o coordinación ojo-mano, muy superior a la de los hombres, y ello es clave para la fabricación de los chips de silicio. Entonces entendí por qué mi mujer puede enhebrar una aguja con mucha más facilidad que yo y por ello no me ha costado convencerla todos estos años de que quien tiene que coser los botones en casa es ella. Y también entendí por qué las fábricas de microchips están en países como Filipinas, India, Costa Rica o Vietnam.
Tiempo después visité Israel y pude discutir con mis colegas de Tel Aviv sobre la industria del software informático y su relación con el capital riesgo y con la industria militar y por fin este año pasado me he podido pasear por el Silicon Valley y conocer la Universidad de Stanford, San José y Santa Clara, con su museo de Intel, para intentar tener cuanto menos una visión superficial de ese icono del desarrollo tecnológico de la segunda mitad del siglo XX.
Con esos antecedentes propios, cuando me han vuelto a suscitar el tema de la deseable creación en España de un “Silicon Valley Europeo” (El País, 20-7-2008, www.malagavalley.com) me ha parecido que el tema merecía comentario.
Diré, en primer lugar, que cualquier iniciativa de este tipo me parece, por supuesto, encomiable. La meta es difícil y está lejos, pero lo que no se intenta no se consigue (“Whatever you think you can do, or believe you can do, begin it. Action has magic, grace and power in it» –Goethe-)
Añadiré, que ahora que “la fiesta ha terminado”, en expresión de mi amigo Ricardo Vergés sobre el sector inmobiliario, España se plantea un profundo cambio de modelo económico sobre el que, por más que nos cueste años llevarlo a cabo, habrá que empezar a trabajar cuanto antes. Y el nuevo modelo pasa por equiparnos de industrias exportadoras que sustituyan el crecimiento que sin duda vamos a perder por la menor producción de inmuebles y que además nos ayuden a “desendeudarnos” internacionalmente.
Pero ese cambio, llevado en su forma más extrema a la aspiración de crear una zona del estilo de un “Silicon Valley Europeo”, o que remotamente se parezca, se enfrenta con grandes dificultades. Habrá que cumplir las condiciones que el profesor Manuel Castells tan claramente expone en su obra Technopoles of the World: a nivel cultural una base de agresiva competencia personal y corporativa, espíritu de empresa, valoración del trabajo (y no del disfrute) como impulso vital y consideración del mismo como base de la innovación. Y premio y reconocimiento a los que con todos esos principios triunfan. Y a nivel estructural, una universidad fuerte y exigente, una mayor capacidad y vocación del sistema financiero de apoyar proyectos de riesgo y una mano de obra capacitada en las habilidades de necesidad más actual. Como se ve, media docena de cosas, pero cada una de ellas por sí misma un reto de largo plazo que no puede ser acometido más que con una enorme reforma cultural de la sociedad española casi al completo.
Así que gente como la de “Málaga Valley”, aparte de impulsar su proyecto concreto, que sin duda es muy difícil, sirven para estimular que, al menos, se piense en la necesidad de ese cambio. Y a ver si así no nos quedamos en el estrato subsidiario de la gran industria, basado en el bajo coste, como hubiera sido la dicha fábrica de michochips que al principio cito.
Porque mi opinión es que, o nos ponemos a ello, o vamos a sufrir de un empobrecimiento para el que no nos va a quedar más que el consuelo bíblico: que “Más fácil es que un camello pase por el ojo de una aguja que el que un rico entre en el reino de Dios.” (Mateo 19:24.).
Lo cual quiero matizar, porque creo que sería preferible aplicarse este otra parte de ese evangelio: “es imposible que obtenga la vida eterna un rico que ame más sus posesiones que las cosas espirituales. Sólo si reconoce su necesidad espiritual y busca la ayuda divina puede recibir la salvación que Dios otorga” (Mateo 5:3; 19:16-26.).
Generar riqueza no es incompatible con nuestra salvación. Así que apliquémonos a ambas cosas revisando nuestras prioridades.
Mientras tanto, con la que está cayendo, ¡orad hermanos!
el blog de zano 
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