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MetropolisWarren Buffett –Forbes #3, $72,9 B- y George Soros –Forbes #26, $24 B- tienen ambos 84 años. Parece que se les podrían haber quitado las ganas de seguir ganando dinero, pero insisten. Carlos Slim –Forbes #2, $78,9 B-, un chaval de 74 años, les sigue. Les sigue en lo de andar por España de compras. Qué coincidencia, ¿no?

Nadie dudará de que estos señores sepan lo que es ganar dinero. Y en el inmobiliario y sus vecindades, comprar cuando muchos quieren vender es parte de la sencilla filosofía de la gente que se hace rica. Vender cuando muchos quieren comprar es más discutible. Hay quien sostiene lo de “nunca vender” –“always buy, never sell” o ”to have and to hold”-. Si la deuda lo permite, claro.

Sobre la oportunidad de las compras en este momento en España, un primer dato: Carlos Slim va a adquirir el 25,6% de FCC por poco más de € 500 M. En diciembre 2006, Luis Portillo pagó a Acciona por su 15,06% de esa misma FCC, € 1.534 M. Acciona ganó € 1.000 M. O sea que Slim está comprando al 20% del precio de hace ocho años. Aunque la empresa se haya deteriorado, puedo entender que Slim no se pueda resistir. Detrás de esta venta: la elevada deuda de FCC.

Y hace un par de días leí lo de la dación en pago de Sacyr a Sareb por la deuda de Vallehermoso. Me ha hecho pensar en aquello de “quién te ha visto y quién te ve…”, porque Vallehermoso, fundada hace más de sesenta años, fue en su momento la mayor empresa del sector, con casi justos € 4.000 M en activos al 31-12-2001. La memoria de Sacyr al 31-12-2013 ya ni la nombra. Y ahora los activos de la empresa en el “banco malo”, lo que me quedaba por ver. Detrás de esta venta: la elevada deuda de Sacyr.

Parece claro que comprar cosas a gente muy endeudada es una oportunidad que los que pueden no desperdician. Como esto tiene tanta relación con nuestros últimos años del sector inmobiliario, creo que es interesante desmenuzar el cómo hemos llegado hasta aquí.

PRECALENTAMIENTO.-

España había entrado en la Unión Monetaria Europea en 1999. Llega el Euro y los tipos de interés descienden notablemente. La venta de viviendas va en aumento. A partir de 2002 se producen algunos movimientos de empresas significativos pero todavía discretos, aunque la OPA de Metrovacesa por Gecina ya se sale de esta categoría. Siempre me ha quedado la curiosidad de qué movió a los analistas de Santander y BBVA a “salirse” del sector, lo que ambos bancos materializaron con pocos días de diferencia. Se desata la guerra en Metrovacesa a raíz de la OPA de la italiana Caltagirone.

  • Mayo 2002, SCH, hoy Banco Santander, vende su 24,5% en Vallehermoso a Sacyr por € 568 M. Plus valía del Santander, € 300 M. En diciembre 2002, Fernando Martín compra el 6,7% de Vallehermoso que vende en junio de 2005, tras mucha disputa por el poder en la inmobiliaria, con una plus valía estimada de € 100 M
  • Junio 2002, BBVA vende su 23,9% en Metrovacesa a Bami (Joaquín Rivero), por € 545 M. Plus valía del BBVA € 369 M. En 2003 el endeudamiento de Metrovacesa pasa del 42% al 88% de su pasivo.
  • Febrero 2003, OPA hostil de Caltagirone sobre Metrovacesa, que no prospera tras la incorporación de nuevos socios a esta última, en particular la familia Sanahuja (Sacresa).
  • Marzo 2005, Metrovacesa compra el 30% de la francesa Gecina a AGF y Azur, y lanza una OPA por el 100% en una operación valorada en € 5.500 M.

EL AÑO EN QUE VIVIMOS PELIGROSAMENTE.-

En 2006 la promoción y venta de pisos ya está desbocada. Hacemos “surfing” sobre olas de diez metros. Se suceden, a más de OPV’s, las compraventas -y OPA’s en su caso- de grandes inmobiliarias, todas a cual mayor y más apalancada. Liquidez abundante. Euribor al 2,5%. Banesto y La Caixa venden sus inmobiliarias “just in time”. Lo mismo hacen Manuel Jové con Fadesa, Mario Losantos con Riofisa y Ferrovial con la suya. Como los hechos demostrarán, los vendedores fueron los listos. Aunque la venta de Colonial a Luis Portillo resultó, pese al beneficio para La Caixa, más que desafortunada en su resultado final.

  • Mayo 2006, OPV de Astroc (Enrique Bañuelos), empresa basada exclusivamente en la urbanización de suelo –hasta 17.400.000 m2-. Amancio Ortega (Inditex), entra de accionista. Llega a valer en bolsa hasta € 9.000 M.
  • Junio 2006, La Caixa vende su 39,37% en Colonial a Inmocaral (Luis Portillo), por € 1.481 M. Plus valía de La Caixa, € 680 M.
  • Julio 2006, Domingo Díaz de Mera, Nozar, Reyal y Alicia Koplowitz entran como accionistas de Inmocaral/Colonial.
  • Julio 2006, Banesto vende su 50,26% en Urbis a Reyal (Rafael Santamaría) por € 1.667 M. Plus valía de Banesto € 1200 M. OPA de Reyal por el 100% de Urbis.
  • Julio 2006, OPA de Constructora San José sobre Parquesol, € 917 M por el 100%.
  • Septiembre 2006, Manuel Jové vende su 54,6% en Fadesa a Martinsa (Fernando Martín), por 2.209 M. OPA de Martinsa por el 100% de Fadesa.
  • Diciembre 2006, Ferrovial vende su división inmobiliaria a Habitat (Bruno Figueras y socios), por € 2.200 M. Plus valía de Ferrovial € 770 M.
  • Diciembre 2006, deuda de Metrovacesa € 12.064 M.
  • Enero-Junio 2007, Colonial compra Riofisa por € 3.761 M al culminar su OPA por el 100%, tras acordar la adquisición del 50,01% de la familia Losantos por € 2.000 M.
  • Abril 2007, desplome en bolsa del 70% de Astroc de la que Nozar también es accionista.
  • Junio 2007, OPV de Realia, valorada en € 1.803 M, sufriendo por el desplome de Astroc semanas antes.
  • Diciembre 2007, deuda de Colonial € 9.000 M.

Casi todas las operaciones se consiguieron mediante apalancamiento casi total. La deuda de inmobiliarias y constructoras al final del período se acercaba al medio billón de euros, el 50% del PIB de España. Buena parte del importe de esa deuda otorgada por la banca la obtuvo ésta, a su vez, endeudándose en el exterior.

Después del verano de 2007 resultó patente que el sistema se había bloqueado, las ventas a particulares se frenaron y todos comprendimos, en retrospectiva y aunque algunos lo siguieron negando, que la dinámica que el sector había tomado era ya insostenible. Esto se ha caído. Empieza la depresión.

La pregunta que más me hacían: “¿cuánto crees que va a durar esto, hasta que mejore? ¿dos años, tres años?”

Continúa con “Una Filosofía Sencilla (2): El Estallido, La Resaca”.

Pagrus, pagrus (Linnaeus, 1758)

Ayer entré a husmear en una “galería de alimentación” moribunda que hay al lado de mi casa. La galería de alimentación es una especie inmobiliaria en vías de extinción. Nació en España allá por los años sesenta, para acercar la oferta de productos de alimentación a los barrios, replicando el modelo de los mercados centrales: “puestos” individuales por ramo de producto. Ya saben: embutidos, frutas, verduras, carnicería, pescadería, conservas, pan, etc. Ofrecían ciertas ventajas, como que casi todos los vendedores eran especialistas de lo suyo. Y al ser todos ellos empresarios, se preocupaban sobremanera de la fidelidad de su clientela y sabían que el “qué guapa está usted hoy, doña Concha” y la simpatía y buen servicio eran claves de su éxito.

Pero no han resistido, porque en su “DAFO” han pesado más las debilidades y las amenazas. Entre las primeras, el funcionamiento en comunidad de propietarios, con puestos de propiedad separada, en el que la toma de decisiones en momentos difíciles se complica y lleva a la inacción. Y sobre todo la amenaza, hoy ya realidad, del impacto de hipermercados y supermercados, más adaptados a las necesidades de las nuevas familias y el trabajo de la mujer. La capacidad de compra de las grandes cadenas de supermercados, su logística o el desarrollo de las “marcas blancas”, han arrasado este sector.

La galería en la que entré es un ejemplo arquetípico de ello. Un emplazamiento magnífico, sin competencia próxima. Dentro, treinta y tantos puestos con la persiana echada, fantasmas de comercio antiguo. Y uno… ¡abierto!: un joven pescadero, Pablo. Él solo. No tenía ningún cliente cuando llegué, así que me puse a charlar con él. Me explicó que los puestos habían ido cerrando y que hace cuatro o cinco años una inmobiliaria intentó comprar todo pero fracasó. Y que él se ha ido quedando solo, que es el único que paga la comunidad y que se han quedado sin administrador. Y que a la galería como tal le han cortado la luz y el agua, pero que él tiene su licencia, tiene luz y agua y sus propios extintores para cumplir con todo y que por tanto pretende seguir vendiendo pescado tres veces por semana.

Mientras hablamos empieza un pequeño desfile de clientes: madre con su hijo, abuela con su nieto, pareja mayor, señora sola. Todos le conocen por su nombre y a todos conoce él por el suyo. Todos compran y dejan encargos. Él les dice que les llamará por teléfono cuando reciba lo que quieren o que lo tendrán el próximo día. Mientras hablamos no para de trabajar, acomodando hielo en las cajas, trasteando en su nevera. Me cuenta que él es la octava generación de una familia de pescadores y pescateros y que aunque en este puesto no gana mucho dinero, sí saca los gastos y algo más.

Me marcho con algunas cosas aprendidas. Muy apropiadas para los momentos que vivimos. Como lo importante que es fidelizar a los clientes, el valor de la simpatía y el buen servicio, o el de la perseverancia y el trabajo. Acabo comprándole un pargo. Anduve dudando entre el besugo, el pargo y el pajel. De lo que tenía, él me recomendó el pargo por relación precio/calidad. No sin antes explicarme por qué el pajel tiene más espinas que el pargo o añadir que “a treinta euros el kilo, el besugo no vale la pena”. Nueve euros, pero “sólo te cobro ocho”. Ayer comimos pargo al horno.

Fue una buena compra. Pero mejor fue la lección tácita que Pablo me impartió: no importa si los demás se encogen de hombros, si se ponen o no de acuerdo, si piensan que las cosas se arreglarán porque sí. Yo añado: no importa la prima de riesgo, no importan los griegos. No importa Rajoy, menos Rubalcaba: trabaja e intenta prosperar sin pensar en todo ello. Hay algo más importante que lo que hagan los demás: lo que hace uno mismo. Aunque sea solo.

Post scriptum. Y si todo falla, aplíquese el proverbio chino: “Regala un pescado a un hombre y le darás alimento para un día, enséñale a pescar y lo alimentarás para el resto de su vida”.

Yo, por si acaso, ¡voy a aparejar la barca!

No busque esto...

Disculpen que me apoye en el auto-plagio al arrancar, como ya he hecho otra vez, con el personaje de Kevin Costner en la película “The War”. En 1970, regresa de Vietnam, se re-encuentra con sus dos hijos y sin nada de dinero necesita una casa en la que reconstruir su vida con su familia. Después de muchas tribulaciones consigue comprar una en la subasta de un banco, por un precio irrisorio, una auténtica ganga. Aunque queda claro que lo que compra no es precisamente la mansión de “Dallas”, sino una vieja casita necesitada de muchas reparaciones.

En España, no hace falta un Vietnam, hay mucha gente que querría conseguir lo mismo: una ganga. El GRAN debate inmobiliario de hoy día es el de la bajada de los precios de la vivienda, en el que, naturalmente, hay dos bandos enfrentados en una guerra sorda: el de los que quieren vender y el de los que quieren comprar. Lee el resto de esta entrada »

Con la edad uno va visitando los mingitorios con creciente frecuencia. A base de recorrer muchos países he llegado a la conclusión de que una de las debilidades de nuestro inmobiliario son sus instalaciones sanitarias. Por falta de imaginación en el diseño, previsiones o calidades constructivas, mantenimiento o limpieza. Rara es la ocasión en que después de visitar el excusado de un establecimiento público o comercial uno sale diciendo, ¡oye, muy bien!

Pues el otro día me pasó. Lamentablemente para mi orgullo nacional fue en el aeropuerto de Gatwick. Aquí va la foto.

Aquí da gusto...

Aquí da gusto...

Como contraste escogí una tienda y restaurante al azar, en este caso en la calle Ortega y Gasset de Madrid. Aquí va la otra foto.

Normalito, en mínimos

Normalito, en mínimos

Nos ganan los ingleses. ¡Ya me da rabia!

Y les parecerá mentira, pero si queremos ser un país de servicios y atraer a más turistas y cosas así, los pequeños detalles también cuentan.

De chaval mantuve un breve romance con las “maquinitas”, aquéllas que como único premio ofrecían partidas gratis, en medio de numerosos timbrazos, luces, pings y pongs. No teníamos Play Station y había que irse al bar más cercano a desahogar el vicio. Hoy en el sitio de aquel Bar Nuevo (famoso por sus tordos fritos y por cierto nada nuevo) hay una sucursal de La Caixa. Tal como sucedió en toda España, bancos y cajas coparon lo mejor de cada pueblo o ciudad, desplazando a establecimientos populares de sus ubicaciones históricas, talonario en mano.

Fue la “bancarización” de nuestra sociedad, la mayor del mundo, con 40.194 oficinas de bancos y cajas a junio de 2.009. O sea unas 90 oficinas por 100.000 habitantes, frente a las alrededor de 50 de muchos países europeos o las 30 de Estados Unidos. Lee el resto de esta entrada »

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