You are currently browsing the tag archive for the ‘precio de la vivienda’ tag.
Hace unos años conocí a un jubilado del National Coal Board, la empresa pública que gestionó la minería del carbón en el Reino Unido. Cuando le pregunté por su ocupación me explicó que había sido responsable de “long term planning”, o sea estudiar los rendimientos de las explotaciones mineras a plazos largos, de cincuenta y más años. Con cierto humor inglés me decía que la gran ventaja de su trabajo era que, pese a llevar varios años retirado, nadie sabía todavía si sus predicciones eran correctas o no, precisamente por el largo plazo sobre el que trataban. Y que para cuando fueran capaces de culparle de algún error él ya estaría seguramente bajo tierra.
La planificación en la minería, o la industria petrolera u otras infraestructuras, como los aeropuertos o las centrales eléctricas, se basa necesariamente en estudios sobre el largo plazo, por la dilatada amortización de las cuantiosas inversiones que se realizan.
En la vivienda este tipo de predicción es menos común. Lee el resto de esta entrada »
¿Ganga?
Pero bueno, ya saben que esto no es un blog sobre gastronomía. Así que me toca hablar de otra “morralla”, la inmobiliaria, en otro significado del término que no parece tener más que connotaciones negativas. Hoy leo en Cotizalia un artículo a propósito de los llamados “adjudicados” de los bancos y cajas, los inmuebles que proceden de la ejecución de créditos hipotecarios impagados o embargos por otras causas. Dice que una buena parte de lo que los bancos quieren vender es “morralla” y que “lo bueno” ya lo han vendido. En plan simplista es fácil de admitir, lo primero que se vende es lo bueno. Lo que pasa es que en ese territorio de los inmuebles adjudicados, lo normal es que lo que abunde sean inmuebles de peor calidad que la media y lo raro es que hubiese algo bueno. La razón es sencilla: si usted es propietario de un buen piso ya procurará venderlo y pagarle al banco en lugar de esperar a que el banco le ejecute, algo que seguro va a traerle dolores de cabeza. Ahora si es usted propietario de un piso regulín o peor, a lo mejor no va a poder venderlo y pagar, ni aunque quiera. No por lo que el banco o caja requiere para cancelar la deuda.
Y ahí se inicia un penoso proceso en que el banco o caja va a acabar cargando con un inmueble que no quiere y el propietario va a perder su habitación.
Cuando los bancos y cajas intentan vender de nuevo esos inmuebles, van a querer hacerlo con la menor pérdida posible. Incluso van a intentar ganar dinero, si pueden, para compensarles de las pérdidas que deben admitir en otras ventas, porque al fin y al cabo gestionan una cartera y tienen una cuenta de resultados. No importa lo que cada uno quiera, el mercado irá ajustando las expectativas de forma inexorable. Sí es cierto que sería deseable, también para los vendedores, que ese ajuste se produjese con celeridad y por ello es tan importante que los vendedores de necesidad «lean el mercado».
Es evidente que el inmobiliario ha padecido en España una elevación de precios que los ha situado en niveles inasumibles dentro de una lógica doméstica o empresarial. Ahora estamos en un doloroso proceso de ajuste de precios a la baja, que duele no sólo al sistema financiero, sino a todos los que son propietarios, sobre todo si están endeudados con esos inmuebles como garantía. No hay un porcentaje mágico de bajada que todavía tenga que suceder, irá por zonas y por productos. Y no ha terminado el ajuste, con todo respeto al director general de La Caixa. Y en cuanto a los inmuebles adjudicados, lo que aseguro es que en esa morralla no vamos a encontrar merluza de pincho ni lubinas de tres kilos.
Pero si uno no se puede permitir la merluza de pincho, a lo mejor aquí está la solución para acceder a una vivienda. Se tiene que cumplir la condición de que el vendedor acepte que está vendiendo un producto de segunda o tercera clase y le ponga precio en consonancia. Obtener financiación para ese tipo de inmuebles no es ahora fácil y la compra a una entidad financiera lo hace posible. El secreto está en buscar y buscar, porque entre la morralla hay alguna cosa que vale la pena –no es que lo creo, es que estoy convencido-: qué zona es modesta (no hay lujos) pero susceptible de mejorar o no empeorar y saber distinguir qué inmueble, quiénes son mis vecinos, qué piso en qué edificio, es susceptible de arreglarse con pintura, cuidado y un poco de cariño. Algo que los inmuebles, como las personas, saben agradecer.
Hoy ha publicado el Banco de España su último informe de proyecciones. Entre las cosas que leo está que “el precio de la vivienda seguirá cayendo hasta el 2012”.
¿Dónde seguirá cayendo? ¿El precio de qué viviendas? ¿Con respecto a qué precios anteriores? El Banco de España no parece que hace más que constatar su percepción, por otras causas fundamentales como el crecimiento económico o el desempleo, de que la demanda seguirá retraída y en consecuencia los precios residenciales se resentirán. El problema de falta o dispersión de referencias es general en todas las alusiones que se hacen constantemente a los precios de la vivienda por diferentes instituciones públicas, entidades financieras, sociedades de tasación o portales inmobiliarios. Cuando los registradores hablan de precios registrados en 2009 por ejemplo, hablan de unos inmuebles distintos de los de 2008 o de 2010, cuya comparación no es ortodoxa. O cuando Idealista habla de los precios de oferta de los vendedores que publican anuncios en su portal, tampoco habla de los mismos inmuebles de uno u otro tiempo, sino de lo que se anuncia en cada momento. Y así se suceden opiniones y futurologías.
Dada la enorme trascendencia que tiene el sector inmobiliario para el resto de la economía española en los momentos actuales, sorprende que no se decida –sorprende que el Gobierno no decida, Sra. Corredor- hacer un trabajo serio de ordenar la información. Ya he escrito antes sobre ello.
¿Como por ejemplo? Pues cuando la gente nos enfrentamos con mercados o situaciones complejas solemos recurrir para su medición a índices de variación de un colectivo suficientemente representativo o de una muestra más o menos amplia. Así, el IBEX 35 de la bolsa española, aunque no representa más que el valor de 35 de las sociedades públicamente cotizadas, da una idea clara del mercado por el peso relativo de las mismas sobre el total de acciones. O una de las técnicas clave de medición de las audiencias televisivas, base de los precios de la publicidad, es el seguimiento continuado del comportamiento de un grupo seleccionado de espectadores. Si nos fijamos por ejemplo en la empresa Kantar Media, dicen conseguirlo utilizando 4.500 audímetros, que les permiten saber qué persona de cada familia ve qué programa a qué hora y por cuánto tiempo. El IPC o Índice de Precios al Consumo, se basa en otra cesta de productos, cuyos precios medios “se siguen”. Y tal que estos podríamos dar más ejemplos. En la teoría de sondeos cuando el margen de error, por la naturaleza o tamaño del universo, es demasiado grande, por encima de lo que se denomina tolerated error, la solución es fijar una muestra e “interrogarla” de forma continuada y repetitiva.
Así que por eso me ha resultado especialmente interesante la noticia de que el gobierno de Singapur ha creado un índice –el SRPI o Singapore Residential Price Index– para estimar las variaciones del precio de la vivienda. Han seleccionado 75.000 viviendas -74.359 para ser exactos-construidas entre 1998 y 2010, eliminando aquellas que consideran se sitúan en los extremos del mercado –suntuarias o muy deterioradas- y seguirán la marcha de esas viviendas en el tiempo –en lo que se denomina repeat sales regression– , produciendo un índice mensual basado en las transacciones de esas viviendas. Cada dos años revisarán la cesta para tener en cuenta los cambios estructurales del mercado. El proyecto lo ha dirigido el profesor Lum Sau Kin, de la National University of Singapore. No me creo que en España no haya un académico –hasta yo conozco alguno-, que no pueda dirigir tal proyecto. Cierto que si en Singapur utilizan 75.000 viviendas para 4.500.000 habitantes, aquí tal vez necesitaríamos una muestra mayor para conseguir la misma fiabilidad, pero no tengo duda de que con los medios informáticos a disposición de, por ejemplo Hacienda, se puede hacer. El índice de los registros de la propiedad británico utiliza una muestra de 100.000 viviendas también para estudiar ventas repetidas. En Estados Unidos, el House Price Index es de la misma naturaleza, en este caso para 363 mercados locales.
En suma, como para resolver el problema del ladrillo la primera necesidad es buena información del mismo, creo urgente que este tema se encare de forma seria y científica. Porque entre la ciencia del Sr. Kin y la fuerza del Sr. Wen, me quedo con la primera, que la segunda seguro que duele, digan lo que digan.
Sube la vivienda. No se asusten o no se ilusionen, depende de qué lado estén: no es aquí. Es en China. De vez en cuando le echo un vistazo al China Daily, ventajas de Internet. Le ayuda a uno a ganar en perspectiva. Aunque hay frases que son iguales en chino, en inglés o en español: “francamente, no me puedo permitir casarme si eso significa que me tengo que comprar un apartamento” (Soaring house prices, headache for single chinese, China Daily, 12-1-2010). Utilizan un índice por allí, que es los meses de ingreso para poder pagar un metro cuadrado de vivienda. En Beijing, 7 meses. O sea que en 10 años, dedicando toda su renta, tiene uno un apartamento de unos 15 metros cuadrados. O como diría Gila, “tiene cocinita, para freír huevos, uno”.
Los chinos han aterrizado en el capitalismo y tendrán que adaptarse, también a este problema. El gobierno chino está tomando medidas que incluyen limitar el crédito a los inversores especulativos y facilitárselo a los primeros compradores, pero ya veremos el caso que la banca de por allí le quiere hacer. Lo que sí parece cierto es que chinos y chinas andan estresados con el tema. O nos casamos sin casa, o sea nos hacemos un naked marriage, que así le llaman, y tenemos estrés porque no la tenemos, o nos compramos una casa usando los ahorros de los padres, nos hipotecamos con precios caros y nos estresamos igual, y además estresamos a padres y suegros. No me lo estoy inventando, los comentarios no son de aquí, son de Harbin, en Heilonjiang, la capital de China nororiental.
Ahora que aquí tenemos atascada la cosa pensamos que el problema es el precio de la vivienda y si la que hay baja el 10%, el 20% o lo que sea más. Pues no, el problema de verdad gordo Lee el resto de esta entrada »
Llevo unos veinticinco años chapoteando en el sector inmobiliario. Digo chapoteando porque la natación es un ejercicio de aguas claras, brazada regular y respiración ordenada. Las ciencias se desarrollan de ese modo, a base de investigación, prueba y error, fijar unos factores para ver el efecto de la variación de otros y cosas así. Hasta en la ciencia económica, con el uso de la econometría, el método científico es de aplicación sistemática. En la cuestión inmobiliaria, en cambio, no se nada, se chapotea. Porque el agua no es clara sino fangosa, y en consecuencia hay que andar con cuidado en no darse con una roca al tirarse de cabeza o en no quedarse atrapado en el limo del fondo (dramático principio, ¿eh?)
La cuestión es que cuando uno no ve lo que hay debajo, es casi mejor cruzar apoyándose en algunas piedras firmes, si no basadas en la ciencia al menos sí en la experiencia.
.
Yo a base de chapoteo creo haber aprendido cuáles son algunas de esas piedras. Y creo que hay dos o tres que son clave (piedras clave, ya saben).
Location, Location, Location: el sitio un poco húmedo
Una, ésa que dicen los ingleses, “location, location, location…”. De entre las cualidades más importantes de un inmueble, si no la más, destaca su ubicación. Un buen inmueble en un sitio malo no es realmente bueno. Y un mal inmueble en un sitio bueno no es totalmente malo. Pero la gente hay ratos que se olvida. Ahora por ejemplo que las entidades financieras empiezan a cargarse de inmuebles que sus dueños no han podido vender para pagar, se darán cuenta de que les entra en sus carteras lo regular y lo malo, muy a menudo por su situación. A nivel personal, a lo largo de la vida económica de uno, yo diría que hay que procurar ser bastante inflexible en este tema, aunque la cocina sea preciosa y el sofá vaya perfecto en el salón.
La segunda es que una buena operación inmobiliaria, cuando se quiere invertir en ella para obtener una renta, pende, sobre todo, de un buen inquilino y de un buen contrato. En España llevamos años sin aplicar este principio. Por conveniencia o ambición, se ha pensado que una buena operación era aquélla en la que el suelo para edificar era aparentemente barato o en la que simplemente se obtenía una financiación generosa y la exposición de recursos propios era reducida. Error. Lo primero es el uso, determinado por las decisiones del usuario, inquilino preferentemente. Detrás viene todo lo demás. Ya sé que es difícil de hilar esa secuencia de esa manera, pero habrá que ver cómo no volvemos a darnos de cabeza en la misma roca. La razón por la que no ha corrido tanta sangre en el sector terciario como en el residencial es que buena parte de las decisiones de promoción terciaria están condicionadas por los compromisos previos con inquilinos, que además tienen más claras las buenas ubicaciones, cosa que en el residencial no ha ocurrido. En el residencial la mayor parte de la actividad ha sido especulativa. Especulativa en el sentido de confiar que los compradores o inquilinos aparecerían.
Y para la tercera me remito a Abraham Lincoln: You can fool some of the people all of the time, and all of the people some of the time, but you can not fool all of the people all of the time (puedes engañar a alguna gente todo el tiempo, o a todo el mundo durante un tiempo, pero no a todo el mundo durante todo el tiempo). La vivienda en España, en términos de múltiplos de renta disponible, sigue estando cara. Ya sé que desmontar el tinglado es doloroso y muchas empresas o entidades pueden irse a la quiebra si los suelos se deprecian, pero al final el fundamento del crecimiento futuro de nuestro sector inmobiliario pasa por un abaratamiento de la vivienda y muy en particular del suelo. La iniciativa de CiU sobre trabajar sobre derechos de uso para generar vivienda de alquiler económico, mientras tanto, tiene el mérito de echarle imaginación a un tema imprescindible pero resulta únicamente una solución parcial.
Bueno, me ha salido esto un poco pétreo, espero que no plúmbeo…
Hace unos meses estuve curioseando sobre las temperaturas medias, máximas y mínimas de las ciudades costeras españolas para ver de establecer una relación con el turismo. Me asaltó la duda cuando estudiaba la llamada Costa Tropical, que ya saben es la costa de Granada (Motril, Salobreña, Almuñécar, La Herradura). Las temperaturas para Granada son las de la estación de toma de datos del aeropuerto de Granada, que está a 570 metros de altitud, y cuando comprobé que me daba una temperatura mínima extrema de -14,2º, bajo cero, para el mes de enero (16-1-87) comprendí que no me iba a servir, que nadie se iba a creer aquello de “Costa Tropical”. Así que llamé a la Agencia Estatal de Meteorología, desde donde amablemente me explicaron que efectivamente era el caso que en Granada los datos provinciales eran los de su aeropuerto, muy distintos de los de buena parte de la provincia. Pero que no había otros.
Es uno de los problemas de la Estadística, la falta de información. Lee el resto de esta entrada »
El sábado pasado nos fuimos mi hijo y yo a ver una subasta de pisos que organizaban nuestros asociados, Euroestates, en Oporto.
Aunque en Tulipp nos dediquemos profesionalmente a esto de las subastas, nos epató lo que vimos. Yo no hacía más que pensar “¿esta gente no estaba también en crisis?”: la sala a rebosar, compradores de todas las edades, muchas parejas jóvenes.
En Oporto subastó Euroestates 52 pisos. Al día siguiente subastó otros 58 en Lisboa. Todos ellos inmuebles adjudicados del Banco Espirito Santo, el de Cristiano Ronaldo, ya saben. Presenciamos la subasta de los primeros 13 “lotes”, que se vendieron todos…
Luego nos han contado nuestros amigos que adjudicaron el 68% de los pisos que ofrecieron en Oporto y el 100% de los que ofrecieron en Lisboa.
Naturalmente, por la cuenta que me tiene, saqué la calculadora y me dije, “a ver el truco”. Lee el resto de esta entrada »
Al poco de empezar a trabajar como empleado de banca en 1969 me volví un chapucero, como casi todos mis colegas. La jornada era de ocho de la mañana a tres de la tarde y lo habitual entonces era ir a casa, comer, intentar descansar un rato y marcharse a un segundo trabajo,”la chapuza” que ayudaba a sacar adelante a la familia: llevar contabilidades, dar clases, o en algún caso, rellenar letras de venta de pisos… Un promotor de viviendas me traía entonces tacos de 120 letras de cambio, piso igual a taco. La primera rellena con los datos del comprador, importe, vencimiento, el resto en blanco. Yo tenía que rellenar ese resto con todos los datos, añadiéndoles un mes al vencimiento, así hasta los 10 años. Fue un curso de mecanografía gratuito, pelín monótono.
No existía entonces el préstamo con garantía hipotecaria, ni había mercado hipotecario, ni compromisos de treinta o cuarenta años para comprar una casa. Los promotores se financiaban descontando aquellas letras de venta de pisos que conseguían colocarle a los bancos, dentro de los noventa días o a “largo plazo” o sea dieciocho meses como máximo. Era común que los novios ahorrasen para comprar una casa y tenerla pagada antes de casarse. Las tarjetas de crédito no existían… ¡No ha cambiado nada la cosa!
Luego vino el “desarrollo”, aprendimos a vivir a crédito, surgieron los mercados financieros, los préstamos hipotecarios, la moneda única y las titulizaciones. Todos instrumentos de prosperidad aparente, pero que uno no puede evitar preguntarse si no nos han complicado la vida. Insensiblemente nos hemos ido deslizando colectivamente por la senda del endeudamiento creciente, sin pararnos a mirar bien cómo de resbaladizas eran las paredes del agujero donde nos metíamos.
Estos días en el Salón Inmobiliario de Madrid –SIMA- he hablado con personas que representan a casi todos los sectores alrededor de la vivienda. Financiadores, intermediarios, promotores, usuarios. Todos tienen problemas. Los financiadores, bancos y cajas, a ver cómo encajan y cómo gestionan y venden sin pérdidas masivas los inmuebles que se están quedando. Los intermediarios, entre ellos yo, preocupados porque sin tráfico no hay negocio. Muchos promotores, a ver cómo consiguen reducir sus existencias sin quebrar en el empeño. Los usuarios, y ayer había muchos de ellos en SIMA, buscando su vivienda ideal en el sitio y al precio que quieren y que en general no encuentran.
Todo ello me ha hecho pensar en las cuestiones clave que creo que hay que resolver:
• Por una parte la vivienda está cara. Los incrementos de precio entre 2002 y 2006 han hecho que el precio se doble en esos cinco años y el precio ha pasado a 6,5 rentas medias, frente a 3,5 en Estados Unidos o 4,4 en Francia (vide Ricardo Vergés). Admitido que ya se ha producido un cierto ajuste, dicho ajuste ha sido poco para las viviendas con demanda y sólo algo más real en las sobrantes.
• Por otra, existe un importante exceso de viviendas en lugares sin demanda. No es que no exista porque el precio es excesivo, no existe porque no existe, porque no hay gente. La producción de vivienda ha estado más condicionada por la existencia de suelo a precio aparentemente aceptable y financiación para el mismo que por las necesidades reales de la población de la zona. Su producción responde a la acepción menos peyorativa del término especulación: se ha producido vivienda más en la esperanza de que la demanda surgiría que en el conocimiento de que la demanda existía.
Nos encontramos así con la paradoja, tal como gritaban ayer un grupito de manifestantes en SIMA, de que hay “casas sin gente y gente sin casa”. Si profundizamos en ese problema, buena parte de las casas sin gente lo son porque la gente no quiere casas en esos sitios. Y buena parte de la gente sin casa lo es porque no hay casas a los precios que ellos quieren en donde las quieren. Si rememoro mis nociones de Teoría de Conjuntos, es en la intersección donde sería deseable un ajuste más temprano y sin embargo donde más resistencia se produce.
Me temo que esta cuestión nos va a traer bastantes sinsabores. Pero la corrección es necesaria y haríamos mal en no ayudar a que se produjese, en lugar de caer en la tentación de prolongar la situación y seguir en la espiral precio-endeudamiento a base de hipotecar a nuestros hijos. Cuanto antes se resuelva esto, mal que duela, mejor.
El problema está en que los ingentes beneficios generados están ya en el bolsillo de algunos, mientras que las pérdidas que se tendrán que generar es probable que tengan que salir de los bolsillos de otros. C’est la vie!
…Por cierto, hasta los extra-terrestres quieren su casa…
<
No nos bañamos nunca en el mismo río, que el agua nunca es la misma ni nosotros somos los mismos. Mi profesor de filosofía de bachillerato es uno de los que recuerdo con estima. Porque explicaba muy bien su materia y se me quedaron algunos retazos de saber, como lo de Heráclito, que no he olvidado, ni tenido la suficiente voluntad de agrandar como hubiera debido. Y también porque mantenía la teoría de que con poca luz se piensa mejor, así que nada más entrar en clase apagaba las luces y bajaba las persianas, dejándonos en una penumbra que los alumnos apreciábamos sobremanera para pasarlo bien entre nosotros o simplemente echar una siestecita.
Es probable que en la oscuridad se piense mejor, pero estoy seguro que se ve menos. O sea que la oscuridad puede ser buena para la reflexión o para la introspección, y de ahí puede venir lo de la consulta con la almohada, pero la luz es necesaria para tener información y poder decidir en consecuencia.
Estamos viviendo un momento económico en que las dificultades por el enfriamiento del sector inmobiliario residencial trascienden del mismo, dado su impacto sobre el sistema financiero. El sobre-expuesto sistema financiero. Ese impacto ha provocado una reacción defensiva en la banca, que de rebote está afectando drásticamente a nuestra entera economía, inmobiliaria o no.
Así que el problema ya no es si chico o chica pueden dejar de vivir con sus padres y cosas así. Lo verdaderamente importante es resolver el empacho financiero-inmobiliario en que estamos metidos. O sea que se vaya vendiendo lo que hay. Y para eso, me decía alguien esta semana, hacen falta tres cosas: confianza, precio y financiación. El precio se tiene que adaptar a la demanda. Creo y trabajo en ello desde mi empresa. La financiación, los bancos sabrán qué solución dan para no convertirse en víctimas de sus propias estrategias. Pero lo de la confianza, eso sí es complicado. De “tenemos un problema y esto va a peor” a “tenemos un problema pero vamos a solucionarlo y así saldremos de ésta” va un abismo… de confianza.
Para conseguir mejorarla hay claves políticas, laborales, personales, mediáticas. Pero sin duda una de ellas es, simplemente, disponer de información. Información correcta, buena o mala. Lo mejor, siempre, es saber nuestra situación.
Dicen que el negocio inmobiliario en España se caracteriza por su opacidad. Hay bastante de cierto. Buena parte del problema no viene tanto de una intención de desinformar sino de una falta de acuerdo sobre cómo informar, porque la situación cambia constantemente, como el río de Heráclito. Es urgente consensuar y ordenar lo que contamos o nos cuentan.
En el sector de oficinas, en todos los países, se manejan cinco datos básicos: stock, desocupación, contratación, precio y oferta futura. Si se fijan NO SE HABLA DE PRECIOS FUTUROS. Cada cual hace su estimación en función de esos cinco factores. En la vivienda deberíamos ser capaces de hacer lo mismo, pero los mensajes que recibimos son parciales y a menudo discordantes. Ministerio de la Vivienda, Banco de España, sociedades de tasación, INE, Asociación Hipotecaria, APCE, Colegio de Arquitectos, Colegio de Registradores, servicios de estudios varios, no nos dan información completa y clara.
Algo así como:
1. STOCK AND FLOW
a. Cuántas viviendas hay en España (STOCK)
b. Cuántas de las anteriores están vacías, con voluntad de sus propietarios de venderlas o alquilarlas (STOCK VACÍAS)
c. Cuántas viviendas se han acabado o demolido en el período (FLOW, incremento o reducción del stock)
d. Cuántas viviendas se han vendido, alquilado o desocupado en el período (FLOW, incremento o reducción del stock de vacías)
2. PRECIOS.
Sobre 1d, precios de transacción, en alquiler o venta
3. OFERTA FUTURA
Viviendas iniciadas (FLOW, incremento futuro del stock)
Todo lo anterior tiene que ser claro, no me valen diferencias de medio millón como escucho, se puede desagregar según se solicite por provincias, por tramos de precio, por tipo de vivienda, si son viviendas protegidas o no, etc. Y se puede disponer de los datos trimestralmente o cuando se diga, pero con regularidad fija.
Ese consenso es urgente. Y mientras tanto los ejercicios predictivos sobre el precio de la vivienda son arriesgados y probablemente contraproducentes. La gente debemos tomar NUESTRAS DECISIONES DE COMPRA en cuanto a precio y momento. Con información clara como el día y después de consultarlo con la almohada, en la oscuridad.
El cambio, el devenir, está regido por el logos. El logos regula el devenir como una ley inmanente al mundo. El devenir se da según la lucha de los contrarios (Heráclito de Éfeso, El Oscuro, 535-484 a.C.)
el blog de zano 
Comentarios recientes