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Le digo que se fíe...
Hoy he leído sobre la campaña esta del Real Estate Road Show, del Ministerio de Fomento. Están yendo el Sr. Blanco y la Sra. Corredor a decirle a los extranjeros que se fíen, que está todo previsto para que no les engañen.
Hoy ha publicado el Banco de España su último informe de proyecciones. Entre las cosas que leo está que “el precio de la vivienda seguirá cayendo hasta el 2012”.
¿Dónde seguirá cayendo? ¿El precio de qué viviendas? ¿Con respecto a qué precios anteriores? El Banco de España no parece que hace más que constatar su percepción, por otras causas fundamentales como el crecimiento económico o el desempleo, de que la demanda seguirá retraída y en consecuencia los precios residenciales se resentirán. El problema de falta o dispersión de referencias es general en todas las alusiones que se hacen constantemente a los precios de la vivienda por diferentes instituciones públicas, entidades financieras, sociedades de tasación o portales inmobiliarios. Cuando los registradores hablan de precios registrados en 2009 por ejemplo, hablan de unos inmuebles distintos de los de 2008 o de 2010, cuya comparación no es ortodoxa. O cuando Idealista habla de los precios de oferta de los vendedores que publican anuncios en su portal, tampoco habla de los mismos inmuebles de uno u otro tiempo, sino de lo que se anuncia en cada momento. Y así se suceden opiniones y futurologías.
Dada la enorme trascendencia que tiene el sector inmobiliario para el resto de la economía española en los momentos actuales, sorprende que no se decida –sorprende que el Gobierno no decida, Sra. Corredor- hacer un trabajo serio de ordenar la información. Ya he escrito antes sobre ello.
¿Como por ejemplo? Pues cuando la gente nos enfrentamos con mercados o situaciones complejas solemos recurrir para su medición a índices de variación de un colectivo suficientemente representativo o de una muestra más o menos amplia. Así, el IBEX 35 de la bolsa española, aunque no representa más que el valor de 35 de las sociedades públicamente cotizadas, da una idea clara del mercado por el peso relativo de las mismas sobre el total de acciones. O una de las técnicas clave de medición de las audiencias televisivas, base de los precios de la publicidad, es el seguimiento continuado del comportamiento de un grupo seleccionado de espectadores. Si nos fijamos por ejemplo en la empresa Kantar Media, dicen conseguirlo utilizando 4.500 audímetros, que les permiten saber qué persona de cada familia ve qué programa a qué hora y por cuánto tiempo. El IPC o Índice de Precios al Consumo, se basa en otra cesta de productos, cuyos precios medios “se siguen”. Y tal que estos podríamos dar más ejemplos. En la teoría de sondeos cuando el margen de error, por la naturaleza o tamaño del universo, es demasiado grande, por encima de lo que se denomina tolerated error, la solución es fijar una muestra e “interrogarla” de forma continuada y repetitiva.
Así que por eso me ha resultado especialmente interesante la noticia de que el gobierno de Singapur ha creado un índice –el SRPI o Singapore Residential Price Index– para estimar las variaciones del precio de la vivienda. Han seleccionado 75.000 viviendas -74.359 para ser exactos-construidas entre 1998 y 2010, eliminando aquellas que consideran se sitúan en los extremos del mercado –suntuarias o muy deterioradas- y seguirán la marcha de esas viviendas en el tiempo –en lo que se denomina repeat sales regression– , produciendo un índice mensual basado en las transacciones de esas viviendas. Cada dos años revisarán la cesta para tener en cuenta los cambios estructurales del mercado. El proyecto lo ha dirigido el profesor Lum Sau Kin, de la National University of Singapore. No me creo que en España no haya un académico –hasta yo conozco alguno-, que no pueda dirigir tal proyecto. Cierto que si en Singapur utilizan 75.000 viviendas para 4.500.000 habitantes, aquí tal vez necesitaríamos una muestra mayor para conseguir la misma fiabilidad, pero no tengo duda de que con los medios informáticos a disposición de, por ejemplo Hacienda, se puede hacer. El índice de los registros de la propiedad británico utiliza una muestra de 100.000 viviendas también para estudiar ventas repetidas. En Estados Unidos, el House Price Index es de la misma naturaleza, en este caso para 363 mercados locales.
En suma, como para resolver el problema del ladrillo la primera necesidad es buena información del mismo, creo urgente que este tema se encare de forma seria y científica. Porque entre la ciencia del Sr. Kin y la fuerza del Sr. Wen, me quedo con la primera, que la segunda seguro que duele, digan lo que digan.
Invitaba ayer la señora Corredor a los promotores a crear empleo de calidad en el sector inmobiliario, entre otros medios a través de la rehabilitación.
Es cierto que hay un montón de trabajo a hacer. Nuestros cascos urbanos del centro de ciudad vienen años sufriendo de eso que los americanos llaman el urban sprawl, la migración de las parejas jóvenes hacia la periferia, en busca de vivienda nueva y asequible. El conseguir que la vivienda más antigua del centro urbano recupere su atractivo, incluyendo el alquiler, para ciertos segmentos de población es sin duda deseable.
Pero aceptada la buena intención, hay que afinar el tiro si realmente se quiere conseguir ese objetivo.
Creo que la promoción inmobiliaria y la rehabilitación son negocios distintos. Lee el resto de esta entrada »
Dicen los entendidos que lo importante no son las leyes sino sus reglamentos, es decir no lo que quieren regular sino cómo es su aplicación.
Viene esto al hilo de la reciente noticia de que el Gobierno ha decidido apoyar al sector inmobiliario destinando una línea de 3.000 millones de euros que el Instituto de Crédito Oficial pondrá a disposición de bancos y cajas para que puedan distribuirla a aquellos clientes promotores que quieran reconvertir sus créditos a la promoción en créditos a largo plazo. Con la condición de que las viviendas que dichos créditos financian se destinen al alquiler.
Esta mañana he escuchado a la Ministra de la Vivienda, Beatriz Corredor, comentar este tema en televisión. Ha apuntando algo importante: el que se facilite que haya más vivienda en alquiler no es sólo importante para el sector inmobiliario, sino para toda la economía, por facilitar la movilidad geográfica, que tiene estrecha relación, nunca bien estudiada en mi opinión, con la búsqueda de empleo.
Ha citado la Sra. Corredor la cifra del 11% como porcentaje de viviendas en alquiler sobre el total. No sé si se refiere a la cifra actual o sigue utilizando el dato del censo del 2.001. Pero sea para 2.001 o para 2.008, deben constatarse dos debilidades de nuestra estructura habitacional: el porcentaje de viviendas en alquiler ha descendido del 15% en 1.991 al 11% de hoy, y la media europea del 32% (2.001), refleja que en algo falla nuestro mecanismo productivo y financiero para estas viviendas.
Es por todo lo anterior que el uso de esos 3.000 millones, cifra ya de por sí exigua (equivalente a 15.000 viviendas de 200.000 euros, para traducirla a otra referencia entendible), debería ser administrada con criterios selectivos relacionados con la demanda y no con la oferta. Es decir, que debería gestionarse favoreciendo a aquellos segmentos de la demanda donde existe más necesidad y no planteándola como una operación rescate de empresas en dificultad. Y aquí debería atenderse a la progresiva contracción del tamaño de los hogares españoles, que ha pasado de algo menos de 4 personas por hogar en 1.991 a algo más de 3 en 2.001, y que es previsible se encamine a los niveles europeos de poco más de 2 en pocos años.
A partir de este punto es donde pueden surgir las dificultades si intentamos reciclar para el alquiler vivienda originalmente destinada a la venta. Según el Ministerio de Fomento, el tamaño medio de la vivienda nueva en bloque creció un 3% en 2.007, hasta los 99 m2, a su vez mayor que el tamaño que cita el INE para la vivienda en propiedad en 2.001 de 95 m2. La explicación: las viviendas más grandes generan un beneficio superior para el promotor, porque se venden a precio semejante pero tienen un coste inferior, dada su menor densidad de instalaciones.
El INE vuelve a darnos la razón cuando informa de que la vivienda en alquiler tenía, en 2.001, 79 m2 de media, un 20% aproximadamente más pequeña que la vivienda en propiedad, lo que da pistas de que la demanda ya iba entonces en esa dirección. El sector promotor de los últimos años no ha sabido, o querido, ver esas señales y ha ido distanciando su producto de lo que el mercado de alquiler pedía.
Debemos hablar, en suma, de un ejercicio de política económica, con recursos públicos, y no de un ejercicio financiero de ayuda al sector privado. Lo que toca es emplear los recursos escasos para producir el mayor beneficio social, y eso debería obligar a que en el uso de esos fondos primase la puesta en alquiler del mayor número posible de viviendas del menor tamaño, y consiguientemente del menor nivel de renta, que es donde se encuentra la necesidad creciente. Con ello beneficiaríamos de rebote sobre todo a los jóvenes, que deben estar dispuestos a vivir en pisos pequeños, consiguiendo así su emancipación y ensanchando sus horizontes de trabajo, y de paso dejando tranquilos a sus padres, que consiguen que al fin los chicos se vayan de casa
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