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1200 res 6th april 2009bLa verdad es que me da un poco de pereza ponerme a escribir sobre inmobiliario en un sábado, porque estoy todos los días en lo mismo, pero llega el fin de semana y caigo otra vez en la tentación…

El hecho es que hoy leo el informe de la llamada “Office of the Comptroller and Auditor General” –C&AG-, que debe ser algo así como el “tribunal de cuentas” irlandés, sobre NAMA , a su vez el “banco malo” de aquel país. Perdonen que siga utilizando ese término, sea por entendernos. Publicado esta semana, analiza el período 2010-2012, o sea los tres primeros años completos de funcionamiento de esa organización, que se creó en 2009. Siempre me ha parecido interesante seguir la marcha de NAMA, la “National Asset Management Agency” de Irlanda, porque al arrancar tres años antes que Sareb, nos puede dar pistas de lo que aquí llegue a suceder y, sobre todo, de hacia dónde debería orientarse la gestión de la entidad nuestra.

Desde que en 1993 me metí, o mejor dicho caí, en este mundo de los activos adjudicados, he mantenido la teoría, que al menos algunos de mis amigos ya aceptan como buena, que he dado en llamar “de los lodos inmobiliarios”. Si la tuviera que poner en términos científicos podría acudir a la genética y definir la generación de tales lodos como aquel “proceso de liquidación de carteras inmobiliarias en que, en ausencia de gestión, se produce una selección direccional a favor de los grupos de inmuebles (alelos en genética…) de peor relación calidad-precio”. O sea, si exponemos a un mercado un conjunto de inmuebles de relación calidad-precio diversa (por ubicación, diseño, dimensión, construcción, conservación) y nos quedamos al margen, o sea no hacemos nada, o si gestionamos mal, la demanda irá “extrayendo” de ese conjunto los que considera mejores, a velocidad decreciente (van quedando menos), hasta que esa extracción (venta) se detiene, generando lodos inmobiliarios, que están constituidos por los inmuebles que perviven como parte de la cartera. Sólo si se cambia, si se mejora, la relación calidad-precio, es posible reactivar la venta. Ese cambio, esa mejora, a su vez, puede suceder porque se bajen los precios de la oferta más deprisa que la pérdida de calidad de los inmuebles (que normalmente la pierden, sobre todo por deficiente conservación) o porque la demanda anticipe una relación futura distinta con la oferta. O sea que los precios del mercado inmobiliario en general suban.

Volvamos a Irlanda. En su constitución, NAMA emitió € 30.200 en deuda senior, para financiar la compra de activos “dañados” a la banca de ese país. Su plan de negocio de 2010, corregido en 2012, estableció que dicha deuda se cancelaría totalmente para 2020, con el resultante de la liquidación de esos activos, permitiendo además cubrir todos los gastos de explotación de ese período de 10 años. La amortización de la deuda (según el programa actual de 2012), previó amortizar € 7.500 millones en 2013, € 8.000 millones en 2016 y € 14.700 millones en 2020. En los tres años que el informe estudia (2010-2012), NAMA ha vendido préstamos e inmuebles por € 10.500 millones, lo que les ha permitido cumplir con el hito de 2013, devolver € 7.500 millones y encima tiene € 4.000 millones de tesorería. Bien hasta aquí. Y mal les tendría que ir para no cubrir los € 8.000 millones del 2016. Pero… y aquí es donde C&AG “pone el dedo en la llaga”: de los € 10.500 millones de ventas realizadas, el 75% han sido activos en el Reino Unido, casi todos en Londres. Desde otro ángulo: han vendido el 60% de todo lo que tenía NAMA en el Reino Unido, que suponía el 32% de su cartera, frente a únicamente el 15% de sus activos en Irlanda, que representaba el 54% de la misma.

Lo que C&AG cuestiona es la capacidad de NAMA de generar ventas a partir de ahora sin incurrir en pérdidas significativas en el mercado irlandés, que es el que tiene mayor peso en su cartera. Los próximos años nos irán diciendo, pero es de temer que se enfrenten con un escenario en el que, cumpliendo con sus obligaciones financieras y con su generación de resultados hasta la media vida de la agencia, pérdidas y dificultades se acumulen hacia el final, cuando queden menos alternativas estratégicas. A NAMA se le está quedando, que me perdonen los irlandeses, el lodo.

Lo que expongo es la gran cuestión a resolver en este tipo de grandes vehículos financiero-inmobiliarios: cómo conseguir volumen de ventas y generar resultados sin deteriorar en demasía la cartera remanente. Cómo evitar, en castizo, el “pan para hoy y hambre para mañana”, sobre todo teniendo en cuenta la presión y gran atractivo que presentan los fondos oportunistas, que permiten hacer cifra en plazos cortos. Pero que obviamente no vienen a por lodo, por lo que es de sospechar que cuando sea eso lo que vaya quedando, perderán bastante de su desmedido interés actual.

Concluyo. NAMA no es Sareb. NAMA tiene aproximadamente la mitad de tamaño, está más diversificada en tipologías, adquirió préstamos en mayor proporción que Sareb, está más concentrada geográficamente. Pero repito que me parece interesante mirar a su experiencia. Al haberse desprendido en estos tres años de “lo más fácil” (Londres), empieza a inquietar su madurez y que la cosa no vaya a acabar en ruina. Yo creo que Sareb deberá gestionar con habilidad para conseguir, junto a los objetivos clásicos de cifra de ventas, resultados y amortización de deuda, un equilibrio de calidad de activos que no deje los problemas para el final. O sea, que hay que enfangarse y descubrir y desprenderse del lodo más antes que después. Ya sé que es un poco un rubik’s cube, pero habrá que seguir dándole vueltas.

P.S. Aquí les dejo una presentación de Analistas Financieros Internacionales de Diciembre 2012 cuando empieza a operar Sareb. Incluye una comparativa de la época entre NAMA y Sareb que es buen contexto.

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la fotoCreo que nunca llegaré a conocer un desierto. El Sahara, difícil. Gobi, Kalahari, Atacama, Arizona, son sitios a los que me da que no voy a ir de turista. Los desiertos no son muy apetecibles para casi nadie, beduinos y coyotes aparte. Pero, puesto a pensar, he concluido que algo sí que sé del desierto. Cuando hice la mili, en Rabasa, al lado de Alicante, nos llevaban a recoger piedras a su antiguo aeródromo. Por allí debió pasar Saint-Exupery, camino de Orán, pero mientras yo recogí piedras jamás vi avión alguno. Creo que el ejército lo hacía sólo para entretenernos y tratar de imbuirnos disciplina ciega. Mirando hacia atrás me doy cuenta de que aquello ya era, y sospecho que sigue siendo, parte del desierto. Un día a la semana nos llevaban “al tiro”, a disparar contra la montaña de Fontcalent, donde el riesgo de que matáramos a alguien sin querer se reducía por la condición también desértica del paraje. Hoy hay allí una prisión de alta seguridad y algún cultivo bajo plástico y riego por goteo, recursos de tierras de secano. Efectivamente, sigue todo aquello reseco, como casi todo el sureste de España. A lo largo de mi vida me he acostumbrado a estar rodeado de secarrales, que no tengo claro cuánto han empeorado en los cincuenta años que llevo por aquí. El desierto nos invade. No nos damos cuenta o hacemos la vista gorda, a ver si lo arregla el gobierno (o los eurodiputados, je, je) o se arregla solo. Las urbanizaciones verdean cual oasis, con sus piscinas azules, palmeras y buganvillas multicolores. Pero das un paso fuera y el terreno es pedregoso y polvoriento.

Yo vivo en el “Cabo de las Huertas”, una zona llamada así porque hace algo más de un siglo se dedicaba al cultivo, no me pregunten cómo. Hacia 1900 se trazó la carretera que conduce de Alicante a las playas y se fueron construyendo un edificio tras otro, hasta casi colmatar el territorio, salvo lo poco que se conservó para algunas plazas y parques. A diez minutos andando desde mi casa tengo un tal parque, el “Bosque Metropolitano del Cabo de las Huertas”, junto al mar, parte de un grandilocuente plan de la Generalitat Valenciana. ¿Bosque? No es que los árboles no te dejen verlo, es que no hay bosque más que en el nombre… Son 27 hectáreas de tierra estéril y pedruscos, sin rastro de cubierta vegetal, que después de muchos años me he decidido a estudiar. La verdad es que da pena. Se han muerto hasta los pobres cactus, que deberían estar acostumbrados.

Ayer fue el “Día Internacional del Reciclaje”. Seguro que los españoles de a pie nos habremos quedado medio tranquilos al escuchar “lo bien que vamos” en lo de reciclar, o al menos eso nos cuentan teles y radios. “Año tras año la sociedad española es más responsable a la hora de cuidar el planeta. Los últimos datos registrados sitúan a nuestro país entre uno de los países con mejores medidas de reciclaje” (Cadena Ser). Ésa es una noticia que habla del reciclaje de vidrio. Y lo fácil, sin ahondar, es pensar que todo va bien. Pero cuando miras los datos del INE, pese a que inexplicablemente sus series se han detenido en 2004, España, con 662 Kgs/año produce un 43% más de basura por persona que la media de la UE25, con 461 Kg/año. Y que frente a los países más avanzados de Europa, en que sólo el 20% de la basura acaba en el vertedero (Suecia), en España el 55% tiene (tenía), este fin. Eso era en 2004. ¿Cómo estamos hoy?, supongo que el INE nos dirá en 2024.

En suma, suelo vegetal desaparecido, poca o nada de lluvia (en Alicante algo así como 5 litros/m2 en los últimos 8 meses), 2014_est1_analisis_est_p_8019mucha basura y una conciencia ciudadana que espera a que venga alguien, no sé yo quién, y arregle nuestro medioambiente, en que han de vivir mis nietos y las futuras generaciones.

Algo habrá que hacer.

P.S. Hace unos días andaba yo buscando en Internet sobre la canción de los Gershwin, “Oh, Lady Be Good”. Al hacerlo me encontré con una de esas historias que te conmueven. Siguiendo la tradición de muchos aviadores en la II Guerra Mundial, “Lady Be Good” fue el nombre que adoptó su tripulación para un bombardero americano basado en Libia. En 1943, al regreso de una misión en Italia, les sorprende una tormenta de arena, les falla el sistema de navegación, se pierden y el avión se interna en el desierto. Al quedarse sin combustible, la tripulación, convencida de que el avión se va a estrellar, salta en paracaídas. Pero el avión sigue volando, cual fantasma solitario, otros veinticinco kilómetros y, planeando, se posa sobra las dunas del Mar de Arena de Calanshio, prácticamente intacto. La tripulación de nueve, salvo uno, sobreviven al salto, pero no aciertan en hacia dónde dirigirse y tras hasta ocho días de marcha desorientada perecen todos uno tras otro. El avión se descubre en 1959 por un equipo de prospección petrolífera y los cuerpos en 1960. El drama se ha podido conocer a través del diario que el comandante del aparato mantuvo hasta el último momento. No les funcionó a los pobres la petición de clemencia que parece rondar detrás del nombre de su avión. Porque el desierto no perdona.

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