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Este grupo de personas que ven en la foto seguro que manejaban todas juntas menos información que la que usted o yo hacemos circular por nuestro ordenador en un rato.

La foto es de 1920. Mi padre fue telegrafista y se convirtió en un experto, de hecho un campeón, en el uso del “manipulador Baudot”, un teletipo de cinco teclas predecesor del télex, y como tal representó a España en el campeonato de la Unión Telegráfica Internacional de Como (Italia), en 1927. Es el único campeonato que tenemos en la familia, dominó aparte, así que me perdonarán que aproveche para airearlo.

Oficina de Correos y Telégrafos

Pero la verdadera cuestión que quiero traer a colación es la de las comunicaciones. El telégrafo óptico que Chappe inventa en 1792 sienta las bases organizativas de la telegrafía moderna, con códigos, redes, velocidad de transmisión y un cuerpo profesional dedicado a ello, la telegrafía eléctrica morse empieza hacia 1844 y la telegrafía sin hilos de Marconi inicia su desarrollo en 1895.
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En las Navidades de 1955, los Reyes Magos (que son los papás, ahora que no nos oyen los peques), me trajeron de regalo un tren eléctrico, alemán. Pero se ve que estos señores deben entender más de camellos que de trenes, porque no se les ocurrió idea más peregrina que dejarme una caja con locomotora y vagones y ¡sin vías! O sea que me trajeron la parte de RENFE pero no la de Adif. Naturalmente pillé un berrinche que todavía me acuerdo cincuenta años después y sólo se calmó la cosa cuando al día siguiente pudimos ir a la tienda, confesarme mi padre que el culpable era él y no los Reyes Magos y traerme a casa lo necesario para conseguir montar el material rodante en sus vías y que aquello funcionase.

 

Aún hoy conservo el tren, que he sabido resguardar de las hordas filiales y ello me obliga a confesar que tengo una particular debilidad por los trenes, de juguete y grandes. Lo que es una de las razones por lo que hace cuarenta años que sigo las noticias de CAFConstrucciones y Auxiliar de Ferrocarriles– (www.caf.net) con más interés que las de otras empresas. Y anteayer me topé con su nombre en el Herald Tribune, en un artículo a página casi completa sobre el retorno del tranvía a las ciudades americanas.

 

CAF, que es una empresa original de Beasain, en Guipúzcoa, que a su vez es un pueblito de 13.000 habitantes, es un líder mundial en la fabricación y mantenimiento de material ferroviario: locomotoras y vagones, tranvías, alta velocidad y todas las variantes de vehículos sobre ruedas de hierro, que se codea habitualmente en los contratos internacionales con gigantes como Siemens o Alstom, compitiendo con ellos por los proyectos “de tú a tú”.

 

Ese cartelito de CAF que muchos vemos en nuestros vagones de metro o tren en España, también luce en vagones de metro o tren desde el Heathrow Express a Washington, Argel, Roma, México, Turquía, Brasil, Finlandia, Hungría y un sinfín de sitios más. Y para ello cuentan con fábricas e instalaciones en media docena de países.

 

Ahora que tanto se habla de que España tiene que cambiar su modelo económico, con la exportación como asignatura improrrogable, muchos deberían mirar a empresas como ésta en busca de inspiración y ejemplo: líderes en su sector, con una envidiable cartera de pedidos, creando empleo y competitivos a nivel internacional. España necesita, urgentemente, más empresas que hagan las cosas como esta gente. A ver si así vamos acabando con tanto berrinche doméstico porque crece el desempleo.

 

Exculpación anticipada: No conozco personalmente a ningún directivo ni empleado de esta empresa, ni soy, en este momento, accionista, ni tengo ninguna relación de negocio con la misma. Simplemente me complace oír y contar que les va bien. Y que los alemanes exportan trenes de juguete, pero nosotros exportamos de los de verdad. Bueno ellos también, pero da lo mismo, competimos en igualdad.

“Because the good news is you’re fired. The bad news is you’ve got one week, all you’ve got is one week to regain your job, starting with tonight! We’re adding a little something to this month’s sales contest. As you all know, first prize is a Cadillac Eldorado. Anybody want to see second prize? Second prize is a set of steak knives. Third prize is you’re fired… ‘Cause only one thing counts in this world: get them to sign on the line which is dotted. You hear me you fuckin’ faggots” (Porque las buenas noticias son que estáis despedidos. Las malas, que tenéis una semana para recuperar vuestro empleo, a partir de esta noche. Como todos sabéis hemos añadido un pequeño detalle a la competencia por las ventas de este mes. El primer premio es un Cadillac Eldorado. ¿Alguien quiere ver el segundo premio? El segundo premio en un juego de cuchillos de carne. El tercer premio es… que estáis despedidos… Porque sólo hay una cosa que cuenta en este mundo: haced que -los compradores- firmen en la línea de puntos. ¿Me oís j… m…? –lo que dejaré en inglés…-) (Glengarry Glenn Ross motivation speech)

Ésta es la versión cinematográfica de lo que con mayor o menor crudeza están viviendo muchos vendedores inmobiliarios en estos últimos meses, y que todo indica van a seguir viviendo en los próximos. Naturalmente quien espeta la arenga no es Alec Baldwin [Blake], pero el efecto es el mismo. Presión por las ventas, agobio y en muchos casos, tercer premio.

Aunque el sentimiento de muchos es que “no hay nada que hacer”, que no hay financiación, que los compradores se han escondido, que sobran los pisos, que es imposible flexibilizar los precios, por más que el lenguaje no resulte simpático, en algo sí estoy de acuerdo con Blake: en que hay buenos vendedores y malos vendedores.

Y además creo que en estos últimos años, la bonanza ha relajado la formación necesaria en cualquier oficio, y muy en particular por parte de los principales interesados, que deberían ser los propios trabajadores. He peleado durante años en convencer a los equipos comerciales que he dirigido de la necesidad de estudiar y, en particular, de dominar idiomas, pero la respuesta ha sido, generalmente, menos que tibia, y lamento decirlo.

Así que ahora nos llega Mr. Blake de la central y nos dice que lo que toca no es ya ganar más o menos comisiones, sino tener o no tener trabajo. Y muchos no van a sobrevivir en este sector. Sólo van a sobrevivir los más preparados en su formación y en sus habilidades comerciales. Y que además estén dispuestos a trabajar como no lo han hecho durante tantos años porque el negocio era relativamente fácil, o muy fácil. Ante esta nueva situación caben dos reacciones y ya estoy viendo ambas en mis relaciones profesionales: buscarse la vida en otro sector menos “tocado”, el que sepa y lo encuentre, o en expresión gastada “amarrarse los machos y tirar pa’lante”, pero a base de iniciativa, preparación y trabajo.

No sólo las ventas inmobiliarias están en alerta roja, sino que el sistema financiero español está muy comprometido y no parece que tengamos otra solución que vender a gente de fuera de España una buena parte de nuestro stock inmobiliario, al menos de costa, y en lo posible de no costa, para aminorar nuestras dificultades. Con la ventaja de que muchos compradores serán gente mayor que no querrán más hipotecas, lo que nos va ayudar en sentido tanto inmobiliario como financiero. En esa misión hay muchos responsables, pero no pueden excluirse los vendedores, que tendrán que identificar a los compradores, saber capturar su atención, hacer que se interesen, hacer que se decidan y hacer que compren. Es tan fácil como el A-B-C: Always Be Closing.

 

(Nota del traductor. La palabra fuck o sus derivados se pronuncian en esta película 138 veces en sus 120 minutos de duración. Y no parece sobrar en ninguna ocasión, así que en su próxima reunión de vendedores no se preocupe si el lenguaje sube un poco de tono. Es lo normal en estos momentos)

Hoy leía noticias desde el Reino Unido aludiendo a la eventualidad de que las inversiones turísticas en Portugal se beneficien de la percepción que tienen los europeos sobre la crisis inmobiliaria en España.

Deseo, por supuesto, que a Portugal le vaya muy bien. Pero, también por supuesto, no tengo ningún deseo de que ello suceda a costa de España.

Cada vez que leo estas cosas aumenta mi creencia de que estamos perdiendo un tiempo precioso en tomar iniciativas para que nuestros vecinos europeos, que son nuestro principal mercado para el Turismo en general y para el Turismo Residencial en particular, nos conozcan mejor.

Y como además creo que los extranjeros que compran en España son en su mayor parte personas maduras (de 45 ó 50 años hacia arriba), para conseguir algo de inspiración he vuelto a repasar un libro que compré hace unos años, titulado Retirement Places Rated, de David Savageau. El libro analiza 187 poblaciones de Estados Unidos, dando a cada una de ellas una puntuación en función de varios factores. Con todos ellos, a través de un sistema de pesos relativos, establece una clasificación de “los mejores sitios para jubilarse”, lo que me parece una forma de presentar la información que también sería útil para cualquier persona europea que quiera residir total o parcialmente en España  en su jubilación.

Savageau utiliza seis factores: coste de la vida, clima, criminalidad, servicios, trabajo y ocio y sobre todos ellos utiliza con rigor criterios de objetivación. Y aunque el mecanismo de pesos puede ser subjetivo, ya que cada uno valoramos más o menos cada factor en función de nuestra edad, personalidad o gustos, el resultado final es satisfactorio. El ocio (navegar, pescar, golf, excursiones, etc.) o el clima o la seguridad, tienen valores distintos para cada persona, pero en términos generales puede afirmarse que a igualdad de coste, todos preferimos mejor clima y más ocio, seguridad o servicios. E incluso trabajo, si conservamos tal gusto o necesidad a partir de cierta edad.

Como muestra de su contenido, el libro desarrolla el factor clima de forma exhaustiva, abundando en lo que denomina la zona de confort de temperatura. La define como aquélla por encima de la cual la mayoría de las personas nos sentimos incómodos, por demasiado calor, y por debajo de la cual también estamos incómodos, por demasiado frío. Asigna entonces puntos positivos o negativos para los días en que una población concreta tiene temperaturas dentro o fuera de dicha zona y con ello construye puntuaciones para cada ciudad. Parece una técnica aceptable, que extiende al resto de factores utilizando las estadísticas más apropiadas y disponibles para cada caso.

El sitio más “confortable”, por cierto, para vivir en Estados Unidos, desde el punto de vista del clima, es Laguna Beach-Dana Point, en California (que coincide que  conozco y que únicamente tiene el inconveniente de que a las serpientes de cascabel también les gusta ese excelente clima) y el peor Palmer-Wasilla en Arkansas (¡aunque es un buen sitio si a uno le gusta practicar el rodeo!). Y el mejor sitio cuando se ponderan todos los factores resulta ser Fort Collins-Loveland en Colorado contra el peor, Pike County en Penssilvanya (donde deben odiar rabiosamente a este señor Savageau)

Ordenada y ofrecida la información a nuestros clientes, el paso siguiente, más difícil todavía, es mejorar. Cuando hace unos días escuché al Sr. Miguel Sebastián referirse al sol como el “petróleo español”, pensé que la afirmación, además de simplista, parecía pretender que nos animásemos porque “tenemos sol y ya está”, como si fuésemos Arabia Saudita con el petróleo. Y precisamente es a partir de que tenemos sol, que hay que ponerse a pensar en sus complementos necesarios para hacer nuestro país más agradable al nuevo residente, mejorando en todos esos factores que arriba cito.

Conseguir que nuestros vecinos europeos tomen más y mejores decisiones de compra es hoy trascendental además de urgente.

Acabo de leer los dos temas del desayuno continental de la vuelta de vacaciones. Colonial y Reyal Urbis pierden 2.381 y 331 millones de euros respectivamente, en los primeros seis meses de 2.008. Hace tres días, para los que prefieren el “English breakfast”, eran los 1.774 millones, también de euros, de pérdidas que anunciaba Taylor Wimpey, también en sólo seis meses. Buena parte de las pérdidas de estas grandes compañías vienen causadas por la depreciación de activos, en un entorno económico de tipos de interés más elevados y períodos de ventas más largos. Ciertamente la situación no puede sino inquietar seriamente a empresas inmobiliarias y entidades financieras, sobre todo porque nadie sabe por cuánto tiempo se puede prolongar la situación. Creo que resulta muy recomendable darse un baño de realidad. Al final de la cadena se encuentra el individuo o la familia, todos aquellos que forman hogares, que eliminados todos los componentes especulativos que han alimentado la demanda en estos últimos años, son los que tendrán que ir “consumiendo” el stock de aproximadamente un millón de viviendas nuevas terminadas, tomando decisiones con criterios estrictamente utilitarios. Porque, además, “la máquina” no se ha parado. Los datos del INE nos permiten comprobar que en los cinco primeros meses de 2.008 se han vendido 143.918 viviendas nuevas, pero se han iniciado 131.219, lo que permite deducir una reducción futura del stock a ritmo de aproximadamente 2.500 viviendas mensuales. Y a ese ritmo, de no cambiar otras variables, tardaríamos en consumir el stock… ¡33 años! Así pues habrá que ver cuáles son las otras variables sobre las que se puede trabajar: La primera, la formación de hogares. España tenía, en 2.001, 2,87 personas por hogar, cifra que en los últimos años se habrá visto modificada por el fuerte incremento poblacional, de más o menos un 11%, causado por la inmigración, así como el fuerte impulso promotor. Seguiremos rondando, por tanto, las 3 personas por hogar, un 25% más que, por ejemplo el Reino Unido, por establecer un baremo de comparación. Si consiguiésemos reducir el número de personas por hogar, fundamentalmente facilitando el acceso a la vivienda a personas de menos de 30 años que todavía conviven con sus padres (en 2001 el 73% de los jóvenes de 25 años seguía soltero y vivía con sus padres, cifras que probablemente se mantiene). El precio de la vivienda es muy importante para conseguir que esto cambie. La segunda, la generación de un mercado sólido de alquiler de vivienda. El que la Sociedad Pública de Alquiler haya entregado algo menos de 8.000 viviendas entre 2.006 y 2.008, al ritmo de 257 viviendas mensuales, delata lo exiguo de este mercado. Atraer a inversores que inviertan en vivienda para alquilar, con rentabilidades atractivas y regulación legal adecuada, es esencial y urgente no sólo a nivel inmobiliario sino del empleo y de la economía en general. El precio, de nuevo, es muy importante para activar este mercado. Y, la tercera, la atención y reactivación de la demanda europea, a nivel directo y a través de los agentes que controlan a este tipo de compradores. Pero ello no puede desligarse de una intensa campaña en busca de la excelencia de nuestras poblaciones y urbanizaciones costeras, que mejoren nuestra imagen y recuerden a la demanda de países de nuestro entorno que España sigue teniendo una envidiable calidad de vida. Y de nuevo el precio es extremadamente importante. Quizás, muy en particular, desde el ángulo de la relación calidad/precio. Por todo lo anterior, la medida más urgente que tienen ante sí los sectores inmobiliario y financiero es adaptar sus precios para permitir que los nuevos hogares que existen de forma latente se materialicen, que el mercado de alquiler tome cuerpo y que la demanda extranjera se reactive. No es un proceso indoloro, pero sin duda es menos doloroso que seguir sufriendo el debilitamiento pernicioso del sector. Tulipp trabaja para ayudar a vendedores y compradores a resolver su desencuentro en cuanto a los precios, conciliando sus intereses por el método de subasta, que por su transparencia y máxima difusión resulta ideal. Vendedores y compradores obtienen así la mejor percepción del mercado. Y pueden usar el método más ágil para realizar operaciones a los precios que ambas partes encuentran adecuados en las circunstancias de cada momento.


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