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MetropolisWarren Buffett –Forbes #3, $72,9 B- y George Soros –Forbes #26, $24 B- tienen ambos 84 años. Parece que se les podrían haber quitado las ganas de seguir ganando dinero, pero insisten. Carlos Slim –Forbes #2, $78,9 B-, un chaval de 74 años, les sigue. Les sigue en lo de andar por España de compras. Qué coincidencia, ¿no?

Nadie dudará de que estos señores sepan lo que es ganar dinero. Y en el inmobiliario y sus vecindades, comprar cuando muchos quieren vender es parte de la sencilla filosofía de la gente que se hace rica. Vender cuando muchos quieren comprar es más discutible. Hay quien sostiene lo de “nunca vender” –“always buy, never sell” o ”to have and to hold”-. Si la deuda lo permite, claro.

Sobre la oportunidad de las compras en este momento en España, un primer dato: Carlos Slim va a adquirir el 25,6% de FCC por poco más de € 500 M. En diciembre 2006, Luis Portillo pagó a Acciona por su 15,06% de esa misma FCC, € 1.534 M. Acciona ganó € 1.000 M. O sea que Slim está comprando al 20% del precio de hace ocho años. Aunque la empresa se haya deteriorado, puedo entender que Slim no se pueda resistir. Detrás de esta venta: la elevada deuda de FCC.

Y hace un par de días leí lo de la dación en pago de Sacyr a Sareb por la deuda de Vallehermoso. Me ha hecho pensar en aquello de “quién te ha visto y quién te ve…”, porque Vallehermoso, fundada hace más de sesenta años, fue en su momento la mayor empresa del sector, con casi justos € 4.000 M en activos al 31-12-2001. La memoria de Sacyr al 31-12-2013 ya ni la nombra. Y ahora los activos de la empresa en el “banco malo”, lo que me quedaba por ver. Detrás de esta venta: la elevada deuda de Sacyr.

Parece claro que comprar cosas a gente muy endeudada es una oportunidad que los que pueden no desperdician. Como esto tiene tanta relación con nuestros últimos años del sector inmobiliario, creo que es interesante desmenuzar el cómo hemos llegado hasta aquí.

PRECALENTAMIENTO.-

España había entrado en la Unión Monetaria Europea en 1999. Llega el Euro y los tipos de interés descienden notablemente. La venta de viviendas va en aumento. A partir de 2002 se producen algunos movimientos de empresas significativos pero todavía discretos, aunque la OPA de Metrovacesa por Gecina ya se sale de esta categoría. Siempre me ha quedado la curiosidad de qué movió a los analistas de Santander y BBVA a “salirse” del sector, lo que ambos bancos materializaron con pocos días de diferencia. Se desata la guerra en Metrovacesa a raíz de la OPA de la italiana Caltagirone.

  • Mayo 2002, SCH, hoy Banco Santander, vende su 24,5% en Vallehermoso a Sacyr por € 568 M. Plus valía del Santander, € 300 M. En diciembre 2002, Fernando Martín compra el 6,7% de Vallehermoso que vende en junio de 2005, tras mucha disputa por el poder en la inmobiliaria, con una plus valía estimada de € 100 M
  • Junio 2002, BBVA vende su 23,9% en Metrovacesa a Bami (Joaquín Rivero), por € 545 M. Plus valía del BBVA € 369 M. En 2003 el endeudamiento de Metrovacesa pasa del 42% al 88% de su pasivo.
  • Febrero 2003, OPA hostil de Caltagirone sobre Metrovacesa, que no prospera tras la incorporación de nuevos socios a esta última, en particular la familia Sanahuja (Sacresa).
  • Marzo 2005, Metrovacesa compra el 30% de la francesa Gecina a AGF y Azur, y lanza una OPA por el 100% en una operación valorada en € 5.500 M.

EL AÑO EN QUE VIVIMOS PELIGROSAMENTE.-

En 2006 la promoción y venta de pisos ya está desbocada. Hacemos “surfing” sobre olas de diez metros. Se suceden, a más de OPV’s, las compraventas -y OPA’s en su caso- de grandes inmobiliarias, todas a cual mayor y más apalancada. Liquidez abundante. Euribor al 2,5%. Banesto y La Caixa venden sus inmobiliarias “just in time”. Lo mismo hacen Manuel Jové con Fadesa, Mario Losantos con Riofisa y Ferrovial con la suya. Como los hechos demostrarán, los vendedores fueron los listos. Aunque la venta de Colonial a Luis Portillo resultó, pese al beneficio para La Caixa, más que desafortunada en su resultado final.

  • Mayo 2006, OPV de Astroc (Enrique Bañuelos), empresa basada exclusivamente en la urbanización de suelo –hasta 17.400.000 m2-. Amancio Ortega (Inditex), entra de accionista. Llega a valer en bolsa hasta € 9.000 M.
  • Junio 2006, La Caixa vende su 39,37% en Colonial a Inmocaral (Luis Portillo), por € 1.481 M. Plus valía de La Caixa, € 680 M.
  • Julio 2006, Domingo Díaz de Mera, Nozar, Reyal y Alicia Koplowitz entran como accionistas de Inmocaral/Colonial.
  • Julio 2006, Banesto vende su 50,26% en Urbis a Reyal (Rafael Santamaría) por € 1.667 M. Plus valía de Banesto € 1200 M. OPA de Reyal por el 100% de Urbis.
  • Julio 2006, OPA de Constructora San José sobre Parquesol, € 917 M por el 100%.
  • Septiembre 2006, Manuel Jové vende su 54,6% en Fadesa a Martinsa (Fernando Martín), por 2.209 M. OPA de Martinsa por el 100% de Fadesa.
  • Diciembre 2006, Ferrovial vende su división inmobiliaria a Habitat (Bruno Figueras y socios), por € 2.200 M. Plus valía de Ferrovial € 770 M.
  • Diciembre 2006, deuda de Metrovacesa € 12.064 M.
  • Enero-Junio 2007, Colonial compra Riofisa por € 3.761 M al culminar su OPA por el 100%, tras acordar la adquisición del 50,01% de la familia Losantos por € 2.000 M.
  • Abril 2007, desplome en bolsa del 70% de Astroc de la que Nozar también es accionista.
  • Junio 2007, OPV de Realia, valorada en € 1.803 M, sufriendo por el desplome de Astroc semanas antes.
  • Diciembre 2007, deuda de Colonial € 9.000 M.

Casi todas las operaciones se consiguieron mediante apalancamiento casi total. La deuda de inmobiliarias y constructoras al final del período se acercaba al medio billón de euros, el 50% del PIB de España. Buena parte del importe de esa deuda otorgada por la banca la obtuvo ésta, a su vez, endeudándose en el exterior.

Después del verano de 2007 resultó patente que el sistema se había bloqueado, las ventas a particulares se frenaron y todos comprendimos, en retrospectiva y aunque algunos lo siguieron negando, que la dinámica que el sector había tomado era ya insostenible. Esto se ha caído. Empieza la depresión.

La pregunta que más me hacían: “¿cuánto crees que va a durar esto, hasta que mejore? ¿dos años, tres años?”

Continúa con “Una Filosofía Sencilla (2): El Estallido, La Resaca”.

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Save the Children

“Ah, the children. It’s always the innocents who suffer” (Juego de Tronos)

Otro año la amenaza de molicie navideña me ha puesto a pensar, por contraste, un poco más allá de la comida y los regalos. No lo puedo evitar. Quisiera tener el oído selectivo ese de unas ranas chinas, o australianas, que sólo oyen lo que les resulta interesante, eliminando biológicamente todo el ruido de fondo. O sea que oyen al macho o hembra por aquello de perpetuar su especie, o la cercanía de cualquier otro animal que coma ranas –por lo mismo-, pero no la cascada cercana u otras cosas que les son indiferentes. Nosotros no podemos, por más que lo intentemos. Una pena, porque ruido hay mucho.

Sobre todo porque la Navidad, más allá de una celebración cristiana, se ha ido enredando con tradiciones festivas –anglosajonas, escandinavas- y un profuso mercantilismo que las ha convertido en un totum revolutum con lucecitas de colores que se extiende desde el “Black Friday” hasta las rebajas. No me llamen aguafiestas. Respeto la religión y creo que el cristianismo tiene toda la razón y derecho de celebrar estos días. Y me gusta la vida en familia, ver a mi gente y compartir la felicidad de los niños, que es mi mayor felicidad. Y recibir noticias de amigos de los que no sé hace tiempo, aunque anda eso de la amistad epistolar un poco depreciado con tanta informática, que a veces no sabes si te felicita Javier o Hal 2000.

Pero me remuerde la conciencia. La mía. Me remuerde por tanto plan de qué comemos y qué compramos cuando sigue tanta gente por ahí pasándolo mal. Este año me he fijado, y no me lo quito de la cabeza, en lo de los sirios rescatados en el Mediterráneo por un barco científico español. Barco siriosCasi doscientas personas, de las cuatrocientas que se apiñaban en la bañera oxidada que surcaba en mar, entre ellas 61 niños, que fueron desembarcados, afortunadamente sanos y salvos, en Sicilia. Para acabar en un campo de tiendas de campaña, sospecho que sin arbolito de navidad ni juguetes. Los musulmanes, si es que estos lo son, porque en Siria había bastantes cristianos, no celebran la Navidad, pero seguro que a sus niños les gustan igual los juguetes, la comida, el calorcito. Como de tantas tragedias de ese cariz, para Nochebuena ya no se hablará de ellos. Ya no se habla de ellos. No sabemos quiénes son, no sabemos dónde están, no sabemos qué será de ellos, no sabemos bien qué drama estaban tratando de dejar atrás. Seguro que no nos deja indiferente cuando vemos las noticias, pero no sabemos cómo resolverlo.

Resolverlo no, pero algo sí podemos hacer. Yo este año he decidido acudir al antiguo método del “sablazo”. Te encuentras a un amigo o conocido por la calle y sin aviso le espetas: “oye, ¿tú me prestarías veinte euros? Tienes que decir que es un préstamo, aunque tu amigo sepa que no se lo vas a devolver. La verdad es que veinte euros no llegan muy lejos hoy en día. Si no nos toca el reintegro del décimo de la lotería de ahora mismo tampoco nos va a matar el disgusto. Así que tu amigo te acaba dando los veinte euros. Tal vez pierdas un poco de su estima. Es un riesgo que hay que correr. Así que daos por sableados: “oye, ¿tú me prestarías veinte euros?

¿Sí? Bueno, pues no me los des… envíaselos a Save the Children.

Aquí están sus cuentas:

Santander: ES13 0049 0001 5224 1001 9194

Caixa Bank: ES89 2100 1727 1202 0003 2834

BBVA: ES83 0182 5502 5800 1002 0207

Bankia: ES81 2038 1004 7168 0000 9930

Espero conservar tu estima. ¡Feliz Navidad!

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