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MetropolisWarren Buffett –Forbes #3, $72,9 B- y George Soros –Forbes #26, $24 B- tienen ambos 84 años. Parece que se les podrían haber quitado las ganas de seguir ganando dinero, pero insisten. Carlos Slim –Forbes #2, $78,9 B-, un chaval de 74 años, les sigue. Les sigue en lo de andar por España de compras. Qué coincidencia, ¿no?

Nadie dudará de que estos señores sepan lo que es ganar dinero. Y en el inmobiliario y sus vecindades, comprar cuando muchos quieren vender es parte de la sencilla filosofía de la gente que se hace rica. Vender cuando muchos quieren comprar es más discutible. Hay quien sostiene lo de “nunca vender” –“always buy, never sell” o ”to have and to hold”-. Si la deuda lo permite, claro.

Sobre la oportunidad de las compras en este momento en España, un primer dato: Carlos Slim va a adquirir el 25,6% de FCC por poco más de € 500 M. En diciembre 2006, Luis Portillo pagó a Acciona por su 15,06% de esa misma FCC, € 1.534 M. Acciona ganó € 1.000 M. O sea que Slim está comprando al 20% del precio de hace ocho años. Aunque la empresa se haya deteriorado, puedo entender que Slim no se pueda resistir. Detrás de esta venta: la elevada deuda de FCC.

Y hace un par de días leí lo de la dación en pago de Sacyr a Sareb por la deuda de Vallehermoso. Me ha hecho pensar en aquello de “quién te ha visto y quién te ve…”, porque Vallehermoso, fundada hace más de sesenta años, fue en su momento la mayor empresa del sector, con casi justos € 4.000 M en activos al 31-12-2001. La memoria de Sacyr al 31-12-2013 ya ni la nombra. Y ahora los activos de la empresa en el “banco malo”, lo que me quedaba por ver. Detrás de esta venta: la elevada deuda de Sacyr.

Parece claro que comprar cosas a gente muy endeudada es una oportunidad que los que pueden no desperdician. Como esto tiene tanta relación con nuestros últimos años del sector inmobiliario, creo que es interesante desmenuzar el cómo hemos llegado hasta aquí.

PRECALENTAMIENTO.-

España había entrado en la Unión Monetaria Europea en 1999. Llega el Euro y los tipos de interés descienden notablemente. La venta de viviendas va en aumento. A partir de 2002 se producen algunos movimientos de empresas significativos pero todavía discretos, aunque la OPA de Metrovacesa por Gecina ya se sale de esta categoría. Siempre me ha quedado la curiosidad de qué movió a los analistas de Santander y BBVA a “salirse” del sector, lo que ambos bancos materializaron con pocos días de diferencia. Se desata la guerra en Metrovacesa a raíz de la OPA de la italiana Caltagirone.

  • Mayo 2002, SCH, hoy Banco Santander, vende su 24,5% en Vallehermoso a Sacyr por € 568 M. Plus valía del Santander, € 300 M. En diciembre 2002, Fernando Martín compra el 6,7% de Vallehermoso que vende en junio de 2005, tras mucha disputa por el poder en la inmobiliaria, con una plus valía estimada de € 100 M
  • Junio 2002, BBVA vende su 23,9% en Metrovacesa a Bami (Joaquín Rivero), por € 545 M. Plus valía del BBVA € 369 M. En 2003 el endeudamiento de Metrovacesa pasa del 42% al 88% de su pasivo.
  • Febrero 2003, OPA hostil de Caltagirone sobre Metrovacesa, que no prospera tras la incorporación de nuevos socios a esta última, en particular la familia Sanahuja (Sacresa).
  • Marzo 2005, Metrovacesa compra el 30% de la francesa Gecina a AGF y Azur, y lanza una OPA por el 100% en una operación valorada en € 5.500 M.

EL AÑO EN QUE VIVIMOS PELIGROSAMENTE.-

En 2006 la promoción y venta de pisos ya está desbocada. Hacemos “surfing” sobre olas de diez metros. Se suceden, a más de OPV’s, las compraventas -y OPA’s en su caso- de grandes inmobiliarias, todas a cual mayor y más apalancada. Liquidez abundante. Euribor al 2,5%. Banesto y La Caixa venden sus inmobiliarias “just in time”. Lo mismo hacen Manuel Jové con Fadesa, Mario Losantos con Riofisa y Ferrovial con la suya. Como los hechos demostrarán, los vendedores fueron los listos. Aunque la venta de Colonial a Luis Portillo resultó, pese al beneficio para La Caixa, más que desafortunada en su resultado final.

  • Mayo 2006, OPV de Astroc (Enrique Bañuelos), empresa basada exclusivamente en la urbanización de suelo –hasta 17.400.000 m2-. Amancio Ortega (Inditex), entra de accionista. Llega a valer en bolsa hasta € 9.000 M.
  • Junio 2006, La Caixa vende su 39,37% en Colonial a Inmocaral (Luis Portillo), por € 1.481 M. Plus valía de La Caixa, € 680 M.
  • Julio 2006, Domingo Díaz de Mera, Nozar, Reyal y Alicia Koplowitz entran como accionistas de Inmocaral/Colonial.
  • Julio 2006, Banesto vende su 50,26% en Urbis a Reyal (Rafael Santamaría) por € 1.667 M. Plus valía de Banesto € 1200 M. OPA de Reyal por el 100% de Urbis.
  • Julio 2006, OPA de Constructora San José sobre Parquesol, € 917 M por el 100%.
  • Septiembre 2006, Manuel Jové vende su 54,6% en Fadesa a Martinsa (Fernando Martín), por 2.209 M. OPA de Martinsa por el 100% de Fadesa.
  • Diciembre 2006, Ferrovial vende su división inmobiliaria a Habitat (Bruno Figueras y socios), por € 2.200 M. Plus valía de Ferrovial € 770 M.
  • Diciembre 2006, deuda de Metrovacesa € 12.064 M.
  • Enero-Junio 2007, Colonial compra Riofisa por € 3.761 M al culminar su OPA por el 100%, tras acordar la adquisición del 50,01% de la familia Losantos por € 2.000 M.
  • Abril 2007, desplome en bolsa del 70% de Astroc de la que Nozar también es accionista.
  • Junio 2007, OPV de Realia, valorada en € 1.803 M, sufriendo por el desplome de Astroc semanas antes.
  • Diciembre 2007, deuda de Colonial € 9.000 M.

Casi todas las operaciones se consiguieron mediante apalancamiento casi total. La deuda de inmobiliarias y constructoras al final del período se acercaba al medio billón de euros, el 50% del PIB de España. Buena parte del importe de esa deuda otorgada por la banca la obtuvo ésta, a su vez, endeudándose en el exterior.

Después del verano de 2007 resultó patente que el sistema se había bloqueado, las ventas a particulares se frenaron y todos comprendimos, en retrospectiva y aunque algunos lo siguieron negando, que la dinámica que el sector había tomado era ya insostenible. Esto se ha caído. Empieza la depresión.

La pregunta que más me hacían: “¿cuánto crees que va a durar esto, hasta que mejore? ¿dos años, tres años?”

Continúa con “Una Filosofía Sencilla (2): El Estallido, La Resaca”.

1200 res 6th april 2009bLa verdad es que me da un poco de pereza ponerme a escribir sobre inmobiliario en un sábado, porque estoy todos los días en lo mismo, pero llega el fin de semana y caigo otra vez en la tentación…

El hecho es que hoy leo el informe de la llamada “Office of the Comptroller and Auditor General” –C&AG-, que debe ser algo así como el “tribunal de cuentas” irlandés, sobre NAMA , a su vez el “banco malo” de aquel país. Perdonen que siga utilizando ese término, sea por entendernos. Publicado esta semana, analiza el período 2010-2012, o sea los tres primeros años completos de funcionamiento de esa organización, que se creó en 2009. Siempre me ha parecido interesante seguir la marcha de NAMA, la “National Asset Management Agency” de Irlanda, porque al arrancar tres años antes que Sareb, nos puede dar pistas de lo que aquí llegue a suceder y, sobre todo, de hacia dónde debería orientarse la gestión de la entidad nuestra.

Desde que en 1993 me metí, o mejor dicho caí, en este mundo de los activos adjudicados, he mantenido la teoría, que al menos algunos de mis amigos ya aceptan como buena, que he dado en llamar “de los lodos inmobiliarios”. Si la tuviera que poner en términos científicos podría acudir a la genética y definir la generación de tales lodos como aquel “proceso de liquidación de carteras inmobiliarias en que, en ausencia de gestión, se produce una selección direccional a favor de los grupos de inmuebles (alelos en genética…) de peor relación calidad-precio”. O sea, si exponemos a un mercado un conjunto de inmuebles de relación calidad-precio diversa (por ubicación, diseño, dimensión, construcción, conservación) y nos quedamos al margen, o sea no hacemos nada, o si gestionamos mal, la demanda irá “extrayendo” de ese conjunto los que considera mejores, a velocidad decreciente (van quedando menos), hasta que esa extracción (venta) se detiene, generando lodos inmobiliarios, que están constituidos por los inmuebles que perviven como parte de la cartera. Sólo si se cambia, si se mejora, la relación calidad-precio, es posible reactivar la venta. Ese cambio, esa mejora, a su vez, puede suceder porque se bajen los precios de la oferta más deprisa que la pérdida de calidad de los inmuebles (que normalmente la pierden, sobre todo por deficiente conservación) o porque la demanda anticipe una relación futura distinta con la oferta. O sea que los precios del mercado inmobiliario en general suban.

Volvamos a Irlanda. En su constitución, NAMA emitió € 30.200 en deuda senior, para financiar la compra de activos “dañados” a la banca de ese país. Su plan de negocio de 2010, corregido en 2012, estableció que dicha deuda se cancelaría totalmente para 2020, con el resultante de la liquidación de esos activos, permitiendo además cubrir todos los gastos de explotación de ese período de 10 años. La amortización de la deuda (según el programa actual de 2012), previó amortizar € 7.500 millones en 2013, € 8.000 millones en 2016 y € 14.700 millones en 2020. En los tres años que el informe estudia (2010-2012), NAMA ha vendido préstamos e inmuebles por € 10.500 millones, lo que les ha permitido cumplir con el hito de 2013, devolver € 7.500 millones y encima tiene € 4.000 millones de tesorería. Bien hasta aquí. Y mal les tendría que ir para no cubrir los € 8.000 millones del 2016. Pero… y aquí es donde C&AG “pone el dedo en la llaga”: de los € 10.500 millones de ventas realizadas, el 75% han sido activos en el Reino Unido, casi todos en Londres. Desde otro ángulo: han vendido el 60% de todo lo que tenía NAMA en el Reino Unido, que suponía el 32% de su cartera, frente a únicamente el 15% de sus activos en Irlanda, que representaba el 54% de la misma.

Lo que C&AG cuestiona es la capacidad de NAMA de generar ventas a partir de ahora sin incurrir en pérdidas significativas en el mercado irlandés, que es el que tiene mayor peso en su cartera. Los próximos años nos irán diciendo, pero es de temer que se enfrenten con un escenario en el que, cumpliendo con sus obligaciones financieras y con su generación de resultados hasta la media vida de la agencia, pérdidas y dificultades se acumulen hacia el final, cuando queden menos alternativas estratégicas. A NAMA se le está quedando, que me perdonen los irlandeses, el lodo.

Lo que expongo es la gran cuestión a resolver en este tipo de grandes vehículos financiero-inmobiliarios: cómo conseguir volumen de ventas y generar resultados sin deteriorar en demasía la cartera remanente. Cómo evitar, en castizo, el “pan para hoy y hambre para mañana”, sobre todo teniendo en cuenta la presión y gran atractivo que presentan los fondos oportunistas, que permiten hacer cifra en plazos cortos. Pero que obviamente no vienen a por lodo, por lo que es de sospechar que cuando sea eso lo que vaya quedando, perderán bastante de su desmedido interés actual.

Concluyo. NAMA no es Sareb. NAMA tiene aproximadamente la mitad de tamaño, está más diversificada en tipologías, adquirió préstamos en mayor proporción que Sareb, está más concentrada geográficamente. Pero repito que me parece interesante mirar a su experiencia. Al haberse desprendido en estos tres años de “lo más fácil” (Londres), empieza a inquietar su madurez y que la cosa no vaya a acabar en ruina. Yo creo que Sareb deberá gestionar con habilidad para conseguir, junto a los objetivos clásicos de cifra de ventas, resultados y amortización de deuda, un equilibrio de calidad de activos que no deje los problemas para el final. O sea, que hay que enfangarse y descubrir y desprenderse del lodo más antes que después. Ya sé que es un poco un rubik’s cube, pero habrá que seguir dándole vueltas.

P.S. Aquí les dejo una presentación de Analistas Financieros Internacionales de Diciembre 2012 cuando empieza a operar Sareb. Incluye una comparativa de la época entre NAMA y Sareb que es buen contexto.

T and Ford

Cuando hace tres o cuatro años pasé por un bache, no me dejé una rueda. Me dejé las cuatro, o las cinco. Vamos, que me quedé sin coche. Un bache de moneda, no de calzada, por si no lo pillan. Pese a ello seguí adelante, sigo adelante, y la verdad es que me he ido acostumbrando a la vida pedestre. Y hasta me va gustando. No crean que miro a los automovilistas con envidia particular. Ni con el rencor ese que dicen que incuban los exfumadores contra quienes siguen exhalando humo. Creo que he alcanzado una cierta dosis de objetividad automovilística. Aunque la objetividad en uno mismo sea una cuestión bastante subjetiva.

Mis viajes de estos dos años pasados, en que he dejado de ir a París, Londres o Frankfurt, para hacerlo a Ciudad de México, Bogotá, Lima o Santiago de Chile, me tienen ya tiempo rumiando. Sobre si realmente Herr Gottlieb Daimler, primero, y mister Henry Ford, después, nos hicieron de verdad un favor… El año próximo se cumplirá el centenario del inicio de la producción en serie del Ford T. Cien años sólo, que en el curso de la Humanidad son como una mota de polvo cósmico en el Universo, en los que el automóvil ha cambiado la forma de vida de la especie humana. Facilitándola en algunos sentidos pero que, traspasado un punto de equilibrio que nadie sabe bien dónde está, empieza a reportar más problemas que ventajas. Cargar las bolsas del súper en el maletero, llevar al niño al colegio sin mojarse, ir a trabajar sin las apreturas del transporte público, conforman un estilo de vida muelle que la gente naturalmente aprecia, pero que llegada la saturación que se vive o se atisba, se convierte en algo negativo para la comunidad.

El automóvil es caro de mantener, caro de hacer funcionar, ineficiente -mil kilos para acarrear cien-, contamina -aunque lo vaya haciendo menos- y no es un artilugio de lo más seguro para los viajes. Pero su popularidad no cede, a base de presión constante de los fabricantes, transporte público -salvadas excepciones- insuficiente, prejuicios clasistas y ciudades lamentablemente diseñadas o adaptadas para la primacía del automóvil como medio esencial de movilidad.

Entre 1950 y el año 2011 la población mundial ha pasado de 2.519 millones de personas, a 7.022 millones (x 2,8). La producción de vehículos, de poco más de 8 millones, a 76,8 millones. O sea un factor de casi 10. Pasará de 80 millones en 2012. En 2011 había 979 millones automóviles y camiones ligeros y pesados en las carreteras del mundo. Más de 1.000 millones en 2012. Pese a los problemas derivados de la caída de la demanda en Europa, la industria del automóvil es un negocio en alza, que goza de una productividad creciente, fruto de la robotización y de procesos just-in-time que la informática mejora constantemente. Ello hace que como máquinas los automóviles sean cada vez más económicos y se sigan fabricando y vendiendo más cada año.

Al aumento del parque rodante se ha sumado otro elemento: la creciente urbanización de la población mundial. Siguiendo con América Latina, su población urbana, de nuevo en esos años de 1950 a 2010, ha pasado del 41% al 78,6% de la total. Casi toda la creciente motorización se ha derramado por las calles y callejones de las ciudades. Ni Bogotá, ni Lima pueden con su tráfico urbano. Caracas y México malamente o tampoco, Santiago lucha, pese a que las tres cuentan con metro suburbano. São Paulo, que visitaré la semana próxima, tiene un triste récord mundial: el 1 de junio de 2012, acumuló 295 km. de embotellamiento –traffic jams- en su hora punta vespertina.

Como consecuencia de la creciente motorización urbana y de que, no nos engañemos, la clase dirigente viaja en automóvil, la mayor parte de las ciudades siguen mejorando la oferta de vías y facilidades para los automóviles en lugar de intentar restringir la demanda o canalizarla hacia el transporte público. Más autopistas, más obligación de suministrar aparcamiento –parqueaderos- en oficinas y centros comerciales. En suma, más estímulo para que las personas viajen en su propio automóvil. Numerosas son las ciudades que intentan acompasar los sistemas de transporte público a la demanda, Madrid entre ellas, pero pocas las que de verdad intentan frenar el uso del automóvil: Londres, Bolonia, Singapur…

¿Y que podemos hacer la gente de a pie?: ¡Pues caminar! Pese a todo. Es bueno para el corazón, para el bolsillo y para el medio ambiente. Aunque no siempre es fácil, como Eulogio explica….

Les dejo con Mr. Walker y Mr. Wheeler, de 1950, de cuando se fabricaban diez veces menos automóviles que hoy…

Oceans’ 11

Nunca he estado en Macao ni en Las Vegas. En una ocasión me regalaron unas entradas y pude ir con mi esposa a escuchar a Frank Sinatra en persona, pero fue en Londres, no en un casino. Bueno y me he visto casi todas las películas del género, incluyendo atracos, maldades y resacones. Y leído “El Jugador”. En fin, he hecho lo que he podido. En cualquier caso, el tema es propicio a jugársela. Así que voy a opinar de oído.

Supongo que Adelson & Co. deben tener los números de Eurovegas bien hechos. Dicen que van a arriesgar su tercio de los US$ 22.000 millones que dicen que se van a invertir. ¿Que en qué tercio? Pues ni en el de varas ni en el de banderillas, claro. Seguramente en el de muerte, que es como se hacen los buenos negocios. Poniendo el dinero al final o no poniéndolo en absoluto. A ver si somos listos y conseguimos imponer, como mínimo, el “pari pasu” ese, duro tú, duro yo, y así. ¿Qué si funcionará? Pues seguro que Mr. Adelson entiende de ello y habrán hecho su estudio de mercado. Al fin y al cabo Eurovegas no será más que como una cuarta parte de Las Vegas, o sea más un Euroveguillas. Y si Las Vegas vive bastante bien con algo más de 300 millones de americanos y los latinos pudientes que lleguen por allí, Euroveguillas puede hacerlo con 500 millones de europeos, más rusos y asimilados, africanos pudientes y gente diversa de paso. Hasta españoles, como los casi siete mil que cada año viajan a Macao –que está lejos, ¿eh?-, que todo grano hace molino. Igual acierta. E igual entre gobierno y bancos le dan y/o prestan esos US$ 15 ó 16.000 millones de varas y banderillas que faltan para cuadrar la faena.

“Las Vegas Convention and Visitors Authority” asevera que el negocio turístico de Las Vegas, con casi 150.000 camas hoteleras, soporta unos 370.000 empleos en Nevada. Si Las Vegas es unas cuatro o cinco veces más grande que Euroveguillas, no es difícil pensar que efectivamente ésta pueda crear 100.000 empleos directos o así. Seguro muchos más durante su construcción, no sé si hasta los 250.000 que dicen. Tal como están las cosas en España, ¿dónde hay que firmar? Así que disculpen que no me meta en argumentos morales o tabaco y me dedique a la economía.

Salou’s 4

¿Y Barcelona? Pues yo creo que debería dar las gracias. Porque se estaban equivocando. Igual que se están equivocando, vuelta la burra al trigo, con “Barcelona World”. En mi humilde opinión.

En la idea de Barcelona World supongo que se esconde el afán, legítimo, del Sr. Fainé de que Criteria suelte los terrenos anexos a Port Aventura, que arrastra hace más de veinte años, además de poner en valor su parte en el propio parque. Del Sr. Bañuelos, imagino que el dar un pelotazo más –de los del último tercio o ni eso, sin dinero-. Y para el Sr. Mas es un nuevo “ego trip” nacionalista, del más puro estilo “anything you can do, I can do better” que a mí, personalmente, me da un poco de vergüenza ajena.

Pero insisto en que se equivocan. Lo pienso porque lo que tendrían que hacer es reforzar el turismo en Barcelona, hermosa ciudad digna de mejor clientela. Barcelona tiene una estancia media de turistas que no llega a dos días -1,97 exactamente-, cuando Londres la tiene de 4,37 días y Madrid de 5,06 días -7,4 días en turistas extranjeros-. Barcelona se tendría que mirar en Londres, no en Madrid ni en Las Vegas. Barcelona tiene 14 millones de pernoctaciones totales, cuando Madrid tiene casi 34 millones sólo de extranjeros y Londres 114 millones. Cien millones más que Barcelona. ¿Alguien sabe cuánto dinero es eso? Pues les aclaro: el gasto turístico en Londres (2010), fue de € 10.400 millones, frente a los € 1.400 millones de Barcelona. El revPAR (“revenue Per Available Room”), lo que se ha obtenido de rendimiento a cada habitación de estas dos ciudades, fue en 2010 un 60% superior en Londres que en Barcelona. ¿Qué por qué? Porque Barcelona tiene un modelo de turismo apoyado, de una parte en los cruceros (que llevan el hotel consigo y se quedan poco) y sus mercados más fuertes incluyen a franceses e italianos, que gastan poco. Y menos mal que los americanos van subiendo. Londres, con no llega al doble de turistas, recauda casi 7,5 veces más del turismo que Barcelona. Ahí hay que trabajar, no en casinos. Más y mejores mercados -¿por qué no vienen más alemanes?-, mejorar la oferta –la gastronomía es sólo el 10º factor de aprecio por los turistas-, mejorar la seguridad –lo peor valorado-, mejorar su ocupación, desechar el triunfalismo.

“Barcelona World”, en Salou como se propone, no haría sino establecer una competencia indeseable. Con un público, no hay que olvidar, ambulatorio. La estancia media en Las Vegas es de menos de dos días. La de Macao, 1,48 días. Muchos jugadores de China, Hong Kong o Taiwan, los principales mercados de Macao, van y vienen en el día –o la noche, digo yo-, sin ni siquiera usar hotel. Tipo juerga nocturna de Salou pero en chino.

Así que el resultado, por ahora va bien en cuanto a Madrid, porque cualquiera de las ubicaciones que se escoja estará más integrada con Madrid que lo que estaría Salou con Barcelona. Y porque el sector hotelero de Madrid, paradójicamente, se puede defender mejor que Barcelona de este nuevo factor de consecuencias todavía desconocidas. Puede tomar mejor el riesgo. Veremos cuando toque empezar a poner dinero, si Adelson al final se ratifica.

En cuanto a Barcelona, ya sé que es complicado pedir cordura al Sr. Mas, pero por lo menos que deje de derrotar y se dedique a defender de verdad a Barcelona y a Cataluña. En otras cosas no lo está haciendo.

El estilo Adelson:

P.D. ¿Alcorcón, Paracuellos-Torrejón, Valdecarros? Por Adelson, yo creo que Paracuellos-Torrejón. Por Madrid, Alcorcón. Valdecarros lo descartaría.

Estoy leyendo cosas antiguas, tras cuatro años de crisis. En lo de salir fuera a vender nuestras viviendas seguimos sin hacer lo bastante.

el blog de zano

Supongo que muchos de los españoles de a pie nos estaremos preguntando qué podemos hacer ante una situación de crisis económica cada vez más real o cercana, cuando muchos de los términos incluidos en las explicaciones son difíciles de entender incluso para personas de cierta cultura económica financiera. Probablemente un muy elevado porcentaje de la población no sabe quiénes son esos “Hermanos Leman” que han quebrado al otro lado del Atlántico y no digamos si pedimos que expliquen en qué consiste un credit default swap.

Así que, en términos económicos o comerciales tal vez sea bueno utilizar algún ejemplo sencillo para orientarnos. Me acuerdo del “sillero de Aielo”, de cuando yo  trabajaba en una sucursal del Banco de Bilbao en Xátiva, en Valencia. Aielo de Malferit es un pueblo que me tocaba visitar en mi ruta comercial de cada semana en busca de nuevos clientes, y aquel hombre, que…

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Volando entre Ciudad de Panamá y Lima leo en la revista colombiana “Semana”, bastante recomendable por cierto, una entrevista con Samuel Azout. Me llama la atención cómo un economista responsable de una cadena de supermercados ha mutado a gestor de la llamada Agencia Presidencial para la Superación de la Pobreza Extrema. El artículo va sobre Colombia y los seis o siete millones de personas que dice Azout que esa agencia se está ocupando de censar, identificando y estudiando las causas de su miseria. Primer paso para intentar encontrar soluciones.

Por favorable coincidencia me reúno el lunes siguiente en Lima con Guido Valdivia, anterior viceministro de vivienda del Perú y director del Instituto Ciudades del Siglo XXI. Aunque nuestra reunión va de oficinas -el señor Valdivia ha aceptado amablemente ser miembro del Comité Asesor de World Office Forum en Perú-, arrancamos hablando de la vivienda en América Latina y las carencias de la población pobre en muchos de estos países. Charlamos un buen rato, en el que Guido me ilustra, con la autoridad de su experiencia, en las cosas que se están intentando hacer en unos países u otros. Me cuenta sobre la eficacia de la iniciativa “Piso Firme” del gobierno mexicano, o la de “Un Techo para mi País”, del gobierno de Chile, ya replicada en varios países. O sobre el problema del acceso al agua potable doméstica. Es un hecho que países como Colombia, Venezuela, Perú, Brasil o México, tan prometedores en crecimiento y en recursos, siguen arrastrando tasas de pobreza y hacinamiento urbano en barrios marginales que ensombrecen otros logros.

Me he mirado el índice MPI –Multidimensional Poverty Index-, creado por la Oxford Poverty & Human Development Initiative, de la Universidad de Oxford, uno de los varios que existen para medir y comparar la pobreza entre países. De sus diez parámetros –años de escolarización, niños escolarizados, mortalidad infantil, nutrición, electricidad, saneamiento, agua potable, suelo, combustible de hogar y bienes-, abunda la población que tiene carencias en muchos de ellos. Y no es que los gobiernos nacionales no le echen ciertas ganas a la cosa, pero la tarea es ingente. Hace un par de meses en Bogotá, me contaban cómo buena parte del millón de viviendas sociales que el gobierno del presidente Santos quiere regalar a la población pobre de su país, se las está “comiendo” el puro crecimiento demográfico. La ancha base de su pirámide de población delata que el crecimiento va a seguir con fuerza, al menos otros veinte años. Y si ya hoy, según el citado índice MPI, América Latina tiene más de cincuenta millones de personas en situación de pobreza extrema, habrá que ver cómo se para el torrente.

Cruzo de vuelta el Atlántico durmiendo en el 330 de Iberia. Cambio brusco de los 18ºC de Lima a los 38ºC de Madrid. Cambio brusco en la dinámica social. Frente a las poblaciones de Venezuela, Colombia y Perú, que acabo de visitar, llenas de problemas y enfrentándose a ellos como pueden, y hasta dicen que felices, en cuanto abro un periódico español me doy cuenta de que aquí “la vida sigue igual”. Prima de riesgo por las nubes, lloroso moroso gobierno catalán, mineros que piden más dinero, rescate, o no, arde el monte, las mismas corruptelas de mangantes varios que ya sabíamos y algunas nuevas. Nuestra fibra moral está tocada. No sé si a los corruptos conseguiremos eliminarlos, me preocupa su contagio micótico, no sé. Pero me preocupa más que los españoles no levantemos la vista y miremos al horizonte y pasemos a la acción. En lugar de quejarnos tanto y mirarnos el ombligo.

Para empezar. Hoy leo que este otoño van a engrosar el paro 40.000 profesores interinos, que el PSOE los ha contado. ¡Pues hale!: “macro convenio educativo entre España y América Latina para crear 10.000 escuelas rurales”, ¡YA!. Allí sobra trabajo. A los profesores les va a enseñar un montón pasarse unos meses en Paraguay, o Guatemala, Honduras o Bolivia. Y a los chavales no digamos. No creo que hagan falta más allá de 1.000 millones de dólares al año, algo menos de lo que pagamos por intereses de nuestra deuda en un día. Si todavía trabajase en una caja de ahorros yo ponía los primeros 200 millones de mi bolsillo… Y además tenemos para llenar los aviones de Iberia, que falta le hace.

Pese a las tropelías coloniales, cuanto más viajo por América Latina, más cuenta me doy de que en el fondo nos queremos con sus gentes. Tenemos una profunda raíz cultural común, más allá del idioma. Empecemos a cooperar más en serio. Porque ni a nosotros nos van a sacar del hoyo los alemanes, ni a ellos les van a resolver sus problemas los chinos.

¿Pobres y Felices? Tal vez los españoles tengamos que empezar a aprender.

Pagrus, pagrus (Linnaeus, 1758)

Ayer entré a husmear en una “galería de alimentación” moribunda que hay al lado de mi casa. La galería de alimentación es una especie inmobiliaria en vías de extinción. Nació en España allá por los años sesenta, para acercar la oferta de productos de alimentación a los barrios, replicando el modelo de los mercados centrales: “puestos” individuales por ramo de producto. Ya saben: embutidos, frutas, verduras, carnicería, pescadería, conservas, pan, etc. Ofrecían ciertas ventajas, como que casi todos los vendedores eran especialistas de lo suyo. Y al ser todos ellos empresarios, se preocupaban sobremanera de la fidelidad de su clientela y sabían que el “qué guapa está usted hoy, doña Concha” y la simpatía y buen servicio eran claves de su éxito.

Pero no han resistido, porque en su “DAFO” han pesado más las debilidades y las amenazas. Entre las primeras, el funcionamiento en comunidad de propietarios, con puestos de propiedad separada, en el que la toma de decisiones en momentos difíciles se complica y lleva a la inacción. Y sobre todo la amenaza, hoy ya realidad, del impacto de hipermercados y supermercados, más adaptados a las necesidades de las nuevas familias y el trabajo de la mujer. La capacidad de compra de las grandes cadenas de supermercados, su logística o el desarrollo de las “marcas blancas”, han arrasado este sector.

La galería en la que entré es un ejemplo arquetípico de ello. Un emplazamiento magnífico, sin competencia próxima. Dentro, treinta y tantos puestos con la persiana echada, fantasmas de comercio antiguo. Y uno… ¡abierto!: un joven pescadero, Pablo. Él solo. No tenía ningún cliente cuando llegué, así que me puse a charlar con él. Me explicó que los puestos habían ido cerrando y que hace cuatro o cinco años una inmobiliaria intentó comprar todo pero fracasó. Y que él se ha ido quedando solo, que es el único que paga la comunidad y que se han quedado sin administrador. Y que a la galería como tal le han cortado la luz y el agua, pero que él tiene su licencia, tiene luz y agua y sus propios extintores para cumplir con todo y que por tanto pretende seguir vendiendo pescado tres veces por semana.

Mientras hablamos empieza un pequeño desfile de clientes: madre con su hijo, abuela con su nieto, pareja mayor, señora sola. Todos le conocen por su nombre y a todos conoce él por el suyo. Todos compran y dejan encargos. Él les dice que les llamará por teléfono cuando reciba lo que quieren o que lo tendrán el próximo día. Mientras hablamos no para de trabajar, acomodando hielo en las cajas, trasteando en su nevera. Me cuenta que él es la octava generación de una familia de pescadores y pescateros y que aunque en este puesto no gana mucho dinero, sí saca los gastos y algo más.

Me marcho con algunas cosas aprendidas. Muy apropiadas para los momentos que vivimos. Como lo importante que es fidelizar a los clientes, el valor de la simpatía y el buen servicio, o el de la perseverancia y el trabajo. Acabo comprándole un pargo. Anduve dudando entre el besugo, el pargo y el pajel. De lo que tenía, él me recomendó el pargo por relación precio/calidad. No sin antes explicarme por qué el pajel tiene más espinas que el pargo o añadir que “a treinta euros el kilo, el besugo no vale la pena”. Nueve euros, pero “sólo te cobro ocho”. Ayer comimos pargo al horno.

Fue una buena compra. Pero mejor fue la lección tácita que Pablo me impartió: no importa si los demás se encogen de hombros, si se ponen o no de acuerdo, si piensan que las cosas se arreglarán porque sí. Yo añado: no importa la prima de riesgo, no importan los griegos. No importa Rajoy, menos Rubalcaba: trabaja e intenta prosperar sin pensar en todo ello. Hay algo más importante que lo que hagan los demás: lo que hace uno mismo. Aunque sea solo.

Post scriptum. Y si todo falla, aplíquese el proverbio chino: “Regala un pescado a un hombre y le darás alimento para un día, enséñale a pescar y lo alimentarás para el resto de su vida”.

Yo, por si acaso, ¡voy a aparejar la barca!

Gremio de los Cirujanos

Esta semana pasada he tenido la oportunidad de charlar con los directores de la Cámara Colombiana de la Construcción –Camacol- de Bogotá y Cundinamarca y de Antioquia (Medellín). Agrupan cada regional a algo más de 300 empresas, de los sectores de la construcción, inmobiliario y adyacentes –entre ellas el Banco Davivienda o BBVA Colombia, por ejemplo-. Viniendo yo de un país “desarrollado”, podría haber caído en la tentación de tratar a esta organización con cierta condescendencia: “he aquí el esfuerzo de un país emergente por organizarse…”

Pues me habría equivocado de pleno: Camacol debería servirnos de ejemplo a los españoles. Cuando me contaban sobre las reuniones de coordinación entre los responsables de transporte urbano de Medellín y los del sector inmobiliario, para estudiar conjuntamente el desarrollo de las infraestructuras de la ciudad, con una red de transporte público ya de por sí eficiente, no pude evitar pensar si hacíamos en España cosas como ésa.

Total, que en cuanto he vuelto me he metido a mirar –a través de sus páginas web- cómo funcionan las instituciones alrededor del inmobiliario en España.

• La Asociación de Promotores Constructores de España -APCE-: primera decepción. Página caduca y desatendida. ¿Sección de documentación “en construcción”?¿Actualidad del sector, los premios APCE 2008? ¿El Salón Inmobiliario “Realty” de 2009? Por cierto, corrijan la dirección de Asprima, que se mudaron… No hay más preguntas señoría.

• La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid -Asprima-. Bastante mejor. Frente al abandono de APCE, se nota que la regional de Madrid cubre su espacio de forma adecuada, aunque siga exclusivamente centrada en la promoción residencial.

• La Associació de Promotors de Barcelona -APCEBcn-, cumple, podemos decir. Pena que su revista “APCE.Habitatge” esté sólo en catalán. Algunos textos en español medio corruptos y partes no traducidas, pero se entiende. Me hacen pensar, al igual que en Asprima, si de verdad creen que vale la pena competir con Idealista o Fotocasa en ofrecer un buscador de viviendas, o si no deberían dedicar ese esfuerzo a otras cosas.

• La Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional de España -Seopan-, supuestamente una organización potente, debería tener vergüenza de la falta de actualización de su página web. Numerosas secciones (informes económicos, informes de I+D+i) tienen sus últimas entradas en 2005 ó 2006). Ocho notas sobre medioambiente en los ocho últimos años… ¿Hay alguien ahí…?

• La Asociación Profesional de Sociedades de Valoración – Atasa-, tiene como último ejemplar de su revista el del invierno de 2009, el último libro de 2009, prensa cero. Poco contenido. Salvo que esté todo en su intranet y no se vea.

• El Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid –COAM-. Su Área Internacional: veintiuna noticias para el mundo entero; la última sobre China de mayo de 2009 o la última sobre Brasil de septiembre de 2010. El Departamento de I+D+i, en cuanto a comunicación al menos, parado desde mayo de 2009. Esforzándose en formación a través del Instituto de Arquitectura, pero clara necesidad de actualización en otros frentes.

• El Col•legi d’Arquitectes de Catalunya –COAC- la verdad muy bien: dinamismo, mucha formación (incluyendo la de que los arquitectos se reciclen a otras ocupaciones) y bastantes asociaciones internas que permiten ver que se mueven.

Construmat, muy bien. Para no ser una organización gremial sino ferial, tiene contenidos interesantes e iniciativas que exceden de esa función. Muy actualizada. Entienden que hay que internacionalizar (Construmat China). Enhorabuena.

• El Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Madrid -COAATM-, muy bien. Ejemplar diría yo. Y su Consejo General de la Arquitectura Técnica -CGATE-, muy bien también, actualizado y se les ve que trabajan.

• El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España debería, simplemente, descolgar su página web y decir que está averiada. Siento ser tajante, pero la muestra es de total abandono. Lo único que he encontrado posterior a 2009 son las fotos de la celebración del día de su santa patrona y la candidatura de su presidente. Lo demás, de 2007 y 2008. Que Santa Teresa les ayude.

En suma, bastantes claroscuros.

En algunas de las organizaciones que cito tengo amigos o conocidos. Espero que comprendan que estos comentarios tienen intención constructiva y me disculpen, y entiendan que el momento actual no deja sitio para la complacencia. Por ello me permito acabar con tres recomendaciones:

1) Nuestro país vive una situación de excepcional gravedad en lo económico. La crisis del sector inmobiliario es causa y efecto de ello. Las instituciones gremiales tienen una especial responsabilidad en un momento en que muchos profesionales pasan dificultades. Más trabajo.

2) Es necesaria una actualización permanente de información, más difusión de conocimiento, más innovación y reflexión y más mirar hacia el futuro en lugar de plasmar reglamentos antiguos, noticias sabidas o mirarse el respectivo ombligo institucional. Más trabajo.

3) Más pensamiento transversal, colaborando unos con otros. Me temo, volviendo al principio, que nos falta una organización del estilo de Camacol, que ponga orden en esa relación. Más trabajo.

O sea, tres recomendaciones no. Una: más trabajo. Corremos el riesgo, en otro caso, de acabar como otro “Gremio de los Cirujanos”, pensando…

¿De qué se murió el enfermo? (“Lección de Anatomía”, Rembrandt, 1632, ejemplo del uso del claroscuro)

Hace unos veinticinco años subí con mi hijo a la Sierra de Bernia. No lo digo para presumir de alpinista, que al fin al cabo la cima está a 1.128 metros. Además sólo llegamos hasta el Fuerte Bernia, a 803 metros, cuyo acceso por la cara norte de la sierra es poco más que un agradable paseo mañanero, sin necesidad casi ni de provisiones. Aunque una vez arriba ya nos habríamos comido un bocadillo del chorizo ese de Campofrío, que no recuerdo yo que lleváramos. Pero la vista panorámica compensa. Se contemplan, desde los restos del fuerte, sesenta o setenta kilómetros de costa y Mar Mediterráneo, desde Alicante hasta Jávea, Peñón de Ifach por medio. A nuestros pies, la blanca Altea.

Altea era ya entonces uno de los pueblos más prósperos de la zona, con su “caché” particular, favorito de artistas, preferido del turismo alemán, buenas tiendas y restaurantes. Todo ello pegado al mar, en medio de su magnífica ensenada entre El Albir y el macizo del Mascarat. Al Puerto Campomanes, o Marina Greenwich (por su asiento en el meridiano 000º 00’ 00’’), le pilló la crisis de los noventa, pero afortunadamente sobrevivió. En mi tiempo de Bancaja me tocó lidiar con algunos adjudicados en ese sitio, que estaba claro que no podía ser malo pese a alguna barrabasada arquitectónica. Llegaron luego algunas promociones de “gama alta” en terreno necesariamente limitado, entre la N332 y el mar: La Galera o Villa Gadea, la que fue aventura inmobiliaria de Julio Iglesias. Tan junto al mar no es fácil equivocarse. Leer el resto de esta entrada »

Le digo que se fíe...

La confianza, como la empatía, es un factor clave de las relaciones humanas. Ganarse la confianza de alguien suele ser un proceso largo que depende de las dos partes. Hay gente que inspira confianza y gente que no. Y hay gente que la entrega con más facilidad que otros, que es confiada o desconfiada por naturaleza. La información transparente favorece la confianza, pero no hay que esperar que el efecto sea inmediato. Simplemente hay que jugar a la integridad y al largo plazo y al final, con suerte, se consigue. Perder la confianza de otros es mucho más fácil, basta un traspiés, una imprudencia, incluso un error sin intención para perder lo que tanto ha costado ganar. No vale reclamar, el daño está hecho. Regrese a la casilla número 1.

Hoy he leído sobre la campaña esta del Real Estate Road Show, del Ministerio de Fomento. Están yendo el Sr. Blanco y la Sra. Corredor a decirle a los extranjeros que se fíen, que está todo previsto para que no les engañen.

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