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MetropolisWarren Buffett –Forbes #3, $72,9 B- y George Soros –Forbes #26, $24 B- tienen ambos 84 años. Parece que se les podrían haber quitado las ganas de seguir ganando dinero, pero insisten. Carlos Slim –Forbes #2, $78,9 B-, un chaval de 74 años, les sigue. Les sigue en lo de andar por España de compras. Qué coincidencia, ¿no?

Nadie dudará de que estos señores sepan lo que es ganar dinero. Y en el inmobiliario y sus vecindades, comprar cuando muchos quieren vender es parte de la sencilla filosofía de la gente que se hace rica. Vender cuando muchos quieren comprar es más discutible. Hay quien sostiene lo de “nunca vender” –“always buy, never sell” o ”to have and to hold”-. Si la deuda lo permite, claro.

Sobre la oportunidad de las compras en este momento en España, un primer dato: Carlos Slim va a adquirir el 25,6% de FCC por poco más de € 500 M. En diciembre 2006, Luis Portillo pagó a Acciona por su 15,06% de esa misma FCC, € 1.534 M. Acciona ganó € 1.000 M. O sea que Slim está comprando al 20% del precio de hace ocho años. Aunque la empresa se haya deteriorado, puedo entender que Slim no se pueda resistir. Detrás de esta venta: la elevada deuda de FCC.

Y hace un par de días leí lo de la dación en pago de Sacyr a Sareb por la deuda de Vallehermoso. Me ha hecho pensar en aquello de “quién te ha visto y quién te ve…”, porque Vallehermoso, fundada hace más de sesenta años, fue en su momento la mayor empresa del sector, con casi justos € 4.000 M en activos al 31-12-2001. La memoria de Sacyr al 31-12-2013 ya ni la nombra. Y ahora los activos de la empresa en el “banco malo”, lo que me quedaba por ver. Detrás de esta venta: la elevada deuda de Sacyr.

Parece claro que comprar cosas a gente muy endeudada es una oportunidad que los que pueden no desperdician. Como esto tiene tanta relación con nuestros últimos años del sector inmobiliario, creo que es interesante desmenuzar el cómo hemos llegado hasta aquí.

PRECALENTAMIENTO.-

España había entrado en la Unión Monetaria Europea en 1999. Llega el Euro y los tipos de interés descienden notablemente. La venta de viviendas va en aumento. A partir de 2002 se producen algunos movimientos de empresas significativos pero todavía discretos, aunque la OPA de Metrovacesa por Gecina ya se sale de esta categoría. Siempre me ha quedado la curiosidad de qué movió a los analistas de Santander y BBVA a “salirse” del sector, lo que ambos bancos materializaron con pocos días de diferencia. Se desata la guerra en Metrovacesa a raíz de la OPA de la italiana Caltagirone.

  • Mayo 2002, SCH, hoy Banco Santander, vende su 24,5% en Vallehermoso a Sacyr por € 568 M. Plus valía del Santander, € 300 M. En diciembre 2002, Fernando Martín compra el 6,7% de Vallehermoso que vende en junio de 2005, tras mucha disputa por el poder en la inmobiliaria, con una plus valía estimada de € 100 M
  • Junio 2002, BBVA vende su 23,9% en Metrovacesa a Bami (Joaquín Rivero), por € 545 M. Plus valía del BBVA € 369 M. En 2003 el endeudamiento de Metrovacesa pasa del 42% al 88% de su pasivo.
  • Febrero 2003, OPA hostil de Caltagirone sobre Metrovacesa, que no prospera tras la incorporación de nuevos socios a esta última, en particular la familia Sanahuja (Sacresa).
  • Marzo 2005, Metrovacesa compra el 30% de la francesa Gecina a AGF y Azur, y lanza una OPA por el 100% en una operación valorada en € 5.500 M.

EL AÑO EN QUE VIVIMOS PELIGROSAMENTE.-

En 2006 la promoción y venta de pisos ya está desbocada. Hacemos “surfing” sobre olas de diez metros. Se suceden, a más de OPV’s, las compraventas -y OPA’s en su caso- de grandes inmobiliarias, todas a cual mayor y más apalancada. Liquidez abundante. Euribor al 2,5%. Banesto y La Caixa venden sus inmobiliarias “just in time”. Lo mismo hacen Manuel Jové con Fadesa, Mario Losantos con Riofisa y Ferrovial con la suya. Como los hechos demostrarán, los vendedores fueron los listos. Aunque la venta de Colonial a Luis Portillo resultó, pese al beneficio para La Caixa, más que desafortunada en su resultado final.

  • Mayo 2006, OPV de Astroc (Enrique Bañuelos), empresa basada exclusivamente en la urbanización de suelo –hasta 17.400.000 m2-. Amancio Ortega (Inditex), entra de accionista. Llega a valer en bolsa hasta € 9.000 M.
  • Junio 2006, La Caixa vende su 39,37% en Colonial a Inmocaral (Luis Portillo), por € 1.481 M. Plus valía de La Caixa, € 680 M.
  • Julio 2006, Domingo Díaz de Mera, Nozar, Reyal y Alicia Koplowitz entran como accionistas de Inmocaral/Colonial.
  • Julio 2006, Banesto vende su 50,26% en Urbis a Reyal (Rafael Santamaría) por € 1.667 M. Plus valía de Banesto € 1200 M. OPA de Reyal por el 100% de Urbis.
  • Julio 2006, OPA de Constructora San José sobre Parquesol, € 917 M por el 100%.
  • Septiembre 2006, Manuel Jové vende su 54,6% en Fadesa a Martinsa (Fernando Martín), por 2.209 M. OPA de Martinsa por el 100% de Fadesa.
  • Diciembre 2006, Ferrovial vende su división inmobiliaria a Habitat (Bruno Figueras y socios), por € 2.200 M. Plus valía de Ferrovial € 770 M.
  • Diciembre 2006, deuda de Metrovacesa € 12.064 M.
  • Enero-Junio 2007, Colonial compra Riofisa por € 3.761 M al culminar su OPA por el 100%, tras acordar la adquisición del 50,01% de la familia Losantos por € 2.000 M.
  • Abril 2007, desplome en bolsa del 70% de Astroc de la que Nozar también es accionista.
  • Junio 2007, OPV de Realia, valorada en € 1.803 M, sufriendo por el desplome de Astroc semanas antes.
  • Diciembre 2007, deuda de Colonial € 9.000 M.

Casi todas las operaciones se consiguieron mediante apalancamiento casi total. La deuda de inmobiliarias y constructoras al final del período se acercaba al medio billón de euros, el 50% del PIB de España. Buena parte del importe de esa deuda otorgada por la banca la obtuvo ésta, a su vez, endeudándose en el exterior.

Después del verano de 2007 resultó patente que el sistema se había bloqueado, las ventas a particulares se frenaron y todos comprendimos, en retrospectiva y aunque algunos lo siguieron negando, que la dinámica que el sector había tomado era ya insostenible. Esto se ha caído. Empieza la depresión.

La pregunta que más me hacían: “¿cuánto crees que va a durar esto, hasta que mejore? ¿dos años, tres años?”

Continúa con “Una Filosofía Sencilla (2): El Estallido, La Resaca”.

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letra de cambio+ Ihesus en Medina del Campo a III de noviembre de 1495 +
Pagad por esta primera de cambio para en fyn del mes de disiembre primero que viene a Eduardo Escaja e Bernardo de Grimaldo gynoveses estantes en Sevilla çiento e çincuenta e nueve mill e çiento e sesenta e quatro maravedís digo CLIXUCLXIIII por otros tantos que aquy he reçebido de Franco e Clemente Justiniano e Juan Bautista Cereso y ponerles a mi cuenta. Y Dios sea con todos. Álvaro de Soria CLIXUCLXIIII

Resistió la letra de cambio más de quinientos años pero, al menos en España, anda en extinción. Yo lo lamento. No a nivel personal, que bastantes he pagado, pero sí como instrumento.

Hace casi cuarenta años me pusieron de jefecillo de créditos en el Banco de Bilbao en Valencia. Allí llegué animoso y dispuesto a administrar eso que ahora está tan de moda por su ausencia: el crédito a las pymes. Me dieron un despacho en la cuarta planta, detrás del reloj de la fachada. Frente por frente con mi mesa, en un despacho como el mío y puerta por medio siempre abierta, se sentaba Paco Andrés. Era un hombre grande y pausado que me doblaba en años. Y llevaba media vida en su ocupación y se las sabía todas sobre la clientela del banco en Valencia. Si el cliente quería una póliza de crédito, un “financiero” o un aval, venían a mí. Si descontar una remesa de letras de cambio o ampliar su línea de descuento, a él. Sus clientes y los míos eran de hecho los mismos. Así que cuando un cliente se sentaba delante del novato, un servidor, lo hacía de espaldas a Paco, que le conocía perfectamente. Me contaban su historia, su proyecto de negocio, lo que les hacía falta y yo me quedaba medio convencido de acceder. Levantaba yo entonces la vista y por encima del hombro del cliente buscaba la mirada de Paco, que casi siempre había escuchado la conversación mientras repasaba remesas de letras. Éste me daba con un dedo su recomendación, “que no…”, o “puede…”. O sea un buen sistema digital de concesión de crédito… Y una tutoría que me ayudó mucho a entender esto del crédito sí o crédito no.

Pues bien, el sistema financiero en España está hoy como estaba yo en 1976, pensando en dar crédito, pero sin Paco. Porque yo tenía de los clientes balances, historias, proyectos y de todo ello sacaba una impresión. Pero Paco sabía mucho más: sabía quiénes eran los clientes de nuestro cliente y cómo le pagaban, lo que es la clave de cualquier negocio. Y no sólo sabía eso, sino que con su experiencia al expurgar remesas de letras para descontar, sabía qué clientes de nuestro cliente, los librados de las letras de cambio, no gustaban a nuestra competencia, porque sabía las marcas que sus equivalentes en otros bancos hacían al rechazar un efecto para su descuento. “Este librado no lo quiere el Popular, porque el jefe de cartera suyo le dobla la esquina superior derecha a las letras que rechaza…”. Artesanía imposible hoy, mientras pensamos en un futuro de bitcoins, pero “inteligencia” imprescindible para administrar el crédito.

Una empresa tiene un buen futuro si tiene buenos clientes y estos le pagan puntualmente. Si los buenos clientes compran es que la empresa tiene un buen producto y buenos precios. Y si le pagan puntualmente lo confirman: quieren asegurarse el suministro. La virtud del descuento de letras de cambio es que permite conocer ese devenir empresarial y valorar el negocio. Y este conocimiento es permanente y continuado, a través de personas como Paco Andrés, que vigilan la marcha del negocio semana a semana. Esta sensibilidad la ha perdido la banca al desaparecer la letra de cambio como sistema de administración de crédito.

Hoy, la banca está en la tesitura de entregar crédito a sus clientes sin conocer bien la marcha del negocio. Una póliza cuyo importe el cliente se puede gastar en lo que sea, sin que el banco sepa cómo va el negocio, se ve arriesgada. Y por eso el banco lo que quiere son garantías, que a menudo el cliente, la pyme, no tiene. Ergo no hay crédito. La deriva de la banca de estos últimos años hacia financiar exclusivamente en base a garantías y certificados de tasación, sobre todo al negocio inmobiliario, tiene mucho que ver con esa falta de conocimiento del negocio. Yo creo que es imprescindible recuperar un sistema que permita a la banca volver a tomar el pulso de los negocios de sus pequeños clientes y administrar su relación de una forma más cercana, poniendo a las garantías en su posición, de apoyo, no de exclusivo soporte. Y que el descuento de letras de cambio es una solución.

No sé si será una letra física o una criptoletra, pero se echa de menos.

TRILOGÍA DEL BANCO MALO (Y 3)

Ayer leí unas declaraciones en Expansión sobre el “Banco Malo” y el riesgo de que se convierta en un mero “parking de activos”: “…aboga porque se aplique mucho descuento antes de traspasar los activos de las entidades al banco malo…. Pero también avisa que el precio elegido no puede ser demasiado bajo, ya que podría tener repercusiones negativas para los balances de las entidades que no acudan a la ayuda europea y para los promotores…”. ¿La cuadratura del círculo?

¿De dónde partimos?

• El Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito -FGDEC- tenía al 31-12-2011, un patrimonio neto negativo de € -2.025 millones. Ello tras el saneamiento del Banco CAM (€ 6.383 millones) y el deterioro de su participación en el FROB (otros € 2.174 millones). El FGDEC ha realizado una derrama entre las entidades que lo componen, tras la cual se quedará prácticamente “a cero” en cuanto a su función. Y sigue respondiendo del esquema de protección de activos de la venta de Caja Castilla La Mancha.

El Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria -FROB-, tenía a la misma fecha, un patrimonio neto también negativo de € -1.861 millones. Ello tras quebrantos de € 11.051 millones, sólo una parte que se ha materializado de entre los diversos saneamientos realizados a lo largo de 2010 y 2011 (Catalunya Banc-Caixa Catalunya, Unnim, Caja España, Banco Nova Galicia, Banco Mare Nostrum, Banca Cívica, Banco CAM, a los que se suma en 2012 BFA-Bankia y Banco de Valencia y los esquemas de protección de activos –EPA- en la venta Cajasur, de CAM y de Unnim. El FROB tiene deuda viva emitida por € 11.945 millones.

Con honrosas y escasas excepciones, nuestras cajas de ahorro, su sistema, ha colapsado. La supervisión laxa o torcida políticamente, la impericia y/o deshonestidad de no pocos gestores Lee el resto de esta entrada »

TRILOGÍA DEL BANCO MALO (2)

Buena parte del sector inmobiliario español, muchos profesionales que están sufriendo la crisis, tienen –tenemos- curiosidad sobre cómo va a funcionar esto del “Banco Malo”. No ya sólo por lo que nos va a costar como contribuyentes, sino por si abre algunas oportunidades de trabajo en la enorme “empresa” inmobiliaria que se pretende crear. Se habla de cifras, pero poco de cómo va a funcionar. Parece que ni siquiera se han dado muchos detalles a Bruselas, o a Berlín, o a Frankfurt, al que mande, vamos. Y claro, por ahí arriba se lo están pensando.

Mientras piensan, he intentado ilustrarme sobre posible modelos a seguir. Por talla y porque más o menos funcionó, he ido a mirar la experiencia de la “Resolution Trust Corporation”, la RTC de Estados Unidos.

La RTC fue constituida por ley de 6 de agosto de 1989. Estados Unidos atravesaba la mayor crisis bancaria desde la Gran Depresión, sobre todo de pequeñas o medianas sociedades de “Savings & Loans”, o “Thrifts”, en algo semejantes a nuestras cajas de ahorros, de las que 747, de 3.234 que había en 1986, quebraron en esa época.

RTC empezó vendiendo inmuebles y préstamos directamente, carteras de ellos e incluso entidades completas, pero lo que parece que mejor funcionó fueron las “equity partnerships”, fondos creados para carteras de inmuebles en los que inversores privados participaban junto a la RTC. Fueron capaces de conseguir, en aproximadamente 5 años, terminar con la casi totalidad del problema.

Las “equity partneships” permitieron salvar el problema de las bajas valoraciones iniciales de las carteras de inmuebles, retribuyendo a la RTC con una parte del beneficio de la venta.

RTC utilizó varios tipos:

• MIFs o “Multiple Investor Funds”. RTC ofrecía a un inversor privado formar una alianza con capital de ambas partes. La selección del inversor se basaba no sólo en el precio, sino en otros aspectos, como su reputación o la calidad de gestión que se entendía ese inversor podía ofrecer. Juntos determinaban una cartera de entre el total que RTC controlaba, se valoraba esa cartera, utilizando el criterio del “Derived Investment Value” –DIV-, desarrollado por RTC, y según ese valor el inversor aportaba una parte del capital, completando junto a RTC los recursos propios del fondo. RTC aportaba financiación y al final del proceso de liquidación, RTC y el socio privado del MIF se repartían el beneficio, o pérdida. El “inversor-gestor”, por tanto, arriesgaba su capital en función de una valoración determinada. Esa valoración, Lee el resto de esta entrada »

Hace unos días recibí una liquidación de la cuenta de una de mis pequeñas sociedades, que trabaja con el BBVA. No soy muy riguroso en vigilar estas cosas, pero esta vez miré.

La cuenta de esa sociedad se había quedado en descubierto durante un día, por 6,27 euros. En virtud de lo cual nos pasa BBVA su liquidación, como sigue:

1) Comisión de descubierto, 15 euros.
2) Intereses de descubierto, 0,04 euros (al tipo del 29%, TAE 27,824%)

Le tengo cierto apego sentimental al BBVA porque le dediqué más de 13 años de mi trabajo al Banco de Bilbao.

He reclamado a la sucursal el 22 de marzo. Estoy esperando, porque la sucursal “no tiene facultades para retroceder comisiones”.

Espero que BBVA tenga claro que cuando hace estas cosas no está liquidando cuentas. Está ayudando a la liquidación de pequeñas empresas en una economía doliente.

Afortunadamente no le debo nada, así que en en cuanto pueda buscaré un rato para llevarme mi cariño a otra parte, si la hay. No sé.

No siempre gana Gregory Peck…

Hace unos veinticinco años subí con mi hijo a la Sierra de Bernia. No lo digo para presumir de alpinista, que al fin al cabo la cima está a 1.128 metros. Además sólo llegamos hasta el Fuerte Bernia, a 803 metros, cuyo acceso por la cara norte de la sierra es poco más que un agradable paseo mañanero, sin necesidad casi ni de provisiones. Aunque una vez arriba ya nos habríamos comido un bocadillo del chorizo ese de Campofrío, que no recuerdo yo que lleváramos. Pero la vista panorámica compensa. Se contemplan, desde los restos del fuerte, sesenta o setenta kilómetros de costa y Mar Mediterráneo, desde Alicante hasta Jávea, Peñón de Ifach por medio. A nuestros pies, la blanca Altea.

Altea era ya entonces uno de los pueblos más prósperos de la zona, con su “caché” particular, favorito de artistas, preferido del turismo alemán, buenas tiendas y restaurantes. Todo ello pegado al mar, en medio de su magnífica ensenada entre El Albir y el macizo del Mascarat. Al Puerto Campomanes, o Marina Greenwich (por su asiento en el meridiano 000º 00’ 00’’), le pilló la crisis de los noventa, pero afortunadamente sobrevivió. En mi tiempo de Bancaja me tocó lidiar con algunos adjudicados en ese sitio, que estaba claro que no podía ser malo pese a alguna barrabasada arquitectónica. Llegaron luego algunas promociones de “gama alta” en terreno necesariamente limitado, entre la N332 y el mar: La Galera o Villa Gadea, la que fue aventura inmobiliaria de Julio Iglesias. Tan junto al mar no es fácil equivocarse. Lee el resto de esta entrada »

Sin screening...

A principios los años 70 se liberalizó la apertura de oficinas del sistema bancario, que hasta entonces el Banco de España había restringido, atándola estrechamente a la solvencia de cada entidad. Así que en esa década se pasó de algo más de 4.000 oficinas de bancos y cajas a 13.000 en 1.980. O sea que se abrieron más de 8.000 en diez años, unas dos al día. Dos son las que a mí me tocó inaugurar.

Aterricé en Xátiva en 1973, con 26 años, casado, con dos hijos y mi Seat 850. La verdad es que de Economía, el Sistema Bancario o cualquier cosa que se acercase a una visión un poco amplia del país tenía poca idea. Lo único que había medio aprendido en los cuatro años que llevaba en el Banco de Bilbao era a intentar distinguir entre a quién prestarle dinero y a quién no. Razonar el por qué conceder un crédito o renovarlo tiene una cierta dosis de inventiva y mucho de saber administrar la confianza, mezcla de lógica e intuición. Lee el resto de esta entrada »

Una mañana temprana del invierno de 1984 tomé un avioncito Short, un 330 o un Skyvan, no recuerdo bien, pero en cualquier caso una especie de caja de zapatos con alas, para volar desde Luton, al norte de Londres, hasta Rotterdam. Hacía mal tiempo y llovía. El tamaño del avión me pareció escasillo para lo de cruzar el Mar del Norte, pero yo era ya para entonces un aeronauta curtido y los aviones nunca me han inquietado. Despegamos dando tumbos. Cuando tomamos altura aquello se convirtió en una batidora. Al rato y de repente… ¡crack!: chispazo y nos quedamos a oscuras, sobrevolando el mar gris en medio de la tormenta. La azafata salió de la cabina del piloto para anunciarnos viva voce que no nos preocupáramos, que “todo el problema era que nos había golpeado un rayo y nos habíamos quedado sin electrónica”. Sin radar por ejemplo. Así que el piloto daba la vuelta y nos volvíamos a Luton, y que ya que no teníamos radar, cuando estuviéramos sobre tierra seguiríamos una carretera que nos mostrara el camino de regreso al aeropuerto. Siempre me había preguntado hasta entonces el por qué los aviones llevan faros. Total que aterrizamos, entre camiones de bomberos, nos bajamos, nos ofrecieron otro avión, me monté y nos fuimos a Rotterdam, también con tumbos pero esta vez con éxito.

No negaré que sudé frío. Uno piensa cosas en esos momentos. Pero al mismo tiempo creo que es bueno conservar la calma, como el piloto debió hacer.

Ahora estamos un poco así. Dando tumbos, a oscuras y sin radar. Y vuelvo a sudar frío, Lee el resto de esta entrada »

…estamos en un charco de 325.000 millones, subiendo de nivel. Es la deuda de las inmobiliarias con la banca. Puede parecer un problema limitado a las inmobiliarias y sus bancos o cajas. Pero es de todos, porque mientras no se resuelva, la ventanilla del crédito va a estar cerradilla. Parece que las inmobiliarias no pueden pagar ni siquiera los intereses de esa deuda, que el Sr. Santos González, ejecutivo del Banco de Santander y presidente de la Asociación Hipotecaria –AHE-, cifra en 15.000 millones al año. Y dice que no le ve salida y que la cuestión pone en peligro la propia viabilidad de la banca. Yo le creo.

Mientras tanto, la Asociación de Promotores y Constructores de España –APCE- defiende a los promotores, ardua labor, el Ministerio de la Vivienda quiere que la banca financie el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación, el Banco de España no quiere intervenir más entidades y la carpeta del FROB –que tampoco parece la solución a esto- anda traspapelada por algún despacho de Bruselas. Perdices varias mareadas. Lee el resto de esta entrada »

Poster-pursuithappynessConfieso que cuando se decidió que las Olimpíadas de 2016 no fuesen en Madrid me alegré secretamente. No lo dije mucho así en caliente pero ahora que la cosa se ha enfriado creo que ya toca opinar con claridad.

Por una parte el rendimiento económico de los Juegos es más que dudoso. Difícil es echar las cuentas y fácil por tanto inclinar la hipotética balanza económica hacia donde más le interesa a cada uno. Pero me quedo con la sensación de que, en general, los Juegos Olímpicos cuestan más dinero del que producen. Vale que no consigues notoriedad y no te queda el “legado olímpico” y cosas así, pero sobre todo, deseaba que no se realizasen aquí por otro motivo: el coste de oportunidad. Nos íbamos a pasar unos años distraídos con obras olímpicas, medios de comunicación machacando el tema y el público más distraído aún.

Así que bien. Porque en lo que toca trabajar en Madrid no es en el deporte sino en los negocios.

Esta semana pasada el ruido ha venido aquí de la llamada Ley Beckham, que por su apodo cuenta naturalmente con la correspondiente resonancia. Por una vez doy la razón al Gobierno. Lee el resto de esta entrada »

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