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Al poco de empezar a trabajar como empleado de banca en 1969 me volví un chapucero, como casi todos mis colegas. La jornada era de ocho de la mañana a tres de la tarde y lo habitual entonces era ir a casa, comer, intentar descansar un rato y marcharse a un segundo trabajo,”la chapuza” que ayudaba a sacar adelante a la familia: llevar contabilidades, dar clases, o en algún caso, rellenar letras de venta de pisos… Un promotor de viviendas me traía entonces tacos de 120 letras de cambio, piso igual a taco. La primera rellena con los datos del comprador, importe, vencimiento, el resto en blanco. Yo tenía que rellenar ese resto con todos los datos, añadiéndoles un mes al vencimiento, así hasta los 10 años. Fue un curso de mecanografía gratuito, pelín monótono.
No existía entonces el préstamo con garantía hipotecaria, ni había mercado hipotecario, ni compromisos de treinta o cuarenta años para comprar una casa. Los promotores se financiaban descontando aquellas letras de venta de pisos que conseguían colocarle a los bancos, dentro de los noventa días o a “largo plazo” o sea dieciocho meses como máximo. Era común que los novios ahorrasen para comprar una casa y tenerla pagada antes de casarse. Las tarjetas de crédito no existían… ¡No ha cambiado nada la cosa!
Luego vino el “desarrollo”, aprendimos a vivir a crédito, surgieron los mercados financieros, los préstamos hipotecarios, la moneda única y las titulizaciones. Todos instrumentos de prosperidad aparente, pero que uno no puede evitar preguntarse si no nos han complicado la vida. Insensiblemente nos hemos ido deslizando colectivamente por la senda del endeudamiento creciente, sin pararnos a mirar bien cómo de resbaladizas eran las paredes del agujero donde nos metíamos.
Estos días en el Salón Inmobiliario de Madrid –SIMA- he hablado con personas que representan a casi todos los sectores alrededor de la vivienda. Financiadores, intermediarios, promotores, usuarios. Todos tienen problemas. Los financiadores, bancos y cajas, a ver cómo encajan y cómo gestionan y venden sin pérdidas masivas los inmuebles que se están quedando. Los intermediarios, entre ellos yo, preocupados porque sin tráfico no hay negocio. Muchos promotores, a ver cómo consiguen reducir sus existencias sin quebrar en el empeño. Los usuarios, y ayer había muchos de ellos en SIMA, buscando su vivienda ideal en el sitio y al precio que quieren y que en general no encuentran.
Todo ello me ha hecho pensar en las cuestiones clave que creo que hay que resolver:
• Por una parte la vivienda está cara. Los incrementos de precio entre 2002 y 2006 han hecho que el precio se doble en esos cinco años y el precio ha pasado a 6,5 rentas medias, frente a 3,5 en Estados Unidos o 4,4 en Francia (vide Ricardo Vergés). Admitido que ya se ha producido un cierto ajuste, dicho ajuste ha sido poco para las viviendas con demanda y sólo algo más real en las sobrantes.
• Por otra, existe un importante exceso de viviendas en lugares sin demanda. No es que no exista porque el precio es excesivo, no existe porque no existe, porque no hay gente. La producción de vivienda ha estado más condicionada por la existencia de suelo a precio aparentemente aceptable y financiación para el mismo que por las necesidades reales de la población de la zona. Su producción responde a la acepción menos peyorativa del término especulación: se ha producido vivienda más en la esperanza de que la demanda surgiría que en el conocimiento de que la demanda existía.
Nos encontramos así con la paradoja, tal como gritaban ayer un grupito de manifestantes en SIMA, de que hay “casas sin gente y gente sin casa”. Si profundizamos en ese problema, buena parte de las casas sin gente lo son porque la gente no quiere casas en esos sitios. Y buena parte de la gente sin casa lo es porque no hay casas a los precios que ellos quieren en donde las quieren. Si rememoro mis nociones de Teoría de Conjuntos, es en la intersección donde sería deseable un ajuste más temprano y sin embargo donde más resistencia se produce.
Me temo que esta cuestión nos va a traer bastantes sinsabores. Pero la corrección es necesaria y haríamos mal en no ayudar a que se produjese, en lugar de caer en la tentación de prolongar la situación y seguir en la espiral precio-endeudamiento a base de hipotecar a nuestros hijos. Cuanto antes se resuelva esto, mal que duela, mejor.
El problema está en que los ingentes beneficios generados están ya en el bolsillo de algunos, mientras que las pérdidas que se tendrán que generar es probable que tengan que salir de los bolsillos de otros. C’est la vie!
…Por cierto, hasta los extra-terrestres quieren su casa…
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Hace unos años me entrevisté con dos ejecutivos de Intel, que estaban estudiando la instalación en España de una nueva fábrica de microchips. Nos contaron sus requisitos, entre los que el principal era que precisaban de abundante mano de obra femenina de nivel educativo medio bajo. Las razones: contención de coste y que las mujeres tienen una destreza manual, lo que técnicamente se conoce como coordinación motriz fina o coordinación ojo-mano, muy superior a la de los hombres, y ello es clave para la fabricación de los chips de silicio. Entonces entendí por qué mi mujer puede enhebrar una aguja con mucha más facilidad que yo y por ello no me ha costado convencerla todos estos años de que quien tiene que coser los botones en casa es ella. Y también entendí por qué las fábricas de microchips están en países como Filipinas, India, Costa Rica o Vietnam.
Tiempo después visité Israel y pude discutir con mis colegas de Tel Aviv sobre la industria del software informático y su relación con el capital riesgo y con la industria militar y por fin este año pasado me he podido pasear por el Silicon Valley y conocer la Universidad de Stanford, San José y Santa Clara, con su museo de Intel, para intentar tener cuanto menos una visión superficial de ese icono del desarrollo tecnológico de la segunda mitad del siglo XX.
Con esos antecedentes propios, cuando me han vuelto a suscitar el tema de la deseable creación en España de un “Silicon Valley Europeo” (El País, 20-7-2008, www.malagavalley.com) me ha parecido que el tema merecía comentario.
Diré, en primer lugar, que cualquier iniciativa de este tipo me parece, por supuesto, encomiable. La meta es difícil y está lejos, pero lo que no se intenta no se consigue (“Whatever you think you can do, or believe you can do, begin it. Action has magic, grace and power in it» –Goethe-)
Añadiré, que ahora que “la fiesta ha terminado”, en expresión de mi amigo Ricardo Vergés sobre el sector inmobiliario, España se plantea un profundo cambio de modelo económico sobre el que, por más que nos cueste años llevarlo a cabo, habrá que empezar a trabajar cuanto antes. Y el nuevo modelo pasa por equiparnos de industrias exportadoras que sustituyan el crecimiento que sin duda vamos a perder por la menor producción de inmuebles y que además nos ayuden a “desendeudarnos” internacionalmente.
Pero ese cambio, llevado en su forma más extrema a la aspiración de crear una zona del estilo de un “Silicon Valley Europeo”, o que remotamente se parezca, se enfrenta con grandes dificultades. Habrá que cumplir las condiciones que el profesor Manuel Castells tan claramente expone en su obra Technopoles of the World: a nivel cultural una base de agresiva competencia personal y corporativa, espíritu de empresa, valoración del trabajo (y no del disfrute) como impulso vital y consideración del mismo como base de la innovación. Y premio y reconocimiento a los que con todos esos principios triunfan. Y a nivel estructural, una universidad fuerte y exigente, una mayor capacidad y vocación del sistema financiero de apoyar proyectos de riesgo y una mano de obra capacitada en las habilidades de necesidad más actual. Como se ve, media docena de cosas, pero cada una de ellas por sí misma un reto de largo plazo que no puede ser acometido más que con una enorme reforma cultural de la sociedad española casi al completo.
Así que gente como la de “Málaga Valley”, aparte de impulsar su proyecto concreto, que sin duda es muy difícil, sirven para estimular que, al menos, se piense en la necesidad de ese cambio. Y a ver si así no nos quedamos en el estrato subsidiario de la gran industria, basado en el bajo coste, como hubiera sido la dicha fábrica de michochips que al principio cito.
Porque mi opinión es que, o nos ponemos a ello, o vamos a sufrir de un empobrecimiento para el que no nos va a quedar más que el consuelo bíblico: que “Más fácil es que un camello pase por el ojo de una aguja que el que un rico entre en el reino de Dios.” (Mateo 19:24.).
Lo cual quiero matizar, porque creo que sería preferible aplicarse este otra parte de ese evangelio: “es imposible que obtenga la vida eterna un rico que ame más sus posesiones que las cosas espirituales. Sólo si reconoce su necesidad espiritual y busca la ayuda divina puede recibir la salvación que Dios otorga” (Mateo 5:3; 19:16-26.).
Generar riqueza no es incompatible con nuestra salvación. Así que apliquémonos a ambas cosas revisando nuestras prioridades.
Mientras tanto, con la que está cayendo, ¡orad hermanos!
el blog de zano 
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