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MetropolisWarren Buffett –Forbes #3, $72,9 B- y George Soros –Forbes #26, $24 B- tienen ambos 84 años. Parece que se les podrían haber quitado las ganas de seguir ganando dinero, pero insisten. Carlos Slim –Forbes #2, $78,9 B-, un chaval de 74 años, les sigue. Les sigue en lo de andar por España de compras. Qué coincidencia, ¿no?

Nadie dudará de que estos señores sepan lo que es ganar dinero. Y en el inmobiliario y sus vecindades, comprar cuando muchos quieren vender es parte de la sencilla filosofía de la gente que se hace rica. Vender cuando muchos quieren comprar es más discutible. Hay quien sostiene lo de “nunca vender” –“always buy, never sell” o ”to have and to hold”-. Si la deuda lo permite, claro.

Sobre la oportunidad de las compras en este momento en España, un primer dato: Carlos Slim va a adquirir el 25,6% de FCC por poco más de € 500 M. En diciembre 2006, Luis Portillo pagó a Acciona por su 15,06% de esa misma FCC, € 1.534 M. Acciona ganó € 1.000 M. O sea que Slim está comprando al 20% del precio de hace ocho años. Aunque la empresa se haya deteriorado, puedo entender que Slim no se pueda resistir. Detrás de esta venta: la elevada deuda de FCC.

Y hace un par de días leí lo de la dación en pago de Sacyr a Sareb por la deuda de Vallehermoso. Me ha hecho pensar en aquello de “quién te ha visto y quién te ve…”, porque Vallehermoso, fundada hace más de sesenta años, fue en su momento la mayor empresa del sector, con casi justos € 4.000 M en activos al 31-12-2001. La memoria de Sacyr al 31-12-2013 ya ni la nombra. Y ahora los activos de la empresa en el “banco malo”, lo que me quedaba por ver. Detrás de esta venta: la elevada deuda de Sacyr.

Parece claro que comprar cosas a gente muy endeudada es una oportunidad que los que pueden no desperdician. Como esto tiene tanta relación con nuestros últimos años del sector inmobiliario, creo que es interesante desmenuzar el cómo hemos llegado hasta aquí.

PRECALENTAMIENTO.-

España había entrado en la Unión Monetaria Europea en 1999. Llega el Euro y los tipos de interés descienden notablemente. La venta de viviendas va en aumento. A partir de 2002 se producen algunos movimientos de empresas significativos pero todavía discretos, aunque la OPA de Metrovacesa por Gecina ya se sale de esta categoría. Siempre me ha quedado la curiosidad de qué movió a los analistas de Santander y BBVA a “salirse” del sector, lo que ambos bancos materializaron con pocos días de diferencia. Se desata la guerra en Metrovacesa a raíz de la OPA de la italiana Caltagirone.

  • Mayo 2002, SCH, hoy Banco Santander, vende su 24,5% en Vallehermoso a Sacyr por € 568 M. Plus valía del Santander, € 300 M. En diciembre 2002, Fernando Martín compra el 6,7% de Vallehermoso que vende en junio de 2005, tras mucha disputa por el poder en la inmobiliaria, con una plus valía estimada de € 100 M
  • Junio 2002, BBVA vende su 23,9% en Metrovacesa a Bami (Joaquín Rivero), por € 545 M. Plus valía del BBVA € 369 M. En 2003 el endeudamiento de Metrovacesa pasa del 42% al 88% de su pasivo.
  • Febrero 2003, OPA hostil de Caltagirone sobre Metrovacesa, que no prospera tras la incorporación de nuevos socios a esta última, en particular la familia Sanahuja (Sacresa).
  • Marzo 2005, Metrovacesa compra el 30% de la francesa Gecina a AGF y Azur, y lanza una OPA por el 100% en una operación valorada en € 5.500 M.

EL AÑO EN QUE VIVIMOS PELIGROSAMENTE.-

En 2006 la promoción y venta de pisos ya está desbocada. Hacemos “surfing” sobre olas de diez metros. Se suceden, a más de OPV’s, las compraventas -y OPA’s en su caso- de grandes inmobiliarias, todas a cual mayor y más apalancada. Liquidez abundante. Euribor al 2,5%. Banesto y La Caixa venden sus inmobiliarias “just in time”. Lo mismo hacen Manuel Jové con Fadesa, Mario Losantos con Riofisa y Ferrovial con la suya. Como los hechos demostrarán, los vendedores fueron los listos. Aunque la venta de Colonial a Luis Portillo resultó, pese al beneficio para La Caixa, más que desafortunada en su resultado final.

  • Mayo 2006, OPV de Astroc (Enrique Bañuelos), empresa basada exclusivamente en la urbanización de suelo –hasta 17.400.000 m2-. Amancio Ortega (Inditex), entra de accionista. Llega a valer en bolsa hasta € 9.000 M.
  • Junio 2006, La Caixa vende su 39,37% en Colonial a Inmocaral (Luis Portillo), por € 1.481 M. Plus valía de La Caixa, € 680 M.
  • Julio 2006, Domingo Díaz de Mera, Nozar, Reyal y Alicia Koplowitz entran como accionistas de Inmocaral/Colonial.
  • Julio 2006, Banesto vende su 50,26% en Urbis a Reyal (Rafael Santamaría) por € 1.667 M. Plus valía de Banesto € 1200 M. OPA de Reyal por el 100% de Urbis.
  • Julio 2006, OPA de Constructora San José sobre Parquesol, € 917 M por el 100%.
  • Septiembre 2006, Manuel Jové vende su 54,6% en Fadesa a Martinsa (Fernando Martín), por 2.209 M. OPA de Martinsa por el 100% de Fadesa.
  • Diciembre 2006, Ferrovial vende su división inmobiliaria a Habitat (Bruno Figueras y socios), por € 2.200 M. Plus valía de Ferrovial € 770 M.
  • Diciembre 2006, deuda de Metrovacesa € 12.064 M.
  • Enero-Junio 2007, Colonial compra Riofisa por € 3.761 M al culminar su OPA por el 100%, tras acordar la adquisición del 50,01% de la familia Losantos por € 2.000 M.
  • Abril 2007, desplome en bolsa del 70% de Astroc de la que Nozar también es accionista.
  • Junio 2007, OPV de Realia, valorada en € 1.803 M, sufriendo por el desplome de Astroc semanas antes.
  • Diciembre 2007, deuda de Colonial € 9.000 M.

Casi todas las operaciones se consiguieron mediante apalancamiento casi total. La deuda de inmobiliarias y constructoras al final del período se acercaba al medio billón de euros, el 50% del PIB de España. Buena parte del importe de esa deuda otorgada por la banca la obtuvo ésta, a su vez, endeudándose en el exterior.

Después del verano de 2007 resultó patente que el sistema se había bloqueado, las ventas a particulares se frenaron y todos comprendimos, en retrospectiva y aunque algunos lo siguieron negando, que la dinámica que el sector había tomado era ya insostenible. Esto se ha caído. Empieza la depresión.

La pregunta que más me hacían: “¿cuánto crees que va a durar esto, hasta que mejore? ¿dos años, tres años?”

Continúa con “Una Filosofía Sencilla (2): El Estallido, La Resaca”.

Oceans’ 11

Nunca he estado en Macao ni en Las Vegas. En una ocasión me regalaron unas entradas y pude ir con mi esposa a escuchar a Frank Sinatra en persona, pero fue en Londres, no en un casino. Bueno y me he visto casi todas las películas del género, incluyendo atracos, maldades y resacones. Y leído “El Jugador”. En fin, he hecho lo que he podido. En cualquier caso, el tema es propicio a jugársela. Así que voy a opinar de oído.

Supongo que Adelson & Co. deben tener los números de Eurovegas bien hechos. Dicen que van a arriesgar su tercio de los US$ 22.000 millones que dicen que se van a invertir. ¿Que en qué tercio? Pues ni en el de varas ni en el de banderillas, claro. Seguramente en el de muerte, que es como se hacen los buenos negocios. Poniendo el dinero al final o no poniéndolo en absoluto. A ver si somos listos y conseguimos imponer, como mínimo, el “pari pasu” ese, duro tú, duro yo, y así. ¿Qué si funcionará? Pues seguro que Mr. Adelson entiende de ello y habrán hecho su estudio de mercado. Al fin y al cabo Eurovegas no será más que como una cuarta parte de Las Vegas, o sea más un Euroveguillas. Y si Las Vegas vive bastante bien con algo más de 300 millones de americanos y los latinos pudientes que lleguen por allí, Euroveguillas puede hacerlo con 500 millones de europeos, más rusos y asimilados, africanos pudientes y gente diversa de paso. Hasta españoles, como los casi siete mil que cada año viajan a Macao –que está lejos, ¿eh?-, que todo grano hace molino. Igual acierta. E igual entre gobierno y bancos le dan y/o prestan esos US$ 15 ó 16.000 millones de varas y banderillas que faltan para cuadrar la faena.

“Las Vegas Convention and Visitors Authority” asevera que el negocio turístico de Las Vegas, con casi 150.000 camas hoteleras, soporta unos 370.000 empleos en Nevada. Si Las Vegas es unas cuatro o cinco veces más grande que Euroveguillas, no es difícil pensar que efectivamente ésta pueda crear 100.000 empleos directos o así. Seguro muchos más durante su construcción, no sé si hasta los 250.000 que dicen. Tal como están las cosas en España, ¿dónde hay que firmar? Así que disculpen que no me meta en argumentos morales o tabaco y me dedique a la economía.

Salou’s 4

¿Y Barcelona? Pues yo creo que debería dar las gracias. Porque se estaban equivocando. Igual que se están equivocando, vuelta la burra al trigo, con “Barcelona World”. En mi humilde opinión.

En la idea de Barcelona World supongo que se esconde el afán, legítimo, del Sr. Fainé de que Criteria suelte los terrenos anexos a Port Aventura, que arrastra hace más de veinte años, además de poner en valor su parte en el propio parque. Del Sr. Bañuelos, imagino que el dar un pelotazo más –de los del último tercio o ni eso, sin dinero-. Y para el Sr. Mas es un nuevo “ego trip” nacionalista, del más puro estilo “anything you can do, I can do better” que a mí, personalmente, me da un poco de vergüenza ajena.

Pero insisto en que se equivocan. Lo pienso porque lo que tendrían que hacer es reforzar el turismo en Barcelona, hermosa ciudad digna de mejor clientela. Barcelona tiene una estancia media de turistas que no llega a dos días -1,97 exactamente-, cuando Londres la tiene de 4,37 días y Madrid de 5,06 días -7,4 días en turistas extranjeros-. Barcelona se tendría que mirar en Londres, no en Madrid ni en Las Vegas. Barcelona tiene 14 millones de pernoctaciones totales, cuando Madrid tiene casi 34 millones sólo de extranjeros y Londres 114 millones. Cien millones más que Barcelona. ¿Alguien sabe cuánto dinero es eso? Pues les aclaro: el gasto turístico en Londres (2010), fue de € 10.400 millones, frente a los € 1.400 millones de Barcelona. El revPAR (“revenue Per Available Room”), lo que se ha obtenido de rendimiento a cada habitación de estas dos ciudades, fue en 2010 un 60% superior en Londres que en Barcelona. ¿Qué por qué? Porque Barcelona tiene un modelo de turismo apoyado, de una parte en los cruceros (que llevan el hotel consigo y se quedan poco) y sus mercados más fuertes incluyen a franceses e italianos, que gastan poco. Y menos mal que los americanos van subiendo. Londres, con no llega al doble de turistas, recauda casi 7,5 veces más del turismo que Barcelona. Ahí hay que trabajar, no en casinos. Más y mejores mercados -¿por qué no vienen más alemanes?-, mejorar la oferta –la gastronomía es sólo el 10º factor de aprecio por los turistas-, mejorar la seguridad –lo peor valorado-, mejorar su ocupación, desechar el triunfalismo.

“Barcelona World”, en Salou como se propone, no haría sino establecer una competencia indeseable. Con un público, no hay que olvidar, ambulatorio. La estancia media en Las Vegas es de menos de dos días. La de Macao, 1,48 días. Muchos jugadores de China, Hong Kong o Taiwan, los principales mercados de Macao, van y vienen en el día –o la noche, digo yo-, sin ni siquiera usar hotel. Tipo juerga nocturna de Salou pero en chino.

Así que el resultado, por ahora va bien en cuanto a Madrid, porque cualquiera de las ubicaciones que se escoja estará más integrada con Madrid que lo que estaría Salou con Barcelona. Y porque el sector hotelero de Madrid, paradójicamente, se puede defender mejor que Barcelona de este nuevo factor de consecuencias todavía desconocidas. Puede tomar mejor el riesgo. Veremos cuando toque empezar a poner dinero, si Adelson al final se ratifica.

En cuanto a Barcelona, ya sé que es complicado pedir cordura al Sr. Mas, pero por lo menos que deje de derrotar y se dedique a defender de verdad a Barcelona y a Cataluña. En otras cosas no lo está haciendo.

El estilo Adelson:

P.D. ¿Alcorcón, Paracuellos-Torrejón, Valdecarros? Por Adelson, yo creo que Paracuellos-Torrejón. Por Madrid, Alcorcón. Valdecarros lo descartaría.

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