TRILOGÍA DEL BANCO MALO (2)

Buena parte del sector inmobiliario español, muchos profesionales que están sufriendo la crisis, tienen –tenemos- curiosidad sobre cómo va a funcionar esto del “Banco Malo”. No ya sólo por lo que nos va a costar como contribuyentes, sino por si abre algunas oportunidades de trabajo en la enorme “empresa” inmobiliaria que se pretende crear. Se habla de cifras, pero poco de cómo va a funcionar. Parece que ni siquiera se han dado muchos detalles a Bruselas, o a Berlín, o a Frankfurt, al que mande, vamos. Y claro, por ahí arriba se lo están pensando.

Mientras piensan, he intentado ilustrarme sobre posible modelos a seguir. Por talla y porque más o menos funcionó, he ido a mirar la experiencia de la “Resolution Trust Corporation”, la RTC de Estados Unidos.

La RTC fue constituida por ley de 6 de agosto de 1989. Estados Unidos atravesaba la mayor crisis bancaria desde la Gran Depresión, sobre todo de pequeñas o medianas sociedades de “Savings & Loans”, o “Thrifts”, en algo semejantes a nuestras cajas de ahorros, de las que 747, de 3.234 que había en 1986, quebraron en esa época.

RTC empezó vendiendo inmuebles y préstamos directamente, carteras de ellos e incluso entidades completas, pero lo que parece que mejor funcionó fueron las “equity partnerships”, fondos creados para carteras de inmuebles en los que inversores privados participaban junto a la RTC. Fueron capaces de conseguir, en aproximadamente 5 años, terminar con la casi totalidad del problema.

Las “equity partneships” permitieron salvar el problema de las bajas valoraciones iniciales de las carteras de inmuebles, retribuyendo a la RTC con una parte del beneficio de la venta.

RTC utilizó varios tipos:

• MIFs o “Multiple Investor Funds”. RTC ofrecía a un inversor privado formar una alianza con capital de ambas partes. La selección del inversor se basaba no sólo en el precio, sino en otros aspectos, como su reputación o la calidad de gestión que se entendía ese inversor podía ofrecer. Juntos determinaban una cartera de entre el total que RTC controlaba, se valoraba esa cartera, utilizando el criterio del “Derived Investment Value” –DIV-, desarrollado por RTC, y según ese valor el inversor aportaba una parte del capital, completando junto a RTC los recursos propios del fondo. RTC aportaba financiación y al final del proceso de liquidación, RTC y el socio privado del MIF se repartían el beneficio, o pérdida. El “inversor-gestor”, por tanto, arriesgaba su capital en función de una valoración determinada. Esa valoración, basada en el DIV o valor de liquidación, es normalmente inferior al valor de mercado, tanto como se considere que es la dificultad para una venta rápida en un mercado con abundancia de oferta.

• Mortgage Trusts. Clase N y clase S. Agrupaban préstamos “non performing” o inmuebles concretos en carteras de unos US$ 500 millones para la clase N y US$ 100 millones para la clase S –por “small”-, cada una. La financiación procedía de la emisión de deuda –CMBS, cédulas hipotecarias- por el propio trust, para la clase N, y de la propia RTC para la clase S. Se seleccionaban los inversores en función del mejor precio ofrecido por la cartera, en un proceso de subasta, y típicamente para una cartera de US$ 100 millones el capital requerido estaba entre US$ 4 y 9 millones.

• Para el caso del suelo, a diferencia de los MIFs en que el objetivo era la liquidación, RTC creó los “RTC Land Funds”, en los que el énfasis estaba en la promoción a largo plazo, en un período de hasta 30 años. De nuevo se sometía una cartera de terreno a un proceso de valoración y se invitaban pujas de diferentes inversores, que debían aportar como capital un mínimo del 25% del valor. El beneficio se repartía en función de la proporción del capital en el fondo, entre inversor y la propia RTC.

• Los fondos “JDC” (Judgement, Deficiencies and Charge Off programs), recogían toda la “morralla” de situaciones contingentes diversas, normalmente créditos sin garantía real. RTC seleccionaba socios-gestores por su capacidad de gestión, y estos pagaban únicamente el 0,01% del nominal. A la liquidación se repartía el beneficio, 50% para el gestor, 50% para RTC.

Teniendo en cuenta el volumen de activos de las 747 entidades quebradas de las que RTC se hizo cargo, US$ 394.000 millones, la Federal Deposit Insurance Corporation, FDIC, equivalente al Fondo de Garantía de Depósitos español, realizó el año 2000 una estimación del coste total del proceso, una vez terminado. La pérdida para el contribuyente de Estados Unidos se evaluó en US$ 124.000 millones, más otros US$ 29.000 que debió soportar el propio sector financiero, o sea US$ 153.000 en total, un 38,8% de los activos de los bancos liquidados. El contribuyente corrió con el 81% del costo.

Como se ve, casi todas las herramientas de la caja se basaban en financiación por parte del RTC y fondos propios aportados por inversores privados y por la propia RTC. En consecuencia el reparto de beneficios y pérdidas. La gestión se llevaba por los los inversores o empresas contratadas por ellos.

Estoy convencido de que el señor de Guindos se debe de haber leído a fondo la historia de la RTC. Y también lo estoy de que la gente del Banco Central Europeo va a apuntar en esta dirección.

Lo que no tengo tan claro es que vayamos a encontrar los inversores, pero me parece que los que quieran, o queramos, trabajar en este tema, ya pueden empezar a buscarlos.

Continúa en el próximo episodio.

Ver también “Trilogía del Banco Malo (1), Escala 1:500”

Ver también “Trilogía del Banco Malo (y 3), La Cuadratura del Círculo”

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