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MetropolisWarren Buffett –Forbes #3, $72,9 B- y George Soros –Forbes #26, $24 B- tienen ambos 84 años. Parece que se les podrían haber quitado las ganas de seguir ganando dinero, pero insisten. Carlos Slim –Forbes #2, $78,9 B-, un chaval de 74 años, les sigue. Les sigue en lo de andar por España de compras. Qué coincidencia, ¿no?

Nadie dudará de que estos señores sepan lo que es ganar dinero. Y en el inmobiliario y sus vecindades, comprar cuando muchos quieren vender es parte de la sencilla filosofía de la gente que se hace rica. Vender cuando muchos quieren comprar es más discutible. Hay quien sostiene lo de “nunca vender” –“always buy, never sell” o ”to have and to hold”-. Si la deuda lo permite, claro.

Sobre la oportunidad de las compras en este momento en España, un primer dato: Carlos Slim va a adquirir el 25,6% de FCC por poco más de € 500 M. En diciembre 2006, Luis Portillo pagó a Acciona por su 15,06% de esa misma FCC, € 1.534 M. Acciona ganó € 1.000 M. O sea que Slim está comprando al 20% del precio de hace ocho años. Aunque la empresa se haya deteriorado, puedo entender que Slim no se pueda resistir. Detrás de esta venta: la elevada deuda de FCC.

Y hace un par de días leí lo de la dación en pago de Sacyr a Sareb por la deuda de Vallehermoso. Me ha hecho pensar en aquello de “quién te ha visto y quién te ve…”, porque Vallehermoso, fundada hace más de sesenta años, fue en su momento la mayor empresa del sector, con casi justos € 4.000 M en activos al 31-12-2001. La memoria de Sacyr al 31-12-2013 ya ni la nombra. Y ahora los activos de la empresa en el “banco malo”, lo que me quedaba por ver. Detrás de esta venta: la elevada deuda de Sacyr.

Parece claro que comprar cosas a gente muy endeudada es una oportunidad que los que pueden no desperdician. Como esto tiene tanta relación con nuestros últimos años del sector inmobiliario, creo que es interesante desmenuzar el cómo hemos llegado hasta aquí.

PRECALENTAMIENTO.-

España había entrado en la Unión Monetaria Europea en 1999. Llega el Euro y los tipos de interés descienden notablemente. La venta de viviendas va en aumento. A partir de 2002 se producen algunos movimientos de empresas significativos pero todavía discretos, aunque la OPA de Metrovacesa por Gecina ya se sale de esta categoría. Siempre me ha quedado la curiosidad de qué movió a los analistas de Santander y BBVA a “salirse” del sector, lo que ambos bancos materializaron con pocos días de diferencia. Se desata la guerra en Metrovacesa a raíz de la OPA de la italiana Caltagirone.

  • Mayo 2002, SCH, hoy Banco Santander, vende su 24,5% en Vallehermoso a Sacyr por € 568 M. Plus valía del Santander, € 300 M. En diciembre 2002, Fernando Martín compra el 6,7% de Vallehermoso que vende en junio de 2005, tras mucha disputa por el poder en la inmobiliaria, con una plus valía estimada de € 100 M
  • Junio 2002, BBVA vende su 23,9% en Metrovacesa a Bami (Joaquín Rivero), por € 545 M. Plus valía del BBVA € 369 M. En 2003 el endeudamiento de Metrovacesa pasa del 42% al 88% de su pasivo.
  • Febrero 2003, OPA hostil de Caltagirone sobre Metrovacesa, que no prospera tras la incorporación de nuevos socios a esta última, en particular la familia Sanahuja (Sacresa).
  • Marzo 2005, Metrovacesa compra el 30% de la francesa Gecina a AGF y Azur, y lanza una OPA por el 100% en una operación valorada en € 5.500 M.

EL AÑO EN QUE VIVIMOS PELIGROSAMENTE.-

En 2006 la promoción y venta de pisos ya está desbocada. Hacemos “surfing” sobre olas de diez metros. Se suceden, a más de OPV’s, las compraventas -y OPA’s en su caso- de grandes inmobiliarias, todas a cual mayor y más apalancada. Liquidez abundante. Euribor al 2,5%. Banesto y La Caixa venden sus inmobiliarias “just in time”. Lo mismo hacen Manuel Jové con Fadesa, Mario Losantos con Riofisa y Ferrovial con la suya. Como los hechos demostrarán, los vendedores fueron los listos. Aunque la venta de Colonial a Luis Portillo resultó, pese al beneficio para La Caixa, más que desafortunada en su resultado final.

  • Mayo 2006, OPV de Astroc (Enrique Bañuelos), empresa basada exclusivamente en la urbanización de suelo –hasta 17.400.000 m2-. Amancio Ortega (Inditex), entra de accionista. Llega a valer en bolsa hasta € 9.000 M.
  • Junio 2006, La Caixa vende su 39,37% en Colonial a Inmocaral (Luis Portillo), por € 1.481 M. Plus valía de La Caixa, € 680 M.
  • Julio 2006, Domingo Díaz de Mera, Nozar, Reyal y Alicia Koplowitz entran como accionistas de Inmocaral/Colonial.
  • Julio 2006, Banesto vende su 50,26% en Urbis a Reyal (Rafael Santamaría) por € 1.667 M. Plus valía de Banesto € 1200 M. OPA de Reyal por el 100% de Urbis.
  • Julio 2006, OPA de Constructora San José sobre Parquesol, € 917 M por el 100%.
  • Septiembre 2006, Manuel Jové vende su 54,6% en Fadesa a Martinsa (Fernando Martín), por 2.209 M. OPA de Martinsa por el 100% de Fadesa.
  • Diciembre 2006, Ferrovial vende su división inmobiliaria a Habitat (Bruno Figueras y socios), por € 2.200 M. Plus valía de Ferrovial € 770 M.
  • Diciembre 2006, deuda de Metrovacesa € 12.064 M.
  • Enero-Junio 2007, Colonial compra Riofisa por € 3.761 M al culminar su OPA por el 100%, tras acordar la adquisición del 50,01% de la familia Losantos por € 2.000 M.
  • Abril 2007, desplome en bolsa del 70% de Astroc de la que Nozar también es accionista.
  • Junio 2007, OPV de Realia, valorada en € 1.803 M, sufriendo por el desplome de Astroc semanas antes.
  • Diciembre 2007, deuda de Colonial € 9.000 M.

Casi todas las operaciones se consiguieron mediante apalancamiento casi total. La deuda de inmobiliarias y constructoras al final del período se acercaba al medio billón de euros, el 50% del PIB de España. Buena parte del importe de esa deuda otorgada por la banca la obtuvo ésta, a su vez, endeudándose en el exterior.

Después del verano de 2007 resultó patente que el sistema se había bloqueado, las ventas a particulares se frenaron y todos comprendimos, en retrospectiva y aunque algunos lo siguieron negando, que la dinámica que el sector había tomado era ya insostenible. Esto se ha caído. Empieza la depresión.

La pregunta que más me hacían: “¿cuánto crees que va a durar esto, hasta que mejore? ¿dos años, tres años?”

Continúa con “Una Filosofía Sencilla (2): El Estallido, La Resaca”.

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No es sólo el cinturón lo que hay que apretar...

Llevo unas semanas pensando que no vale la pena opinar sobre casi nada. Que el curso de los acontecimientos es inexorable y los individuos tenemos poco que hacer. No puedo evitar recordar, salvando las distancias en tiempo y dramatismo, a los británicos que habitaban el sureste de Inglaterra cuando los alemanes les lanzaron unos miles de bombas autopropulsadas V-1 durante la II Guerra Mundial. Esas bombas, con su característico petardeo, aterrorizaban con su silencio, porque era señal de que su motor cohete se había detenido y la bomba empezaba a caer. Sólo cabía refugiarse lo mejor posible y rezar para que no te cayese encima. En España parece también que el sentimiento general es que el motor se parará cuando toque, que no podemos hacer nada y que lo mejor que podemos esperar es que la bomba no nos caiga a nosotros sino al vecino.

Pero ha sido el catarro y me he repuesto. Sí se pueden hacer cosas. Y nuestro presidente ha anunciado que mañana -ya hoy- vamos a recibir una dosis de apretones para ayudar a defendernos del malvado enemigo –o enemiga- especulador que nos está bombardeando con su desconfianza y maledicencia.

Parece que el gobierno tiene ya claro qué hacer, que no vale refugiarse y rezar –el que rece- y que la solución es apretar. Estoy bastante de acuerdo, pero en cambio no tengo nada claro que hayan empezado los apretones por el lado correcto. Como mínimo, por decencia ideológica, si toman medidas que suponen sufrimiento a los que menos pueden –cosa que es un clamor general-, deberían haberles antepuesto otras. Y no me voy a referir a los coches oficiales o los 38.000 teléfonos móviles corporativos de la Junta de Andalucía.

Lo que me preocupa es el rol de lo que se ha dado en llamar “el G-37”, un seleccionado puñado de nuestras mayores empresas que se reunió el sábado con el presidente. Nadie sabe con exactitud lo que se dijo, pero estoy casi seguro de que se habló de la solvencia de España, de su reputación -la de España, no sé si se tocaría la del presidente- o del crédito exterior. Preocupaciones lógicas de los empresarios y comunes con el resto del país. No tengo tan claro que se tocara la prioridad UNO: la creación de empleo. Y qué están haciendo sobre ello las grandes empresas.

A raíz de la reunión me pasé el fin de semana buceando en sus páginas web, y en particular en sus memorias de Responsabilidad Social Corporativa –RSC- o Empresarial –RSE- para analizar su plantilla en España. La mayoría son sociedades cotizadas, así que la información es bastante completa -con alguna notoria excepción-, aunque no uniforme. Se me pueden haber escapado cosas, pero he aquí lo que concluyo:

1. Las 31 compañías que dan datos de plantilla media en 2008 y 2009, empleaban 1.602.151 trabajadores en 2008 y 1.590.636 en 2009 (-1%). O sea que, colectivamente, no crearon ningún empleo a nivel global. Prácticamente todas mantuvieron o redujeron o aumentaron muy ligeramente su plantilla, salvo El Corte Inglés (-7.149 personas) y BBVA (-7.520). Veremos en 2010.

2. Pocas dan datos sobre su plantilla en España. Sólo 12 explicitan su evolución, y entre ellas sólo Abengoa, FCC y Grifols (+10%, ¡campeón!) crecen. Popular, Sabadell, Santander y BBVA reducen. Inditex reduce. Mapfre reduce. Telefónica reduce.

3. Para las grandes en empleo, España tiene un peso marginal: 20% en Banco Santander, 27% BBVA, 39% Ferrovial, 20% en Telefónica. Da la sensación de que España es “un país más”.

4. Cuando lees un poco a fondo las memorias de RSC, y algunas –Ferrovial, Gamesa- son muy buenas, te encuentras con un montón de intenciones y seguro que muchas realidades positivas para sus empleados y para una sociedad ideal: conciliación, formación, prevención del acoso, de la siniestralidad, ayuda a empleados discapacitados, flexibilidad y teletrabajo, formación sobre Derechos Humanos, conducción verde, igualdad de oportunidades –por género, generacional, etnia o discapacidad-, evaluación del desempeño, gestión de talento… you name it!

Pero… no se dice nada, vuelvo a ello, sobre lo que es el mayor problema: la creación, o mantenimiento al menos, del empleo. Lo que yo creo que es, en estos momentos, La Mayor Responsabilidad Social Corporativa. Acepto que lo importante para una sociedad próspera es tener empresas que ganen dinero. Sin embargo, con una crisis de confianza en el futuro como la que esta España encogida y rezando sufre, con un 43% de desempleo juvenil, las grandes empresas y sus accionistas tienen una grave responsabilidad: poner en marcha la creación de empleo para gente preparada, que hayla. Y que además de ganar dinero como grandes empresas, actúen como motores de confianza y grandes viveros de profesionales.

Y si hace falta que luego los manden a Brasil.

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