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“My other piece of advice, Copperfield, you know. Annual income, twenty pounds; annual expenditure, nineteen (pounds) nineteen (shillings) six (pence); result, happiness. Annual income, twenty pounds; annual expenditure, twenty pounds ought and six; result, misery” -Mi otro consejo, Copperfield, ya lo sabes. Renta anual, veinte libras; gasto anual, diecinueve libras, diecinueve chelines y seis peniques; resultado, felicidad. Renta anual, veinte libras; gasto anual, veinte libras y seis peniques; resultado, miseria-. Charles Dickens, David Copperfield.
Fue hace treinta y cinco años cuando supe por primera vez lo que era una tarjeta de crédito. El Banco de Bilbao adquirió la distribución en España de Barclaycard y a mi me tocó cargar con tarjetas de muestra, recibos y bacaladeras e ir de tienda en tienda explicándole a los tenderos de Játiva en que consistía el nuevo sistema y sus “ventajas” para ellos y sus clientes. Poco adivinaba yo la revolución que se estaba montando.
Sin que yo me diera la verdad mucha cuenta, en los cuatro años previos se había iniciado un cambio trascendente en la banca española. Hasta final de los años sesenta la banca se dedicaba sobre todo a financiar a las empresas en sus necesidades de circulante, vía líneas de crédito o descuento de papel comercial –mayormente a su vez entre empresas- y las facilidades para el comercio exterior –créditos documentarios financiados, crédito a la exportación-. Ya he dicho que no había créditos hipotecarios. Y así había sucedido desde la Edad Media, como nuestros colegas del Monte dei Paschi di Siena están orgullosos de pregonar. El crecimiento de la liquidez internacional que se produjo a partir del inicio de los setenta –Nixon suprime la convertibilidad del dólar en agosto de 1971- creo yo que trajo entre otras consecuencias el despegue del crédito al consumo como producto bancario básico. La banca necesitaba “colocar” y rentabilizar un dinero cada vez más abundante. Hoy cabe dudar de si las consecuencias han sido del todo positivas.
Tomando un poco de perspectiva sobre cómo evolucionan nuestras necesidades económicas con los años, yo diría que normalmente podemos dividir nuestra vida en cuatro grandes etapas de más o menos 20 años cada una:
1. Infancia y juventud. Somos dependientes de nuestros padres que, en el caso más deseable, nos alimentan, equipan –vestido, calzado, móvil, portátil, botellón…- y educan a su costa.
2. Edad adulta. Trabajamos, buscamos la independencia económica, formamos una familia y adquirimos los bienes para ello. Educamos a nuestros hijos si los tenemos. Nos endeudamos.
3. Edad madura. Seguimos trabajando. Hemos criado y educado a nuestros hijos, que se van independizando y ello nos permite reducir nuestro coste de vida, pagar nuestras deudas y ahorrar para la vejez.
4. Senectud. Nos jubilamos. Intentamos disfrutar el tiempo que nos queda y vivir de nuestros ahorros.
En ese proceso se suelen producir variadas disfunciones. A veces los padres no pueden mantener a sus hijos como querrían; a veces en la edad adulta sufrimos agobios económicos incluso teniendo trabajo, sin trabajo no digamos; a veces en la edad madura no somos capaces de desendeudarnos o de ahorrar; a veces llegamos a la senectud sin suficientes ahorros y debemos seguir trabajando o reducir drásticamente nuestro nivel de vida. Todo ello guarda alguna relación con sobre-endeudarse para consumir.
Existe la extendida creencia de que el consumo es la base de la prosperidad, constantemente fomentada por la publicidad e incluso los gobiernos, porque cuando compramos bienes generamos empleos en el sistema productivo. Muchos de nuestros males, sin embargo, son consecuencia del consumo por encima de nuestras posibilidades. Y encima el Euro fuerte nos ha animado a hacerlo con productos importados, a costa de endeudarnos de forma creciente con otros países. Pues ha llegado el momento de empezar a eliminar las tarjetas de crédito y gastar lo que tenemos. O lo hacemos u otros lo harán por nosotros. Pese a los más de ciento cincuenta años trascurridos, creo que Mr. Micawber sigue teniendo razón.
En Estados Unidos la pelota de pérdidas por incobrables de tarjetas de crédito anda entre los 70.000 y los 140.000 millones de dólares para 2.009 y 2.010. American Express y Citibank, que estudian y divulgan estas cosas, descubren la alta correlación de la tasa de desempleo con la morosidad de tarjetas (8,9% desempleo, 8,7% morosidad incobrable estimada por American Express, ambos máximos de los últimos 20 años). Como consecuencia se estima que en 2.010 el crédito a través de tarjetas se podría reducir hasta en un 50%. ¿Qué pasará en España?
Correlación desempleo/morosidad tarjetas USA
Al poco de empezar a trabajar como empleado de banca en 1969 me volví un chapucero, como casi todos mis colegas. La jornada era de ocho de la mañana a tres de la tarde y lo habitual entonces era ir a casa, comer, intentar descansar un rato y marcharse a un segundo trabajo,”la chapuza” que ayudaba a sacar adelante a la familia: llevar contabilidades, dar clases, o en algún caso, rellenar letras de venta de pisos… Un promotor de viviendas me traía entonces tacos de 120 letras de cambio, piso igual a taco. La primera rellena con los datos del comprador, importe, vencimiento, el resto en blanco. Yo tenía que rellenar ese resto con todos los datos, añadiéndoles un mes al vencimiento, así hasta los 10 años. Fue un curso de mecanografía gratuito, pelín monótono.
No existía entonces el préstamo con garantía hipotecaria, ni había mercado hipotecario, ni compromisos de treinta o cuarenta años para comprar una casa. Los promotores se financiaban descontando aquellas letras de venta de pisos que conseguían colocarle a los bancos, dentro de los noventa días o a “largo plazo” o sea dieciocho meses como máximo. Era común que los novios ahorrasen para comprar una casa y tenerla pagada antes de casarse. Las tarjetas de crédito no existían… ¡No ha cambiado nada la cosa!
Luego vino el “desarrollo”, aprendimos a vivir a crédito, surgieron los mercados financieros, los préstamos hipotecarios, la moneda única y las titulizaciones. Todos instrumentos de prosperidad aparente, pero que uno no puede evitar preguntarse si no nos han complicado la vida. Insensiblemente nos hemos ido deslizando colectivamente por la senda del endeudamiento creciente, sin pararnos a mirar bien cómo de resbaladizas eran las paredes del agujero donde nos metíamos.
Estos días en el Salón Inmobiliario de Madrid –SIMA- he hablado con personas que representan a casi todos los sectores alrededor de la vivienda. Financiadores, intermediarios, promotores, usuarios. Todos tienen problemas. Los financiadores, bancos y cajas, a ver cómo encajan y cómo gestionan y venden sin pérdidas masivas los inmuebles que se están quedando. Los intermediarios, entre ellos yo, preocupados porque sin tráfico no hay negocio. Muchos promotores, a ver cómo consiguen reducir sus existencias sin quebrar en el empeño. Los usuarios, y ayer había muchos de ellos en SIMA, buscando su vivienda ideal en el sitio y al precio que quieren y que en general no encuentran.
Todo ello me ha hecho pensar en las cuestiones clave que creo que hay que resolver:
• Por una parte la vivienda está cara. Los incrementos de precio entre 2002 y 2006 han hecho que el precio se doble en esos cinco años y el precio ha pasado a 6,5 rentas medias, frente a 3,5 en Estados Unidos o 4,4 en Francia (vide Ricardo Vergés). Admitido que ya se ha producido un cierto ajuste, dicho ajuste ha sido poco para las viviendas con demanda y sólo algo más real en las sobrantes.
• Por otra, existe un importante exceso de viviendas en lugares sin demanda. No es que no exista porque el precio es excesivo, no existe porque no existe, porque no hay gente. La producción de vivienda ha estado más condicionada por la existencia de suelo a precio aparentemente aceptable y financiación para el mismo que por las necesidades reales de la población de la zona. Su producción responde a la acepción menos peyorativa del término especulación: se ha producido vivienda más en la esperanza de que la demanda surgiría que en el conocimiento de que la demanda existía.
Nos encontramos así con la paradoja, tal como gritaban ayer un grupito de manifestantes en SIMA, de que hay “casas sin gente y gente sin casa”. Si profundizamos en ese problema, buena parte de las casas sin gente lo son porque la gente no quiere casas en esos sitios. Y buena parte de la gente sin casa lo es porque no hay casas a los precios que ellos quieren en donde las quieren. Si rememoro mis nociones de Teoría de Conjuntos, es en la intersección donde sería deseable un ajuste más temprano y sin embargo donde más resistencia se produce.
Me temo que esta cuestión nos va a traer bastantes sinsabores. Pero la corrección es necesaria y haríamos mal en no ayudar a que se produjese, en lugar de caer en la tentación de prolongar la situación y seguir en la espiral precio-endeudamiento a base de hipotecar a nuestros hijos. Cuanto antes se resuelva esto, mal que duela, mejor.
El problema está en que los ingentes beneficios generados están ya en el bolsillo de algunos, mientras que las pérdidas que se tendrán que generar es probable que tengan que salir de los bolsillos de otros. C’est la vie!
…Por cierto, hasta los extra-terrestres quieren su casa…
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¿Se acuerdan de cuando los coches tenían esa palanquita? Supongo que la mayoría no, porque el estárter desapareció con los carburadores y otros adminículos de la mecánica automotriz de hace treinta o cuarenta años. El principio del estárter era sencillo: cuando el motor se arrancaba en frío había que enriquecer manualmente la mezcla de combustible que entraba en los cilindros, o sea subir la proporción de gasolina y bajar la de aire, para que el motor desarrollara la suficiente potencia para los primeros minutos de sobre-esfuerzo. Controlarlo tenía su cosa porque si uno no se andaba con cuidado y se pisaba demasiado el acelerador al darle a la llave, entonces entraba demasiada gasolina y el motor se anegaba, con lo que ya no arrancaba ni a tiros. Los machistas decían entonces que eso siempre les pasaba a las mujeres, que claro, no entendían de motores, ni sabían leer mapas. Había que esperar a que la gasolina se drenase o se evaporase, no lo tengo muy claro, para volver a intentarlo. O empujar.
Pero bueno, en realidad de lo que quiero, o mejor dicho tengo que hablar es, otra vez, y disculpen, del dichoso problema de los pisos que no se venden. Ni a empujones. Y es que hoy he leído sobre la iniciativa de la APCE y el Banco de Santander de rebajas en los pisos ya financiados por ese banco. Trabajo todo el día intentando que esto del real estate mueva y la verdad me da un poco de pereza tener que escribir sobre lo mismo por la noche, y además en plan divertido. Pero es que el cuánto tienen que bajar los pisos para que sea recomendable comprar (pregunta que me hacen varias veces al día), si hay financiación o no y cosas así, tiene tanta repercusión sobre nuestro entero sistema económico financiero, que no puedo evitar meter baza.
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No nos bañamos nunca en el mismo río, que el agua nunca es la misma ni nosotros somos los mismos. Mi profesor de filosofía de bachillerato es uno de los que recuerdo con estima. Porque explicaba muy bien su materia y se me quedaron algunos retazos de saber, como lo de Heráclito, que no he olvidado, ni tenido la suficiente voluntad de agrandar como hubiera debido. Y también porque mantenía la teoría de que con poca luz se piensa mejor, así que nada más entrar en clase apagaba las luces y bajaba las persianas, dejándonos en una penumbra que los alumnos apreciábamos sobremanera para pasarlo bien entre nosotros o simplemente echar una siestecita.
Es probable que en la oscuridad se piense mejor, pero estoy seguro que se ve menos. O sea que la oscuridad puede ser buena para la reflexión o para la introspección, y de ahí puede venir lo de la consulta con la almohada, pero la luz es necesaria para tener información y poder decidir en consecuencia.
Estamos viviendo un momento económico en que las dificultades por el enfriamiento del sector inmobiliario residencial trascienden del mismo, dado su impacto sobre el sistema financiero. El sobre-expuesto sistema financiero. Ese impacto ha provocado una reacción defensiva en la banca, que de rebote está afectando drásticamente a nuestra entera economía, inmobiliaria o no.
Así que el problema ya no es si chico o chica pueden dejar de vivir con sus padres y cosas así. Lo verdaderamente importante es resolver el empacho financiero-inmobiliario en que estamos metidos. O sea que se vaya vendiendo lo que hay. Y para eso, me decía alguien esta semana, hacen falta tres cosas: confianza, precio y financiación. El precio se tiene que adaptar a la demanda. Creo y trabajo en ello desde mi empresa. La financiación, los bancos sabrán qué solución dan para no convertirse en víctimas de sus propias estrategias. Pero lo de la confianza, eso sí es complicado. De “tenemos un problema y esto va a peor” a “tenemos un problema pero vamos a solucionarlo y así saldremos de ésta” va un abismo… de confianza.
Para conseguir mejorarla hay claves políticas, laborales, personales, mediáticas. Pero sin duda una de ellas es, simplemente, disponer de información. Información correcta, buena o mala. Lo mejor, siempre, es saber nuestra situación.
Dicen que el negocio inmobiliario en España se caracteriza por su opacidad. Hay bastante de cierto. Buena parte del problema no viene tanto de una intención de desinformar sino de una falta de acuerdo sobre cómo informar, porque la situación cambia constantemente, como el río de Heráclito. Es urgente consensuar y ordenar lo que contamos o nos cuentan.
En el sector de oficinas, en todos los países, se manejan cinco datos básicos: stock, desocupación, contratación, precio y oferta futura. Si se fijan NO SE HABLA DE PRECIOS FUTUROS. Cada cual hace su estimación en función de esos cinco factores. En la vivienda deberíamos ser capaces de hacer lo mismo, pero los mensajes que recibimos son parciales y a menudo discordantes. Ministerio de la Vivienda, Banco de España, sociedades de tasación, INE, Asociación Hipotecaria, APCE, Colegio de Arquitectos, Colegio de Registradores, servicios de estudios varios, no nos dan información completa y clara.
Algo así como:
1. STOCK AND FLOW
a. Cuántas viviendas hay en España (STOCK)
b. Cuántas de las anteriores están vacías, con voluntad de sus propietarios de venderlas o alquilarlas (STOCK VACÍAS)
c. Cuántas viviendas se han acabado o demolido en el período (FLOW, incremento o reducción del stock)
d. Cuántas viviendas se han vendido, alquilado o desocupado en el período (FLOW, incremento o reducción del stock de vacías)
2. PRECIOS.
Sobre 1d, precios de transacción, en alquiler o venta
3. OFERTA FUTURA
Viviendas iniciadas (FLOW, incremento futuro del stock)
Todo lo anterior tiene que ser claro, no me valen diferencias de medio millón como escucho, se puede desagregar según se solicite por provincias, por tramos de precio, por tipo de vivienda, si son viviendas protegidas o no, etc. Y se puede disponer de los datos trimestralmente o cuando se diga, pero con regularidad fija.
Ese consenso es urgente. Y mientras tanto los ejercicios predictivos sobre el precio de la vivienda son arriesgados y probablemente contraproducentes. La gente debemos tomar NUESTRAS DECISIONES DE COMPRA en cuanto a precio y momento. Con información clara como el día y después de consultarlo con la almohada, en la oscuridad.
El cambio, el devenir, está regido por el logos. El logos regula el devenir como una ley inmanente al mundo. El devenir se da según la lucha de los contrarios (Heráclito de Éfeso, El Oscuro, 535-484 a.C.)
What the cynics fail to understand is that the ground has shifted beneath them, that the stale political arguments that have consumed us for so long no longer apply (Lo que los cínicos no entienden es que el suelo se ha movido bajo sus pies, que los argumentos políticos rancios que nos han consumido durante tanto tiempo ya no son válidos). Barack Obama, 20 de enero de 2009.
Bueno, reconozco que el discurso de investidura del presidente Obama está bastante bien. En el mismo Wall Street Journal que lo leo hay un resumen sobre Estados Unidos que es útil para saber de dónde arranca este hombre. Desempleo, 7,2% (11,9% entre la población negra) y más cosas, pero lo que llama mi atención es un comparativo de cifras bajo diferentes presidentes y una tendencia especial: afiliación a sindicatos, 24,5% en 1977, 17% en 1989, 13,6% en 2001, 12,1% en 2007. Un descenso verdaderamente preocupante, supongo que sobre todo para los propios sindicatos.
¿Y cómo estamos en España? Pues la verdad es que no he conseguido enterarme todo lo bien que a mi me gustaría, porque salvo error los sindicatos no dicen ni pío. Ni UGT, ni Comisiones Obreras, ni USO dicen con cuántos afiliados cuentan. El Ministerio de Trabajo e Inmigración, sí que dice, a través de la Encuesta de Calidad de Vida en el Trabajo (2007) que la afiliación total es del 15,8%. No veo datos de años anteriores. Pero sí hay algunas cifras más que son interesantes: en la administración pública la afiliación es del 31,1%, en banca el 32,2%, en actividades sanitarias el 31,5%, en empresas de más de 250 trabajadores el 29,6%. Los jóvenes hasta 24 años pasan del tema, 9,6%, los empleados de pequeñas PYMES de menos de 11 empleados, pasan igualmente, 4,9%.
Perdonen la sopa de porcentajes, pero si se estudian la tabla (www.mtin.es), creo que llegarán a las mismas conclusiones que yo:
1. Los sindicatos en España únicamente representan a algo menos de un trabajador de cada seis.
2. Los afiliados a sindicatos son mayoritariamente personas con empleos históricamente considerados muy seguros, que temen perderlo (funcionarios, empleados de la seguridad social, empleados de banca y empleados de grandes empresas)
La propia UGT traduce el informe del European Trade Union Institute -ETUI- (2005) en el que reconoce la preocupación general por el descenso continuo de las afiliaciones –salvo en Escandinavia por razones específicas-, que en algunos casos es de cerca del 50% en 20 años, tal como en Estados Unidos. En Francia, por ejemplo, la afiliación parece estar ya por debajo del 10%. ¿Las causas? Cito a ETUI:
• En la mayoría de los países, los sindicatos ofrecen relativamente pocos servicios a los desempleados. En consecuencia, la mayoría de los afiliados que se convierten en parados abandonan su afiliación.
• El empleo está cambiando de la industria al sector privado de servicios (en el que las tasas son más bajas).
• Los sindicatos permanecen anclados en el pasado, deben modificar su imagen y tienen que convencer a los afiliados potenciales de que tienen una razón de ser. Las prácticas sindicales son formales y anticuadas y están dominados por personas de mediana edad con imagen asociada fundamentalmente a hombres y empleados en trabajos manuales.
• Al liderazgo sindical a menudo se le considera “desconectado” de la realidad actual de la empresa.
Si por Milton Friedman hubiese sido, los sindicatos habrían simplemente desaparecido. No me atrevo a llegar a tanto, pero sí a exponer mi duda de que la declaración que el Sr. Rodríguez Zapatero firmó el 8 de julio de 2004 con sindicatos y CEOE sobre el “diálogo social” sea justa o factible. Cuando la declaración indica que “es preciso apostar por un modelo de crecimiento económico equilibrado y duradero basado en la mejora de la competitividad de las empresas y en el incremento de la productividad”, debió darse cuenta de que el objetivo de los sindicatos es otro. Por su composición los sindicatos me parecen más un grupo de presión (vale, esto es de Friedman…) de gente con trabajo que quiere salvaguardar todo lo que considera derechos adquiridos, que un colectivo dispuesto a ayudar a resolver los problemas del país, el desempleo sobre todo.
Así que ya puede nuestro presidente ir pensando en otras excusas para no mover ficha.
What the cynics fail to understand is that the ground has shifted beneath them…
Lectura relacionada: Los Mártires de Chicago.
Bueno y si han llegado hasta aquí, se merecen un premio por el ladrillo sindical, así que vamos a pensar que firmar aquella declaración fue…culpa del Cha-cha-chá… ¡a ver si ayuda a que nos animemos!
Hace algunos años participé en unas charlas de NASLIE, la National Association for Senior Living Industry Executives de Estados Unidos. La asociación se dedica a estudiar la conducta del consumidor mayor, en cosas como las finanzas, la vivienda, el automóvil, la salud o la alimentación, todo ello analizado como negocio. De qué tan grande es ese negocio en USA da idea la difusión de la revista de la AARP, la American Association of Retired Persons, que con más de 22 millones de ejemplares, es la de más circulación del mundo.
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