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¿Es esto lo que quieren? Habrá que averiguarlo...
“Schuhmacher hat Weiss gesagt: Gurke, wir müssen mehr Wohnungen an Ausländer verkaufen…
– Keine Sorge, Präsident, ich bin nach Moskau gehen zu einer Ausstellung montieren.
– Aber wissen Sie, wer diese Fremden sind?
– Natürlich! Sie sind alle gleich!”
Las cuatro frases de arriba me han costado tres cuartos de hora, varios diccionarios y seguro que me he dejado alguna declinación en la cuneta. Así que para comprobar le he metido el “Google Translator” en directa y en reversa y parece que me ha salido algo moderadamente aceptable:
“Zapatero le ha dicho a Blanco: Pepino, tenemos que vender más casas a los extranjeros…
– No se preocupe, Presidente, voy a Moscú, para montar una exposición.
– ¿Pero usted sabe quiénes son estos extranjeros?
– ¡Por supuesto, son todos iguales!”
El problema es que no he insistido lo suficiente en dominar pasablemente el magnífico idioma alemán. Y el Google Translator sólo te da aproximaciones, de uso a veces comprometido, como lo de llamar Pepino a nuestro vice-presidente. No sabe Google que el Sr. Blanco se ocupa de Fomento, no de Agricultura. Y las aproximaciones no son buenas, como saben los ingenieros alemanes que fabrican lavadoras. Nosotros con los guiris, en cambio, en esto de las casas que hay que venderles, vamos únicamente por aproximación. Tocando la guitarra de oído, vamos.
Y es que lo de vender las casas que sobran en la costa a los guiris no tiene mucho de ingeniería, pero sí de psicología y de sociología. Más que de urbanismo, arquitectura o marketing, que han sido las prácticas al uso. Y para poder aplicar psicología o sociología, como en cualquier problema, hace falta tener información. Partiendo de tres o cuatro bases sencillitas:
1) Los guiris no son todos iguales, las idiosincrasias importan. Cómo piensa un alemán y cómo piensa un inglés y cómo quieren relacionarse entre ellos importa, mucho.
2) Dentro de una nacionalidad, la zona de su país, la clase social o económica en que se integran, su edad, son todos factores diferenciales que hay que conocer.
3) En el caso de aquellos que quieren venirse a vivir a nuestro país, comprar una casa es la última consecuencia de una cadena de decisiones previas y trascendentes: marcharse del propio país a residir a otro cuya lengua y costumbres se conocen sólo por encima es un gran paso.
En consecuencia, si queremos ayudar a minorar el enorme problema del stock costero y la falta de actividad, antes de pensar en qué tenemos que hacer, que podríamos ponernos a elucubrar ideas (más paella, más sangría, más guitarra, etc., que para el turismo ha funcionado) hay que conocer a nuestros compradores. He aquí una listita de cosas a averiguar:
- Cuántos extranjeros -que no estén en búsqueda de trabajo- son propietarios de viviendas en España.
- ¿En qué municipios están?
- ¿En qué año llegaron?
- ¿Cuántos compran cada año?
- ¿Cuál es la edad media cuando compran?
- ¿Cuál es su situación familiar? (pareja, solteros o viudos, con o sin hijos)
- ¿Cuántos de los que compran conservan una vivienda en su país de origen
- ¿Cuántos venden y se marchan cada año?
- ¿Cuál es la edad media cuando venden?
- ¿Cuál es su situación familiar cuando venden? (pareja, solteros o viudos, con o sin hijos)
- ¿Ocupan sus viviendas en España de manera permanente?
- ¿Cuál es el grado de satisfacción de los extranjeros residentes, por año de residencia?
- ¿Qué servicios echan en falta?
- ¿Qué factores les decidieron a comprar en su día?
- ¿Qué factores les animan a vender y marcharse?
- ¿Cuál es su grado de conocimiento del idioma español?
- ¿Cuántos ven la televisión española? ¿Qué televisión ven?
- ¿Qué periódicos leen?
- ¿Cómo están de familiarizados con Internet?
- ¿De qué regiones de sus respectivos países proceden?
Todo ello, además, habrá que conocerlo por nacionalidades hasta poder componer un censo estadístico dinámico que, sin duda, sería muy útil no sólo para vender casas, sino para otras muchas cuestiones: sanidad, asistencia social o recaudación de impuestos entre ellas. Para planificar, en suma.
Podría seguir. Tengo claro que contestar a todo lo anterior costará trabajo. Pero también tengo claro que el tamaño del problema inmobiliario de la costa española, en viviendas acabadas, en construcción o en suelos, es de tal magnitud, que el coste de esta obtención de información sería ínfimo en proporción y, sin duda, la mejor inversión.
Me voy un rato a tocar la guitarra (Ich werde Gitarre spielen)
(y a propósito de guiris y guitarras, aquí va un video de «Rosita», de Francisco Tárrega, interpretado por un chaval japonés que no he conseguido saber cómo se llama, ahora que hay que apoyar a Japón)
Taxi y buseta bogotanos. No mal, sólo que hay muchos...
Que tampoco es como para hacerme la víctima. Al fin y al cabo hay un montón de gente por ahí viajando todos los días bastante incómodos. En los países emergentes, que ya tenían sistemas poco eficientes por falta de recursos, ahora que los recursos empiezan a estar disponibles, no pueden seguir el ritmo de crecimiento de la población urbanita. Es imposible que Ciudad de México, con más de 21 millones de personas, no te impacte. Por más que interrogué a mi taxista, no pude desentrañar cómo la gente acaba averiguando qué “camión” (por autobús en México), de los 30.000 o así que ruedan por la ciudad, le lleva a la parte de su colonia en una sub-ruta, “derrotero”, entre los cientos, o miles, que existen. No pude viajar en metro, como hubiera querido, pero escucho que es extenso y afortunadamente funciona relativamente bien.
Bogotá, pese a su menor tamaño, no le anda a la zaga en congestión. Al no disponer de metro todo el transporte de personas es de superficie y el tramado urbano digiere con dificultad el volumen. Se basa en unos 20.000 buses, busetas y colectivos (según talla), de muy diversas antigüedades, entre nuevecitos y decrépitos. Está ya operativa una nueva red, réplica del trazado de un inexistente suburbano, llamada “Trans-Milenio”, autobuses modernos con carril propio, muchos, pero también sobrecargados aunque la red se está ampliando. La sustitución de los buses y busetas habituales por este nuevo sistema ha traído de rebote el desarrollo de “bici-taxis” de afinidad asiática, ilegales, que te acercan de la parada del Trans-Milenio a tu antiguo derrotero.
(¡Y luego hay gente que se queja del metro de Madrid!)
En vista de lo precario del transporte urbano, el complemento habitual es el taxi, de los que no he conseguido averiguar bien cuántos funcionan, pero parece que son en el entorno de 110.000 en Ciudad de México y 50.000 en Bogotá, a los que se unen unos 40.000 y 15.000 ilegales más respectivamente (fuente: Amed y Edison, mis respectivos y amables taxistas…).
Para que les sirva de comparación, Nueva York tiene unos 4.400 autobuses y 10.000 taxis (“Yellow Cabs”) y Londres unos 6.800 autobuses y 19.000 taxis.
Resultado: contaminación indeseable y desde luego un panorama urbano que lleva a creer a ratos que esos países están fatal.
¡Pero no se equivoquen…! Ni piensen que la gente anda a tiros por las calles. Vienen de atrás, hay mucha diferencia entre las clases sociales más altas y las más bajas, etc., pero estos países están creciendo, y lo están haciendo rápido. Y tienen ganas de prosperar, saben «de qué pie cojean» y saben que lo tienen que hacer trabajando. Es más, creo que lo de la cojera lo tienen más claro que los españoles. Por ejemplo, me he encontrado con la agradable sorpresa de que estos dos países no se paran nunca, ni en verano ni en invierno, y que muchos oficinistas están en su puesto a las siete de la mañana. Una arquitecta a la que visité me comentó de fijar un reunión a las 6:30 am. No le dije que estaba loca de puro milagro…
Nuestro comercio exterior con Colombia es ínfimo, 896 millones de euros (2010), o sea nada. Poco más del 1% del que tenemos con Francia. Con México, algo mejor, 5.744 millones, tampoco mucho comparando con Francia (59.533 millones). Naturalmente en ambas balanzas estamos en déficit.
México y Colombia crecen, tienen población joven, ganas de trabajar, están recibiendo inversión externa creciente (americanos en México, chinos, brasileños, chilenos en Colombia). Los indios compran tierra en Colombia porque América del Sur tiene un bien que los asiáticos saben apreciar: el 25% del agua dulce del mundo, imprescindible para la agricultura que alimente a sus enormes poblaciones.
Les hacen falta infraestructuras, mejores puertos y carreteras, ferrocarriles, mejores calles, metro, hay un montón de trabajo y de oportunidades. Las empresas españolas, todas, no sólo las grandes, deberíamos aprender a asociarnos más con gente de allí, con la que compartimos tan gran idioma y cultura, y aprender a aprovecharlas juntos.
Taxi VW Milano eléctrico, ¿el futuro?
A las 5:50 a.m. crucé la Port d’Anvers (Atwerpse Poort) y seguí por el Boulevard Emile Jacqmain, que a esa hora está razonablemente desierto. Impresionantes edificios de oficinas de multinacionales. Tuerzo por la rue des Charbonniers (Weldadigheidsstr.) y me meto en la Gare du Nord. Ya hay bastante gente. Un rincón del nivel de la estación de autobuses, que comparte edificio con la de trenes, está separado por vallas de obra cubiertas con lonas. Espío por una rendija y descubro un pabellón improvisado de indigentes, que duermen o deambulan. Bruselas, capital de Europa.
Me reconforto de pie con un café a la russe y un croque au chocolat, entre obreros, ferroviarios y viajeros varios. Ya tiene la cosa mejor pinta. Tomo el 6:26 hacia Charleroi. Sobre las siete, plena oscuridad húmeda de enero, para el tren en la estación de Waterloo. Gente arrebujada aguarda su tren en dirección Bruselas. Algunas de mis conversaciones del día antes me informan de que todavía quedan en el pueblo belga cicatrices de aquella batalla de hace casi doscientos años. La división idiomática, económica y política se exacerba. Alguno me dice que no sabe siquiera qué será de Bélgica dentro de diez o quince años. Lo único que parece que tienen claro es la supervivencia de Bruselas gracias a su capitalidad europea.
A las ocho abordo el bus que me lleva de la Gare de Charleroi a su aeropuerto, hub de Ryanair. Todo muy low cost, incluyendo la cola de varios minutos en la pista, bajo aguanieve, para subir al avión. Pero por tres-euros-tres que he pagado por el billete de Bruselas –bueno, Charleroi-, a Alicante, no ha lugar a protesta.
Me despierto de mi siesta aérea sobrevolando la sierra Aitana en un esplendoroso día mediterráneo. El piloto me regala una aproximación, desde Villajoyosa y sobre el mar, con vistas de belén de lujo de la costa alicantina, el Puig Campana, la isla de Benidorm, playas y mi casa incluida. No puedo evitar pensar en los viajeros en la estación de Waterloo, por no hablar de los indigentes de la Gare du Nord.
Esta semana próxima se celebra Fitur en Madrid. Reforzar la llegada de turistas foráneos debe ser un objetivo permanente. Por mucho cambio de modelo productivo sobre el que queramos trabajar, conseguirlo llevará, en el mejor de los casos, algunos años. Mientras tanto hay que esforzarse en lo que tenemos.
La gran diferencia entre atraer turismo foráneo y la venta –o alquiler- de casas a extranjeros, es que el turismo tiene una máquina de promoción y distribución depurada por años de experiencia, en la que los distribuidores, los tour operadores extranjeros, están tan interesados como los hoteleros en que la cosa funcione. Esa máquina de promoción y distribución, como tal, no existe en el inmobiliario. Cuando escucho que en Castellón hay cerca de cien mil viviendas nuevas sin vender, me sorprende que entre todos, incluyendo hoy en día bancos y cajas, no hayan montado una gran operación para mostrar, y recordar permanentemente a los centro-europeos, lo maravilloso que es el sol del Mediterráneo en enero. Ya sé que lo de vender sol es un tópico, pero desde la ventanilla del 6:26 de Bruselas a Charleroi, se siente su vigencia.
¿Y el último ingrediente? Pues un toque de low cost, que habrá que aprender a aplicar a todos, o casi todos, nuestros negocios. Exactamente lo contrario de lo que en el inmobiliario hemos aplicado en estos últimos años.
«My first view of Burriana? It wasn’t a view. It was a smell, for the offshore breeze carried to our dirty little freighter the odor of orange blossoms, heavy and pungent and inescapably the odor of Spain. Then, in the direction from which this superb aroma came, I saw the low shore begin to rise from the waves and with incredible swiftness present itself. Our ship slowed. The anchor chains went out… I was to see the Spain that men have written about for two thousand years, but seldom would I see anything so representative of Spain” (James A. Michener, Iberia)
Ayer estuve viendo un trocito de un reportaje sobre el sitio de Leningrado –la actual San Petersburgo- durante la II Guerra Mundial. La magnitud de aquella tragedia no ha sido superada ni antes ni después en ningún escenario bélico y confiemos que nunca lo sea. Del millón quinientas mil víctimas la mayoría lo fueron por frío y hambre, porque las tropas alemanas y finlandesas, aunque no consiguieron tomar la ciudad, paralizaron sus servicios y la dejaron sin transporte, energía, agua o alimentos. Los rusos aguantaron con enorme estoicismo y resulta admirable cómo, por ejemplo, mantuvieron sus bibliotecas funcionando. Pero lo que más me emocionó del reportaje fueron unas escenas del día de abril de 1942 que circuló de nuevo un primer tranvía¹. Aquella pobre gente lloraba y aplaudía, no sólo al medio de transporte, lo hacía por el símbolo de que la ciudad había resistido y empezaba a recuperar su normalidad.
Hoy en día, en Europa al menos, contemplamos esas dramáticas imágenes como algo pasado e indeseable, que no tiene razón de volver a producirse. Estamos acostumbrados a pulsar un interruptor y que se encienda la luz, abrir un grifo y disponer de agua que podemos beber sin más, a ducharnos con ella, fría o caliente –ahora fría-. Tenemos autobuses, metro, Internet, teléfonos móviles, supermercados y almacenes con todo lo imaginable a nuestra disposición.
Los retos son otros, no de destrucción sino de crecimiento. Lee el resto de esta entrada »
Hace unos años conocí a un jubilado del National Coal Board, la empresa pública que gestionó la minería del carbón en el Reino Unido. Cuando le pregunté por su ocupación me explicó que había sido responsable de “long term planning”, o sea estudiar los rendimientos de las explotaciones mineras a plazos largos, de cincuenta y más años. Con cierto humor inglés me decía que la gran ventaja de su trabajo era que, pese a llevar varios años retirado, nadie sabía todavía si sus predicciones eran correctas o no, precisamente por el largo plazo sobre el que trataban. Y que para cuando fueran capaces de culparle de algún error él ya estaría seguramente bajo tierra.
La planificación en la minería, o la industria petrolera u otras infraestructuras, como los aeropuertos o las centrales eléctricas, se basa necesariamente en estudios sobre el largo plazo, por la dilatada amortización de las cuantiosas inversiones que se realizan.
En la vivienda este tipo de predicción es menos común. Lee el resto de esta entrada »
“La Ley Electoral no facilita, sino que obstaculiza, tanto la labor diaria del Gobierno como la tarea de la oposición. Unos partidos pequeños, pero bien instalados en determinadas zonas de España, condicionan las decisiones de los grandes partidos nacionales. Además, el sistema electoral de listas cerradas ha contribuido a la transformación de los partidos políticos hasta convertirlos en partidos de empleados. Lo importante para quienes militan en un partido es conseguir un buen puesto en las listas cerradas y confeccionadas por quienes imponen la disciplina en la organización. Igual que sucede en las empresas privadas, el empleado fiel tiene su premio. Han sido archivadas las viejas teorías sobre los diputados con ideas propias”.
El párrafo es de un artículo (“De la ilusión política a la desilusión”) de Manuel Jiménez de Parga, que fue presidente del Tribunal Constitucional. Lo reproduzco porque estoy seguro de que plasma acertadamente lo que pensamos muchos españoles sobre la política y los debates vacíos.
Yo suelo esquivar la alusión a la Política porque considero que quienes nos representan no lo hacen, en general, ni legítima ni éticamente. Es por ello que me inclino a escribir de Economía haciendo abstracción del impacto que la Política tiene sobre ella, en la confianza de que algo se conseguirá trabajando sobre la primera para que progresemos, a pesar de la segunda. Pero, evidentemente, esto no es cierto y hay ocasiones en que hay que mojarse, o mejor dicho enfangarse.
Uno de los aspectos de nuestra Economía más manchados por la Política, y de rebote por la corrupción, es el Urbanismo. Jiménez de Parga concreta: “consideración especial tiene que darse a la corrupción en el ámbito de la ordenación del territorio, con calificaciones y recalificaciones urbanísticas para beneficio de quienes dominan los ayuntamientos”.
Yo añadiría que incluso sin llegar a la corrupción dolosa para beneficio individual directo, estoy convencido de que los ayuntamientos han hecho urbanismo con su propia financiación como primer, y a veces exclusivo, objetivo. No se ha trabajado sobre un modelo de ciudad, sino en la constante generación de nuevo suelo con el que financiar la hipertrofia de las estructuras municipales. Lo que es menos mediático que la conrrupción «dura», pero de consecuencias mucho más graves y extendidas.
Hasta que llegó el frenazo, que de súbito ha producido varios problemas inmediatos:
1. Los ayuntamientos, habituados a obtener recursos masivos del urbanismo, se han quedado secos por el parón de actividad y la imposibilidad de seguir calificando suelo. No pueden ni siquiera pagar sus gastos corrientes.
2. Los propios ayuntamientos tienen que dar servicio a una ciudad extensa, que ellos mismos han creado, sin recursos para ello.
3. Y lo más importante, el urbanismo de conveniencia ya materializado, no se puede “desmaterializar”. Está ahí, ejecutado o utilizado a medias y con mala marcha atrás. A diferencia del combustible agotado de las centrales nucleares, el urbanismo no se puede enterrar.
Y ello precisamente ahora, en que los nuevos criterios de sostenibilidad de las ciudades, culturales y normativos, van a obligar a un nuevo urbanismo. Las ciudades no pueden seguir creciendo con la idea de que el “urban sprawl” es la clave del bienestar de las familias. Se impone la “compactación” de la ciudad, algo que a la mayoría de ayuntamientos no les va a gustar nada. Porque saben que sin más suelo y más actividad inmobiliaria a su medida no van a poder pagar su deuda, que encima ahora quieren aumentar en 3.000 millones de euros más.
No tengo yo la solución a lo ya hecho. No creo que nadie la tenga clara. Pero desde luego me preocupan más los problemas de largo plazo de cosas mal hechas que van a pervivir muchos años que el que los ayuntamiento estén sin dinero. Lo importante es impedir que la cosa siga empeorando. Que es por lo que me parece que la propuesta que hace el profesor Jiménez de Parga es de lo más adecuada: que el urbanismo revierta competencialmente al Estado central. Ayuntamientos y comunidades autónomas: hands off!, que ya habéis roto bastante.
Pero… como en la oca, volvemos a la casilla número 1: ¿harán los diputados algo que interesa a la colectividad?
¿Ganga?
Pero bueno, ya saben que esto no es un blog sobre gastronomía. Así que me toca hablar de otra “morralla”, la inmobiliaria, en otro significado del término que no parece tener más que connotaciones negativas. Hoy leo en Cotizalia un artículo a propósito de los llamados “adjudicados” de los bancos y cajas, los inmuebles que proceden de la ejecución de créditos hipotecarios impagados o embargos por otras causas. Dice que una buena parte de lo que los bancos quieren vender es “morralla” y que “lo bueno” ya lo han vendido. En plan simplista es fácil de admitir, lo primero que se vende es lo bueno. Lo que pasa es que en ese territorio de los inmuebles adjudicados, lo normal es que lo que abunde sean inmuebles de peor calidad que la media y lo raro es que hubiese algo bueno. La razón es sencilla: si usted es propietario de un buen piso ya procurará venderlo y pagarle al banco en lugar de esperar a que el banco le ejecute, algo que seguro va a traerle dolores de cabeza. Ahora si es usted propietario de un piso regulín o peor, a lo mejor no va a poder venderlo y pagar, ni aunque quiera. No por lo que el banco o caja requiere para cancelar la deuda.
Y ahí se inicia un penoso proceso en que el banco o caja va a acabar cargando con un inmueble que no quiere y el propietario va a perder su habitación.
Cuando los bancos y cajas intentan vender de nuevo esos inmuebles, van a querer hacerlo con la menor pérdida posible. Incluso van a intentar ganar dinero, si pueden, para compensarles de las pérdidas que deben admitir en otras ventas, porque al fin y al cabo gestionan una cartera y tienen una cuenta de resultados. No importa lo que cada uno quiera, el mercado irá ajustando las expectativas de forma inexorable. Sí es cierto que sería deseable, también para los vendedores, que ese ajuste se produjese con celeridad y por ello es tan importante que los vendedores de necesidad «lean el mercado».
Es evidente que el inmobiliario ha padecido en España una elevación de precios que los ha situado en niveles inasumibles dentro de una lógica doméstica o empresarial. Ahora estamos en un doloroso proceso de ajuste de precios a la baja, que duele no sólo al sistema financiero, sino a todos los que son propietarios, sobre todo si están endeudados con esos inmuebles como garantía. No hay un porcentaje mágico de bajada que todavía tenga que suceder, irá por zonas y por productos. Y no ha terminado el ajuste, con todo respeto al director general de La Caixa. Y en cuanto a los inmuebles adjudicados, lo que aseguro es que en esa morralla no vamos a encontrar merluza de pincho ni lubinas de tres kilos.
Pero si uno no se puede permitir la merluza de pincho, a lo mejor aquí está la solución para acceder a una vivienda. Se tiene que cumplir la condición de que el vendedor acepte que está vendiendo un producto de segunda o tercera clase y le ponga precio en consonancia. Obtener financiación para ese tipo de inmuebles no es ahora fácil y la compra a una entidad financiera lo hace posible. El secreto está en buscar y buscar, porque entre la morralla hay alguna cosa que vale la pena –no es que lo creo, es que estoy convencido-: qué zona es modesta (no hay lujos) pero susceptible de mejorar o no empeorar y saber distinguir qué inmueble, quiénes son mis vecinos, qué piso en qué edificio, es susceptible de arreglarse con pintura, cuidado y un poco de cariño. Algo que los inmuebles, como las personas, saben agradecer.
Hoy ha publicado el Banco de España su último informe de proyecciones. Entre las cosas que leo está que “el precio de la vivienda seguirá cayendo hasta el 2012”.
¿Dónde seguirá cayendo? ¿El precio de qué viviendas? ¿Con respecto a qué precios anteriores? El Banco de España no parece que hace más que constatar su percepción, por otras causas fundamentales como el crecimiento económico o el desempleo, de que la demanda seguirá retraída y en consecuencia los precios residenciales se resentirán. El problema de falta o dispersión de referencias es general en todas las alusiones que se hacen constantemente a los precios de la vivienda por diferentes instituciones públicas, entidades financieras, sociedades de tasación o portales inmobiliarios. Cuando los registradores hablan de precios registrados en 2009 por ejemplo, hablan de unos inmuebles distintos de los de 2008 o de 2010, cuya comparación no es ortodoxa. O cuando Idealista habla de los precios de oferta de los vendedores que publican anuncios en su portal, tampoco habla de los mismos inmuebles de uno u otro tiempo, sino de lo que se anuncia en cada momento. Y así se suceden opiniones y futurologías.
Dada la enorme trascendencia que tiene el sector inmobiliario para el resto de la economía española en los momentos actuales, sorprende que no se decida –sorprende que el Gobierno no decida, Sra. Corredor- hacer un trabajo serio de ordenar la información. Ya he escrito antes sobre ello.
¿Como por ejemplo? Pues cuando la gente nos enfrentamos con mercados o situaciones complejas solemos recurrir para su medición a índices de variación de un colectivo suficientemente representativo o de una muestra más o menos amplia. Así, el IBEX 35 de la bolsa española, aunque no representa más que el valor de 35 de las sociedades públicamente cotizadas, da una idea clara del mercado por el peso relativo de las mismas sobre el total de acciones. O una de las técnicas clave de medición de las audiencias televisivas, base de los precios de la publicidad, es el seguimiento continuado del comportamiento de un grupo seleccionado de espectadores. Si nos fijamos por ejemplo en la empresa Kantar Media, dicen conseguirlo utilizando 4.500 audímetros, que les permiten saber qué persona de cada familia ve qué programa a qué hora y por cuánto tiempo. El IPC o Índice de Precios al Consumo, se basa en otra cesta de productos, cuyos precios medios “se siguen”. Y tal que estos podríamos dar más ejemplos. En la teoría de sondeos cuando el margen de error, por la naturaleza o tamaño del universo, es demasiado grande, por encima de lo que se denomina tolerated error, la solución es fijar una muestra e “interrogarla” de forma continuada y repetitiva.
Así que por eso me ha resultado especialmente interesante la noticia de que el gobierno de Singapur ha creado un índice –el SRPI o Singapore Residential Price Index– para estimar las variaciones del precio de la vivienda. Han seleccionado 75.000 viviendas -74.359 para ser exactos-construidas entre 1998 y 2010, eliminando aquellas que consideran se sitúan en los extremos del mercado –suntuarias o muy deterioradas- y seguirán la marcha de esas viviendas en el tiempo –en lo que se denomina repeat sales regression– , produciendo un índice mensual basado en las transacciones de esas viviendas. Cada dos años revisarán la cesta para tener en cuenta los cambios estructurales del mercado. El proyecto lo ha dirigido el profesor Lum Sau Kin, de la National University of Singapore. No me creo que en España no haya un académico –hasta yo conozco alguno-, que no pueda dirigir tal proyecto. Cierto que si en Singapur utilizan 75.000 viviendas para 4.500.000 habitantes, aquí tal vez necesitaríamos una muestra mayor para conseguir la misma fiabilidad, pero no tengo duda de que con los medios informáticos a disposición de, por ejemplo Hacienda, se puede hacer. El índice de los registros de la propiedad británico utiliza una muestra de 100.000 viviendas también para estudiar ventas repetidas. En Estados Unidos, el House Price Index es de la misma naturaleza, en este caso para 363 mercados locales.
En suma, como para resolver el problema del ladrillo la primera necesidad es buena información del mismo, creo urgente que este tema se encare de forma seria y científica. Porque entre la ciencia del Sr. Kin y la fuerza del Sr. Wen, me quedo con la primera, que la segunda seguro que duele, digan lo que digan.
…estamos en un charco de 325.000 millones, subiendo de nivel. Es la deuda de las inmobiliarias con la banca. Puede parecer un problema limitado a las inmobiliarias y sus bancos o cajas. Pero es de todos, porque mientras no se resuelva, la ventanilla del crédito va a estar cerradilla. Parece que las inmobiliarias no pueden pagar ni siquiera los intereses de esa deuda, que el Sr. Santos González, ejecutivo del Banco de Santander y presidente de la Asociación Hipotecaria –AHE-, cifra en 15.000 millones al año. Y dice que no le ve salida y que la cuestión pone en peligro la propia viabilidad de la banca. Yo le creo.
Mientras tanto, la Asociación de Promotores y Constructores de España –APCE- defiende a los promotores, ardua labor, el Ministerio de la Vivienda quiere que la banca financie el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación, el Banco de España no quiere intervenir más entidades y la carpeta del FROB –que tampoco parece la solución a esto- anda traspapelada por algún despacho de Bruselas. Perdices varias mareadas. Lee el resto de esta entrada »
Invitaba ayer la señora Corredor a los promotores a crear empleo de calidad en el sector inmobiliario, entre otros medios a través de la rehabilitación.
Es cierto que hay un montón de trabajo a hacer. Nuestros cascos urbanos del centro de ciudad vienen años sufriendo de eso que los americanos llaman el urban sprawl, la migración de las parejas jóvenes hacia la periferia, en busca de vivienda nueva y asequible. El conseguir que la vivienda más antigua del centro urbano recupere su atractivo, incluyendo el alquiler, para ciertos segmentos de población es sin duda deseable.
Pero aceptada la buena intención, hay que afinar el tiro si realmente se quiere conseguir ese objetivo.
Creo que la promoción inmobiliaria y la rehabilitación son negocios distintos. Lee el resto de esta entrada »
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