Hoy ha publicado el Banco de España su último informe de proyecciones. Entre las cosas que leo está que “el precio de la vivienda seguirá cayendo hasta el 2012”.

¿Dónde seguirá cayendo? ¿El precio de qué viviendas? ¿Con respecto a qué precios anteriores? El Banco de España no parece que hace más que constatar su percepción, por otras causas fundamentales como el crecimiento económico o el desempleo, de que la demanda seguirá retraída y en consecuencia los precios residenciales se resentirán. El problema de falta o dispersión de referencias es general en todas las alusiones que se hacen constantemente a los precios de la vivienda por diferentes instituciones públicas, entidades financieras, sociedades de tasación o portales inmobiliarios. Cuando los registradores hablan de precios registrados en 2009 por ejemplo, hablan de unos inmuebles distintos de los de 2008 o de 2010, cuya comparación no es ortodoxa. O cuando Idealista habla de los precios de oferta de los vendedores que publican anuncios en su portal, tampoco habla de los mismos inmuebles de uno u otro tiempo, sino de lo que se anuncia en cada momento. Y así se suceden opiniones y futurologías.

Dada la enorme trascendencia que tiene el sector inmobiliario para el resto de la economía española en los momentos actuales, sorprende que no se decida –sorprende que el Gobierno no decida, Sra. Corredor- hacer un trabajo serio de ordenar la información. Ya he escrito antes sobre ello.

¿Como por ejemplo? Pues cuando la gente nos enfrentamos con mercados o situaciones complejas solemos recurrir para su medición a índices de variación de un colectivo suficientemente representativo o de una muestra más o menos amplia. Así, el IBEX 35 de la bolsa española, aunque no representa más que el valor de 35 de las sociedades públicamente cotizadas, da una idea clara del mercado por el peso relativo de las mismas sobre el total de acciones. O una de las técnicas clave de medición de las audiencias televisivas, base de los precios de la publicidad, es el seguimiento continuado del comportamiento de un grupo seleccionado de espectadores. Si nos fijamos por ejemplo en la empresa Kantar Media, dicen conseguirlo utilizando 4.500 audímetros, que les permiten saber qué persona de cada familia ve qué programa a qué hora y por cuánto tiempo. El IPC o Índice de Precios al Consumo, se basa en otra cesta de productos, cuyos precios medios “se siguen”. Y tal que estos podríamos dar más ejemplos. En la teoría de sondeos cuando el margen de error, por la naturaleza o tamaño del universo, es demasiado grande, por encima de lo que se denomina tolerated error, la solución es fijar una muestra e “interrogarla” de forma continuada y repetitiva.

Así que por eso me ha resultado especialmente interesante la noticia de que el gobierno de Singapur ha creado un índice –el SRPI o Singapore Residential Price Index– para estimar las variaciones del precio de la vivienda. Han seleccionado 75.000 viviendas -74.359 para ser exactos-construidas entre 1998 y 2010, eliminando aquellas que consideran se sitúan en los extremos del mercado –suntuarias o muy deterioradas- y seguirán la marcha de esas viviendas en el tiempo –en lo que se denomina repeat sales regression– , produciendo un índice mensual basado en las transacciones de esas viviendas. Cada dos años revisarán la cesta para tener en cuenta los cambios estructurales del mercado. El proyecto lo ha dirigido el profesor Lum Sau Kin, de la National University of Singapore. No me creo que en España no haya un académico –hasta yo conozco alguno-, que no pueda dirigir tal proyecto. Cierto que si en Singapur utilizan 75.000 viviendas para 4.500.000 habitantes, aquí tal vez necesitaríamos una muestra mayor para conseguir la misma fiabilidad, pero no tengo duda de que con los medios informáticos a disposición de, por ejemplo Hacienda, se puede hacer. El índice de los registros de la propiedad británico utiliza una muestra de 100.000 viviendas también para estudiar ventas repetidas. En Estados Unidos, el House Price Index es de la misma naturaleza, en este caso para 363 mercados locales.

En suma, como para resolver el problema del ladrillo la primera necesidad es buena información del mismo, creo urgente que este tema se encare de forma seria y científica. Porque entre la ciencia del Sr. Kin y la fuerza del Sr. Wen, me quedo con la primera, que la segunda seguro que duele, digan lo que digan.

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