Hace unos años conocí a un jubilado del National Coal Board, la empresa pública que gestionó la minería del carbón en el Reino Unido. Cuando le pregunté por su ocupación me explicó que había sido responsable de “long term planning”, o sea estudiar los rendimientos de las explotaciones mineras a plazos largos, de cincuenta y más años. Con cierto humor inglés me decía que la gran ventaja de su trabajo era que, pese a llevar varios años retirado, nadie sabía todavía si sus predicciones eran correctas o no, precisamente por el largo plazo sobre el que trataban. Y que para cuando fueran capaces de culparle de algún error él ya estaría seguramente bajo tierra.

La planificación en la minería, o la industria petrolera u otras infraestructuras, como los aeropuertos o las centrales eléctricas, se basa necesariamente en estudios sobre el largo plazo, por la dilatada amortización de las cuantiosas inversiones que se realizan.

En la vivienda este tipo de predicción es menos común. En parte porque el resultado final no afecta a un único bolsillo, sino a muchos individuales: los nuestros. Pero este agosto sí nos ha llegado un ejemplo: Aging and asset prices.

Előd Takáts es un economista húngaro todo terreno, que igual se ocupa de la economía del blanqueo de capitales que de China, el petróleo o el Canal de Panamá. Trabaja para el Bank of International Settlements (el Banco de Basilea, que se ocupa de la solvencia del sistema financiero mundial). Antes lo ha hecho para el Fondo Monetario Internacional. Acaba de publicar su estudio sobre el efecto del envejecimiento sobre los precios de los activos, de la vivienda sobre todo. Para España, aislada tal cuestión como causa, su predicción es que el valor real de la vivienda caería nada menos que el 75% para el 2050. O sea, que en términos reales –inflación descontada- la vivienda valdría igual en 2050 que valía en 1970, más o menos.

Se apoya Takáts, sobre todo, en la llamada “hipótesis del ciclo de vida” [Modigliani y Miller, 1954] según la cual la gente acumulamos ahorro durante nuestra vida activa y lo consumimos en nuestro retiro, hipótesis que a mí personalmente me parece indiscutible. Si nuestro país no cambia su tendencia demográfica la consecuencia es que la demanda de activos descenderá y por tanto sus precios. Sus afirmaciones, para los 22 países que estudia, las hace “ceteris paribus” o sea no cambiando, sobre todo, el volumen de la población –a igualdad de pirámide de edad- y el crecimiento económico o evolución del PIB, que opina son los que más afectan al precio. Estos otros dos factores actuarán retrasando o reforzando lo que denomina “headwind”, o sea el “viento de frente” que forzará los precios a la baja en países como España en el entorno del 3% por año de media durante las próximas décadas. Y matiza que habrá que tener en cuenta asimismo factores como la escasez en ciertas zonas, como ciudades o costas, o el tamaño de los hogares.

Lo que hace especial a la vivienda frente a otros activos es que está anclada a un territorio, es… “inmueble”. Los activos financieros, por el contrario, o los inmobiliarios que funcionan como tales como las inversiones de los fondos, pueden buscar los caminos de mayores retornos, esencialmente vinculados a mayor población, más joven y crecimiento económico aunque sea desde niveles bajos, en cualquier país del mundo. De ahí que, por ejemplo, los fondos inmobiliarios alemanes estén empezando a comprar edificios en México, Brasil o China. Mi problema es que no me puedo ir a vivir a Jalisco.

¿Conclusión? Pues sin suscribir los porcentajes, sí coincido con este señor húngaro en que si no cambian las cosas en uno de esos tres factores –envejecimiento, población y crecimiento- los precios de la vivienda en España van a sufrir viento de frente y veremos precios más bajos año a año, salvo por el contrapeso de cuestiones como la escasez o la reducción del tamaño de los hogares. Lo cual no quiere decir que no debamos comprarnos una casa hasta el año 2051. Quiere decir que a la hora de decidir adquirirla tal vez debamos considerarla más como un coche, que no lo compramos por su valor de inversión, sino por su valor de uso.

Y por cierto, en el 2050 no me pidan cuentas si me equivoco, porque lo más probable es que no les pueda responder.

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