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Hace algunos años participé en unas charlas de NASLIE, la National Association for Senior Living Industry Executives de Estados Unidos. La asociación se dedica a estudiar la conducta del consumidor mayor, en cosas como las finanzas, la vivienda, el automóvil, la salud o la alimentación, todo ello analizado como negocio. De qué tan grande es ese negocio en USA da idea la difusión de la revista de la AARP, la American Association of Retired Persons, que con más de 22 millones de ejemplares, es la de más circulación del mundo.
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Érase una vez un país muy próspero y muy bonito, con muchísimos cerezos, bellísimos cuando florecían. Y por todo ello sus gentes vivían muy felices y comían muchas cerezas, que a todos les gustaban mucho. Tantas comían que la producción de cerezas no hacía más que crecer y crecer, y la gente era muy feliz porque además muchos trabajaban en su cultivo. Y esta felicidad general duró muchos años, aunque un día empezó a verse que tenía una pequeña mácula: los precios de las cerezas, dada su popularidad, no hacían más que subir y subir, y alguna gente incluso tenía que pedir dinero al prestamista para poder comprarlas.
Pese a ese pequeño problema, llegó un momento en que el gusto de la gente por las cerezas, y el gusto del agricultor por complacer a la gente y por ganar dinero, y el gusto del terrateniente por disponer más tierras para el cultivo de cerezos y por ganar dinero, y el gusto del prestamista por complacer a unos y otros y de paso ganar él también dinero, además de comer cerezas, hizo que se cultivaran tantas cerezas que empezaron a sobrar, porque la gente ya no quería comérselas todas. O porque unas eran buenas y otras no, o porque eran caras, o por no se sabe qué razones. Y el precio empezó a bajar y entonces, como el país estaba casi totalmente cubierto de cerezos, entró grande preocupación a todas las gentes. Bueno, a todas no, porque algunas, que últimamente ya no podían en absoluto comer cerezas por lo caras que se habían puesto, pensaron que a lo mejor, como consecuencia de esta nueva situación, podrían volver a comerlas.
Como no tenían muy claro qué hacer, porque al fin y al cabo a la gente siempre le habían gustado las cerezas y había pagado más y más por ellas, un día se reunieron el terrateniente, el agricultor y el prestamista, y acordaron pedirle a tres personas simples y honestas, un artesano, un herrero y un pastor, que no vivían directamente del cultivo de las cerezas, que les ayudaran a encontrar la solución del problema.
Así pues, invitaron al artesano, al herrero y al pastor a una agradable comida campestre en una soleada tarde veraniega, y a los postres les trajeron dos fuentes de cerezas: una con cerezas corrientes más o menos pequeñas, más o menos rojizas; otra con unas hermosas picotas, rojo intenso, dulces y crujientes. Podían comer todas las que quisieran.
Los tres comieron sólo de las picotas, que eran más dulces y mejores que las otras cerezas. Hasta que se hartaron. O sea que estaba claro: ¡a la gente le seguían gustando las cerezas, y mucho!, pero obviamente preferían las buenas. Pero como se las habían ofrecido gratis, la prueba no dejaba la cosa totalmente clara.
Así que los volvieron a reunir, volvieron a comer y les volvieron a ofrecer de postre dos fuentes de cerezas, de nuevo unas regulares y otras excelentes. Pero esta vez tendrían que pagar por ellas, a los precios del mercado de entonces. Ahí empezaron las objeciones: artesano, herrero y pastor seguían queriendo únicamente cerezas de las buenas, pero a mejor precio que el que les pedían, ¡y si no, no comían!
Desesperados, el terrateniente, el agricultor y el prestamista hicieron múltiples pruebas, siempre procurando conseguir sus precios, pero nada resultaba, ¡que no comían! Así que artesano, herrero y pastor se marcharon sin postre, porque de momento podían vivir sin cerezas y unas y otras les parecían caras. Y los productores se quedaron discutiendo sobre cuál era la solución. Y mientras discutían vino un oso muy grande muy grande, que había estado venteando el olor de las cerezas que tanto tiempo llevaban en la mesa, y se las comió todas, gratis, y de paso luego se comió al terrateniente, al agricultor y al prestamista.
Y total, que luego llegó un viejo cazador llamado Pedro y le abrió la barriga al oso y salvó al prestamista, etc., pero eso ya es otro cuento y además mi nieta dice que esa parte ya no se la traga…
Moraleja: 1. Cuando hay muchas cerezas, si quieres que se coman las cerezas regulares, no puedes poner delante también las buenas, porque sólo querrán éstas. 2. En el futuro, si cultivas cerezas, cultiva sólo de las buenas. 3. La única solución para vender tus cerezas es adaptarte a lo que quieren pagar los que las comen. 4. Mientras discutes sobre lo que hay que hacer para vender las cerezas, cuídate de que no venga el oso y se las coma todas (vale, a lo mejor sólo se come las buenas…) y de paso te coma a ti. Y 5. Lo del cazador que le abre la barriga al oso no se lo cree ni mi nieta.
Dicen los entendidos que lo importante no son las leyes sino sus reglamentos, es decir no lo que quieren regular sino cómo es su aplicación.
Viene esto al hilo de la reciente noticia de que el Gobierno ha decidido apoyar al sector inmobiliario destinando una línea de 3.000 millones de euros que el Instituto de Crédito Oficial pondrá a disposición de bancos y cajas para que puedan distribuirla a aquellos clientes promotores que quieran reconvertir sus créditos a la promoción en créditos a largo plazo. Con la condición de que las viviendas que dichos créditos financian se destinen al alquiler.
Esta mañana he escuchado a la Ministra de la Vivienda, Beatriz Corredor, comentar este tema en televisión. Ha apuntando algo importante: el que se facilite que haya más vivienda en alquiler no es sólo importante para el sector inmobiliario, sino para toda la economía, por facilitar la movilidad geográfica, que tiene estrecha relación, nunca bien estudiada en mi opinión, con la búsqueda de empleo.
Ha citado la Sra. Corredor la cifra del 11% como porcentaje de viviendas en alquiler sobre el total. No sé si se refiere a la cifra actual o sigue utilizando el dato del censo del 2.001. Pero sea para 2.001 o para 2.008, deben constatarse dos debilidades de nuestra estructura habitacional: el porcentaje de viviendas en alquiler ha descendido del 15% en 1.991 al 11% de hoy, y la media europea del 32% (2.001), refleja que en algo falla nuestro mecanismo productivo y financiero para estas viviendas.
Es por todo lo anterior que el uso de esos 3.000 millones, cifra ya de por sí exigua (equivalente a 15.000 viviendas de 200.000 euros, para traducirla a otra referencia entendible), debería ser administrada con criterios selectivos relacionados con la demanda y no con la oferta. Es decir, que debería gestionarse favoreciendo a aquellos segmentos de la demanda donde existe más necesidad y no planteándola como una operación rescate de empresas en dificultad. Y aquí debería atenderse a la progresiva contracción del tamaño de los hogares españoles, que ha pasado de algo menos de 4 personas por hogar en 1.991 a algo más de 3 en 2.001, y que es previsible se encamine a los niveles europeos de poco más de 2 en pocos años.
A partir de este punto es donde pueden surgir las dificultades si intentamos reciclar para el alquiler vivienda originalmente destinada a la venta. Según el Ministerio de Fomento, el tamaño medio de la vivienda nueva en bloque creció un 3% en 2.007, hasta los 99 m2, a su vez mayor que el tamaño que cita el INE para la vivienda en propiedad en 2.001 de 95 m2. La explicación: las viviendas más grandes generan un beneficio superior para el promotor, porque se venden a precio semejante pero tienen un coste inferior, dada su menor densidad de instalaciones.
El INE vuelve a darnos la razón cuando informa de que la vivienda en alquiler tenía, en 2.001, 79 m2 de media, un 20% aproximadamente más pequeña que la vivienda en propiedad, lo que da pistas de que la demanda ya iba entonces en esa dirección. El sector promotor de los últimos años no ha sabido, o querido, ver esas señales y ha ido distanciando su producto de lo que el mercado de alquiler pedía.
Debemos hablar, en suma, de un ejercicio de política económica, con recursos públicos, y no de un ejercicio financiero de ayuda al sector privado. Lo que toca es emplear los recursos escasos para producir el mayor beneficio social, y eso debería obligar a que en el uso de esos fondos primase la puesta en alquiler del mayor número posible de viviendas del menor tamaño, y consiguientemente del menor nivel de renta, que es donde se encuentra la necesidad creciente. Con ello beneficiaríamos de rebote sobre todo a los jóvenes, que deben estar dispuestos a vivir en pisos pequeños, consiguiendo así su emancipación y ensanchando sus horizontes de trabajo, y de paso dejando tranquilos a sus padres, que consiguen que al fin los chicos se vayan de casa






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