Dicen los entendidos que lo importante no son las leyes sino sus reglamentos, es decir no lo que quieren regular sino cómo es su aplicación.
Viene esto al hilo de la reciente noticia de que el Gobierno ha decidido apoyar al sector inmobiliario destinando una línea de 3.000 millones de euros que el Instituto de Crédito Oficial pondrá a disposición de bancos y cajas para que puedan distribuirla a aquellos clientes promotores que quieran reconvertir sus créditos a la promoción en créditos a largo plazo. Con la condición de que las viviendas que dichos créditos financian se destinen al alquiler.
Esta mañana he escuchado a la Ministra de la Vivienda, Beatriz Corredor, comentar este tema en televisión. Ha apuntando algo importante: el que se facilite que haya más vivienda en alquiler no es sólo importante para el sector inmobiliario, sino para toda la economía, por facilitar la movilidad geográfica, que tiene estrecha relación, nunca bien estudiada en mi opinión, con la búsqueda de empleo.
Ha citado la Sra. Corredor la cifra del 11% como porcentaje de viviendas en alquiler sobre el total. No sé si se refiere a la cifra actual o sigue utilizando el dato del censo del 2.001. Pero sea para 2.001 o para 2.008, deben constatarse dos debilidades de nuestra estructura habitacional: el porcentaje de viviendas en alquiler ha descendido del 15% en 1.991 al 11% de hoy, y la media europea del 32% (2.001), refleja que en algo falla nuestro mecanismo productivo y financiero para estas viviendas. 
Es por todo lo anterior que el uso de esos 3.000 millones, cifra ya de por sí exigua (equivalente a 15.000 viviendas de 200.000 euros, para traducirla a otra referencia entendible), debería ser administrada con criterios selectivos relacionados con la demanda y no con la oferta. Es decir, que debería gestionarse favoreciendo a aquellos segmentos de la demanda donde existe más necesidad y no planteándola como una operación rescate de empresas en dificultad. Y aquí debería atenderse a la progresiva contracción del tamaño de los hogares españoles, que ha pasado de algo menos de 4 personas por hogar en 1.991 a algo más de 3 en 2.001, y que es previsible se encamine a los niveles europeos de poco más de 2 en pocos años.
A partir de este punto es donde pueden surgir las dificultades si intentamos reciclar para el alquiler vivienda originalmente destinada a la venta. Según el Ministerio de Fomento, el tamaño medio de la vivienda nueva en bloque creció un 3% en 2.007, hasta los 99 m2, a su vez mayor que el tamaño que cita el INE para la vivienda en propiedad en 2.001 de 95 m2. La explicación: las viviendas más grandes generan un beneficio superior para el promotor, porque se venden a precio semejante pero tienen un coste inferior, dada su menor densidad de instalaciones.
El INE vuelve a darnos la razón cuando informa de que la vivienda en alquiler tenía, en 2.001, 79 m2 de media, un 20% aproximadamente más pequeña que la vivienda en propiedad, lo que da pistas de que la demanda ya iba entonces en esa dirección. El sector promotor de los últimos años no ha sabido, o querido, ver esas señales y ha ido distanciando su producto de lo que el mercado de alquiler pedía.
Debemos hablar, en suma, de un ejercicio de política económica, con recursos públicos, y no de un ejercicio financiero de ayuda al sector privado. Lo que toca es emplear los recursos escasos para producir el mayor beneficio social, y eso debería obligar a que en el uso de esos fondos primase la puesta en alquiler del mayor número posible de viviendas del menor tamaño, y consiguientemente del menor nivel de renta, que es donde se encuentra la necesidad creciente. Con ello beneficiaríamos de rebote sobre todo a los jóvenes, que deben estar dispuestos a vivir en pisos pequeños, consiguiendo así su emancipación y ensanchando sus horizontes de trabajo, y de paso dejando tranquilos a sus padres, que consiguen que al fin los chicos se vayan de casa