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¿Se acuerdan del perro Nipper mirando al gramófono mientras escucha la voz de su amo? Los más jóvenes tal vez no, pero los que escuchábamos música en discos de vinilo seguro que sí. Que pensándolo mejor ya hay seguro una generación que nunca ha visto un tocadiscos. La imagen ha sobrevivido todo el siglo XX y sólo las turbulencias del sector discográfico la han hecho casi desaparecer.
Francis Barraud: Nipper or the Dog
Se dice que el perro es el mejor amigo del hombre. El perro no ha expresado lo que piensa, pero me atrevo a afirmar que opinaría en el mismo sentido, porque parece claro que se trata del animal doméstico que de forma más declarada y voluntaria se adapta a su dueño. Hasta el punto de que tras una larga convivencia los perros tienden a parecerse psicológicamente, ¡incluso físicamente! a sus dueños. Dueño nervioso, perro nervioso. Dueño tranquilo, perro tranquilo, y así.
Supongo que los perros se adaptan de forma instintiva, siempre, con algo de interés “económico”, léase croquetas o chuletas. Y sin duda emocional, o sea caricias y buen rollo.
A los humanos nos cuesta más. Nos adaptamos bien mientras se trata de comodidad y un entorno estable, pero no tanto cuando las circunstancias son cambiantes. Y ahora toca esto último, así que muchos españoles estamos dándole vuelta a cómo adaptarnos con el menor trauma a la nueva situación económica del país.
A las empresas les pasa cosa parecida, porque al fin y al cabo están compuestas de humanos. Crecimiento y estabilidad: todo bien, ganamos dinero, estamos adaptados. Cambian las circunstancias: perdemos dinero, ¿qué hacemos?, ¿hacia dónde vamos?, ¿qué tamaño debemos tener?, etc.
La historia empresarial está llena de ejemplos de empresas que han sabido o no adaptarse. En estos días es noticia en el Reino Unido el cierre de las 800 tiendas de Woolworths, una cadena de comercios, una institución casi, cuyo desarrollo coincide en el tiempo con el de HMV. Woolworths no ha sabido adaptarse. Deja en la calle a 30.000 empleados. HMV sobrevive, adaptada como cadena detallista a los mercados que le han sido más favorables, como el Reino Unido o Canadá. Re-entrenar a una gran masa de personal frente a circunstancias cambiantes, con todas sus inercias laborales o sindicales, es un reto empresarial de gran calado, motivo por el cual a las empresas más pequeñas les es más fácil, por ese lado, adaptarse.
De ahí que los miles de millones que los gobiernos están volcando en industrias que no se han adaptado a la globalización, como el gobierno americano hace con Detroit, no hacen sino prolongar la agonía de una industria. No se entiende hoy que una industria pueda sobrevivir con cuatro jubilados por cada obrero en activo. Mejor sería atacar el problema ahora que cuando haya costado mucho más dinero al contribuyente.
Y algo así está pasando en España. El gobierno se resiste a facilitar que las empresas encajen las circunstancias adversas, flexibilizando el mercado laboral o rebajando la presión fiscal y ayudando a emprendedores y pymes. En su lugar permite que se financie a grandes grupos de viabilidad cuestionable o financia obras públicas que animan a comunidades y ayuntamientos a no adaptarse y seguir por la ruta del gasto. Porque no me digan que en el primer paquete del Fondo Estatal de Inversión Local hay muchas cosas a las que agarrarse como generadoras de empleo de largo plazo: ¿“acondicionamiento acústico del teatro municipal de Almoster, Tarragona (€ 77.000)»?, bueno esto no es mucho, depende del teatro. Pero, ¿“restauración y rehabilitación noria y zona trasera de los baños del Alcázar de Jerez de la Frontera (€ 869.000)”?, ¿»remodelación del recinto deportivo del campo de fútbol Can’Oriac de Sabadell (€ 860.000)”? ¿Ustedes creen de verdad que estas son las cosas que hay que hacer para mantener a nuestra economía a flote, restaurar norias y campos de fútbol?
Las empresas tienen que innovar, tienen que correr riesgos, tienen que competir, tienen que ser austeras, pero también tienen que saber adaptarse cuando las circunstancias les son adversas. A menudo ello significa replegarse y reducir su tamaño, y en todo ello, el gobierno tendría que ayudar en lo que pueda. Y si quieren mi opinión, hay que hacerlo rápido.
Pero sobre todo, hay que escuchar al Amo. Y bueno, ya deducen, el Amo es el Mercado, ¿quién creían? Nosotros somos el perro.
¿Como cree que debería ayudar el gobierno a que las empresas se adapten a la actual crisis económica?
( surveys)
Hace algunos años participé en unas charlas de NASLIE, la National Association for Senior Living Industry Executives de Estados Unidos. La asociación se dedica a estudiar la conducta del consumidor mayor, en cosas como las finanzas, la vivienda, el automóvil, la salud o la alimentación, todo ello analizado como negocio. De qué tan grande es ese negocio en USA da idea la difusión de la revista de la AARP, la American Association of Retired Persons, que con más de 22 millones de ejemplares, es la de más circulación del mundo.
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Anoche cenó nuestro presidente en la Casa Blanca. La verdad es que siempre que escucho sobre estos encuentros gastronómicos multilaterales me pregunto cómo se entienden unos con otros, porque no veo apuntadores fugaces entre silla y silla traduciéndole a cada comensal cosas tan necesarias como “pass me another chop”, por “pásame otra chuleta” o, aquí entre gourmets, indicando qué hacer si el vecino te dice “pass me some more thyme-roasted rack of lamb with tomato, fennel and eggplant fondue Chanterelle jus”. Las deben haber pasado canutas los pobres para entenderse. (http://gourmetfood.about.com).
Al Sr. Zapatero le tocó sentarse entre la Sra. Merkel, primera ministra de Alemania y el Sr. Wouter Bos, ministro de finanzas de Holanda. La Sra. Merkel habla, además de su idioma, inglés y ruso fluidos, y el Sr. Bos no sé qué hablará aparte de holandés, pero habiendo trabajado diez años para la Shell antes de dedicarse a la política, en sitios como Rumania, Hong Kong o Corea, tengo la razonable sospecha de que habla inglés perfecto. Lo deduzco además porque también es mejor que regular el inglés que hablan los taxistas de Ámsterdam. Por ello confío en que, pese a todo, nuestro presidente y sus colegas se hayan entendido y hayan lucubrado soluciones a nuestros problemas entre chuleta y chuleta (entre chop and chop, ésta es fácil).
Ahora en serio, ya he dicho que no me gusta hablar de Política. Realmente mi alusión al idioma va más por la Economía. Porque tengo la certeza de que estamos en el umbral de una etapa en la que España, ahora ya sí, va a tener que volcarse al exterior. Sigo bastante a los holandeses, no ya porque mi empresa se llame Tulipp y nos dediquemos a la subasta holandesa de inmuebles, sino porque creo que es de admirar su forma de entender el negocio internacional, siempre vendiendo fuera, con el inglés como una parte esencial de su armamento comercial. Ello ha redundado, sin duda, en que Holanda tenga un PIB per capita un 30% más alto que el de España, y no sé qué pasará con esa brecha según nos vaya aquí con el inmobiliario.
Y a propósito de almuerzos, hace unos años asistí a uno del foro entonces llamado “Asociación para el Plan Estratégico Barcelona 2000”. Objetivo de la reunión: atraer inversiones extranjeras a Cataluña. Gente muy interesante, presidentes de Seat, Puig, Freixenet y así, con autorizada visión de los negocios. Y todo en catalán. A mi lado se sentaban dos personas del Irish Marketing Board que no se enteraron de nada. Cuando reclamaron su falta de entendimiento, se les respondió, por uno de los presidentes citados, que “Holanda era uno de los países que recibía más inversión extranjera y en Holanda se hablaba holandés”. A lo que naturalmente los irlandeses comentaron que si ese almuerzo, y más con ese fin, hubiera ocurrido en Holanda, la discusión habría sido en inglés. ¿Serán aquellos polvos los que están trayendo estos lodos? No parece que en el tema idiomático entiendan en Cataluña su propio dicho, de que “la pela es la pela”, que no sé cómo se dice en holandés.
Conclusiones:
En cuanto a la cena de la Casa Blanca, no me siento capaz de opinar sobre qué va a salir de ello, pero la verdad, si me dan a elegir, ¡que me manden para acá unas chuletas y firmo!
Y en cuanto al idioma inglés, que es a lo que voy, para entendernos con nuestros colegas del mundo mundial, y no digamos para influir, hay que hablar, no sólo hablar, dominar, la lingua franca del siglo XXI. Y para entendernos con nuestros clientes internacionales, lo mismo. Y parte de nuestros problemas con la exportación insuficiente, parece una tontería, vienen de ahí. Y en el inmobiliario, que es mi tema, también. Yo creo que no salimos suficiente a vender fuera, no ya porque no queremos o podemos, sino porque, en cuanto a idioma, no sabemos. Ya lo he dicho antes, get on with it, guys!
En las Navidades de 1955, los Reyes Magos (que son los papás, ahora que no nos oyen los peques), me trajeron de regalo un tren eléctrico, alemán. Pero se ve que estos señores deben entender más de camellos que de trenes, porque no se les ocurrió idea más peregrina que dejarme una caja con locomotora y vagones y ¡sin vías! O sea que me trajeron la parte de RENFE pero no la de Adif. Naturalmente pillé un berrinche que todavía me acuerdo cincuenta años después y sólo se calmó la cosa cuando al día siguiente pudimos ir a la tienda, confesarme mi padre que el culpable era él y no los Reyes Magos y traerme a casa lo necesario para conseguir montar el material rodante en sus vías y que aquello funcionase.
Aún hoy conservo el tren, que he sabido resguardar de las hordas filiales y ello me obliga a confesar que tengo una particular debilidad por los trenes, de juguete y grandes. Lo que es una de las razones por lo que hace cuarenta años que sigo las noticias de CAF –Construcciones y Auxiliar de Ferrocarriles– (www.caf.net) con más interés que las de otras empresas. Y anteayer me topé con su nombre en el Herald Tribune, en un artículo a página casi completa sobre el retorno del tranvía a las ciudades americanas.
CAF, que es una empresa original de Beasain, en Guipúzcoa, que a su vez es un pueblito de 13.000 habitantes, es un líder mundial en la fabricación y mantenimiento de material ferroviario: locomotoras y vagones, tranvías, alta velocidad y todas las variantes de vehículos sobre ruedas de hierro, que se codea habitualmente en los contratos internacionales con gigantes como Siemens o Alstom, compitiendo con ellos por los proyectos “de tú a tú”.
Ese cartelito de CAF que muchos vemos en nuestros vagones de metro o tren en España, también luce en vagones de metro o tren desde el Heathrow Express a Washington, Argel, Roma, México, Turquía, Brasil, Finlandia, Hungría y un sinfín de sitios más. Y para ello cuentan con fábricas e instalaciones en media docena de países.
Ahora que tanto se habla de que España tiene que cambiar su modelo económico, con la exportación como asignatura improrrogable, muchos deberían mirar a empresas como ésta en busca de inspiración y ejemplo: líderes en su sector, con una envidiable cartera de pedidos, creando empleo y competitivos a nivel internacional. España necesita, urgentemente, más empresas que hagan las cosas como esta gente. A ver si así vamos acabando con tanto berrinche doméstico porque crece el desempleo.
Exculpación anticipada: No conozco personalmente a ningún directivo ni empleado de esta empresa, ni soy, en este momento, accionista, ni tengo ninguna relación de negocio con la misma. Simplemente me complace oír y contar que les va bien. Y que los alemanes exportan trenes de juguete, pero nosotros exportamos de los de verdad. Bueno ellos también, pero da lo mismo, competimos en igualdad.
«Because the good news is you’re fired. The bad news is you’ve got one week, all you’ve got is one week to regain your job, starting with tonight! We’re adding a little something to this month’s sales contest. As you all know, first prize is a Cadillac Eldorado. Anybody want to see second prize? Second prize is a set of steak knives. Third prize is you’re fired… ‘Cause only one thing counts in this world: get them to sign on the line which is dotted. You hear me you fuckin’ faggots» (Porque las buenas noticias son que estáis despedidos. Las malas, que tenéis una semana para recuperar vuestro empleo, a partir de esta noche. Como todos sabéis hemos añadido un pequeño detalle a la competencia por las ventas de este mes. El primer premio es un Cadillac Eldorado. ¿Alguien quiere ver el segundo premio? El segundo premio en un juego de cuchillos de carne. El tercer premio es… que estáis despedidos… Porque sólo hay una cosa que cuenta en este mundo: haced que -los compradores- firmen en la línea de puntos. ¿Me oís j… m…? –lo que dejaré en inglés…-) (Glengarry Glenn Ross motivation speech)
Ésta es la versión cinematográfica de lo que con mayor o menor crudeza están viviendo muchos vendedores inmobiliarios en estos últimos meses, y que todo indica van a seguir viviendo en los próximos. Naturalmente quien espeta la arenga no es Alec Baldwin [Blake], pero el efecto es el mismo. Presión por las ventas, agobio y en muchos casos, tercer premio.
Aunque el sentimiento de muchos es que “no hay nada que hacer”, que no hay financiación, que los compradores se han escondido, que sobran los pisos, que es imposible flexibilizar los precios, por más que el lenguaje no resulte simpático, en algo sí estoy de acuerdo con Blake: en que hay buenos vendedores y malos vendedores.
Y además creo que en estos últimos años, la bonanza ha relajado la formación necesaria en cualquier oficio, y muy en particular por parte de los principales interesados, que deberían ser los propios trabajadores. He peleado durante años en convencer a los equipos comerciales que he dirigido de la necesidad de estudiar y, en particular, de dominar idiomas, pero la respuesta ha sido, generalmente, menos que tibia, y lamento decirlo.
Así que ahora nos llega Mr. Blake de la central y nos dice que lo que toca no es ya ganar más o menos comisiones, sino tener o no tener trabajo. Y muchos no van a sobrevivir en este sector. Sólo van a sobrevivir los más preparados en su formación y en sus habilidades comerciales. Y que además estén dispuestos a trabajar como no lo han hecho durante tantos años porque el negocio era relativamente fácil, o muy fácil. Ante esta nueva situación caben dos reacciones y ya estoy viendo ambas en mis relaciones profesionales: buscarse la vida en otro sector menos “tocado”, el que sepa y lo encuentre, o en expresión gastada “amarrarse los machos y tirar pa’lante”, pero a base de iniciativa, preparación y trabajo.
No sólo las ventas inmobiliarias están en alerta roja, sino que el sistema financiero español está muy comprometido y no parece que tengamos otra solución que vender a gente de fuera de España una buena parte de nuestro stock inmobiliario, al menos de costa, y en lo posible de no costa, para aminorar nuestras dificultades. Con la ventaja de que muchos compradores serán gente mayor que no querrán más hipotecas, lo que nos va ayudar en sentido tanto inmobiliario como financiero. En esa misión hay muchos responsables, pero no pueden excluirse los vendedores, que tendrán que identificar a los compradores, saber capturar su atención, hacer que se interesen, hacer que se decidan y hacer que compren. Es tan fácil como el A-B-C: Always Be Closing.
(Nota del traductor. La palabra fuck o sus derivados se pronuncian en esta película 138 veces en sus 120 minutos de duración. Y no parece sobrar en ninguna ocasión, así que en su próxima reunión de vendedores no se preocupe si el lenguaje sube un poco de tono. Es lo normal en estos momentos)
La pregunta del millón, que digo del millón, del billón, inmobiliario, es cuánto tienen que bajar los precios de la vivienda para que el mercado se reactive. Hay opiniones para todos los gustos pero una respuesta común por parte del establishment inmobiliario-financiero es que los precios no pueden bajar (el término, también anglosajón, en este caso es wishful thinking). Se da a entender de forma tácita o se dice de forma expresa, como ha hecho esta semana el Sr. Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España.
Sobre el valor de la opinión de la APCE, vale la pena echar un vistazo a su página web, cuyo último informe de coyuntura data de noviembre de 2006… y cuyas “Soluciones” a la situación del sector son de ¡febrero de 2004! Con esa base, cuesta respetar su opinión y se constata una pobre representación de este importante sector, asunto en el que los promotores y constructores representados deberían tomar cartas. La APCE necesita con urgencia demostrar que es capaz de ofrecer soluciones propias en lugar de enrocarse en posiciones insostenibles.
A propósito de la formación del precio, creo interesante comentar la experiencia del Filene’s Basement, una sección de rebajas de unos grandes almacenes en Boston. Su técnica comercial se basa en ir bajando los precios de la mercancía de forma automática e inalterable, hasta que alguien compra. El sistema, conocido como automatic markdown system ha subsistido muchos años y ha sido objeto de numerosos estudios. Liu y Rizan lo hacen en su trabajo Strategic Capacity Rationing to Induce Early Purchases (http://www.hbs.edu/units/tom/docs/gvanryzin.pdf). Estudian cosas tan interesantes como, por ejemplo, por qué Zara apenas hace rebajas. Y descubren que no las hace porque Zara, que evidentemente sabe mucho de lo suyo, tiene muy claros los conceptos de lo que Liu y Rizan llaman el cliente miope o impulsivo, que compra en cuanto entra en la tienda y el cliente estratégico, que valora cuánto stock hay de la mercancía antes de fijar “su” precio y el momento de la compra. Y como no hay un cliente puro estratégico o impulsivo, Zara apuesta a ambas inclinaciones manejando muy finamente cuánto y cuál stock tiene que mostrar en sus tiendas. Y no muestra ni más ni menos.
El sector inmobiliario tiene hoy un grave problema. Por principio, el comprador de un inmueble tiene un comportamiento fundamentalmente estratégico, dada la cuantía e impacto en el largo plazo de su compra. Los vendedores han intentado atraerlo sistemáticamente haciendo más énfasis en principios de impulso (disfrute, “su sueño hecho realidad”), pero lo que realmente sostenía las ventas era la creencia estratégica de los compradores, por otra parte falsa, de que los precios iban a seguir subiendo y que la oferta no alcanzaría a rebasar a la demanda.
Naturalmente en el momento que se han roto esas creencias de forma masiva, los estímulos impulsivos han dejado de funcionar, o incluso se han tornado contraproducentes, y el sentimiento estratégico del comprador se ha asentado en la idea de que es mejor esperar porque existe gran abundancia de producto y el precio deberá bajar.
Y la dificultad estriba en que el sector inmobiliario no puede esconder el stock acumulado, que Zara sí que puede. Y contra eso no puede nadie. Y aunque el sector promotor le pueda “regalar” todos los pisos a los bancos, estos tendrán exactamente el mismo problema. Si no convencen a los compradores, en su comportamiento estratégico, de que vale la pena comprar, más pronto o más tarde estarán perdidos.
Así que lo que toca, más que declaraciones rompedoras, es una estrategia de máxima flexibilidad, en la que hay que trabajar en lo que he dado en llamar el “área de controversia” y que hoy quiero rebautizar como “franja de aproximación”. Hay que bajar el precio hasta que el comprador dé una mínima señal de compra. Y negociar y mostrar que hay gente que sí que compra y convencer al comprador de que un inmueble comprado a buen precio es un excelente valor refugio. Y hacer, en suma, que se crucen nuestros intereses con los del comprador y luego trabajar con una siguiente compraventa, que debería ser más fácil que la anterior.
En definitiva, se trata de trabajar sobre la “franja de aproximación” para en ocasiones llegar al “cruzado mágico”, expresión cuyo sentido dejaré tácito porque de hacerlo expreso corro el riesgo de que me regañen.
Hoy leía noticias desde el Reino Unido aludiendo a la eventualidad de que las inversiones turísticas en Portugal se beneficien de la percepción que tienen los europeos sobre la crisis inmobiliaria en España.
Deseo, por supuesto, que a Portugal le vaya muy bien. Pero, también por supuesto, no tengo ningún deseo de que ello suceda a costa de España.
Cada vez que leo estas cosas aumenta mi creencia de que estamos perdiendo un tiempo precioso en tomar iniciativas para que nuestros vecinos europeos, que son nuestro principal mercado para el Turismo en general y para el Turismo Residencial en particular, nos conozcan mejor.
Y como además creo que los extranjeros que compran en España son en su mayor parte personas maduras (de 45 ó 50 años hacia arriba), para conseguir algo de inspiración he vuelto a repasar un libro que compré hace unos años, titulado Retirement Places Rated, de David Savageau. El libro analiza 187 poblaciones de Estados Unidos, dando a cada una de ellas una puntuación en función de varios factores. Con todos ellos, a través de un sistema de pesos relativos, establece una clasificación de “los mejores sitios para jubilarse”, lo que me parece una forma de presentar la información que también sería útil para cualquier persona europea que quiera residir total o parcialmente en España en su jubilación.
Savageau utiliza seis factores: coste de la vida, clima, criminalidad, servicios, trabajo y ocio y sobre todos ellos utiliza con rigor criterios de objetivación. Y aunque el mecanismo de pesos puede ser subjetivo, ya que cada uno valoramos más o menos cada factor en función de nuestra edad, personalidad o gustos, el resultado final es satisfactorio. El ocio (navegar, pescar, golf, excursiones, etc.) o el clima o la seguridad, tienen valores distintos para cada persona, pero en términos generales puede afirmarse que a igualdad de coste, todos preferimos mejor clima y más ocio, seguridad o servicios. E incluso trabajo, si conservamos tal gusto o necesidad a partir de cierta edad.
Como muestra de su contenido, el libro desarrolla el factor clima de forma exhaustiva, abundando en lo que denomina la zona de confort de temperatura. La define como aquélla por encima de la cual la mayoría de las personas nos sentimos incómodos, por demasiado calor, y por debajo de la cual también estamos incómodos, por demasiado frío. Asigna entonces puntos positivos o negativos para los días en que una población concreta tiene temperaturas dentro o fuera de dicha zona y con ello construye puntuaciones para cada ciudad. Parece una técnica aceptable, que extiende al resto de factores utilizando las estadísticas más apropiadas y disponibles para cada caso.
El sitio más “confortable”, por cierto, para vivir en Estados Unidos, desde el punto de vista del clima, es Laguna Beach-Dana Point, en California (que coincide que conozco y que únicamente tiene el inconveniente de que a las serpientes de cascabel también les gusta ese excelente clima) y el peor Palmer-Wasilla en Arkansas (¡aunque es un buen sitio si a uno le gusta practicar el rodeo!). Y el mejor sitio cuando se ponderan todos los factores resulta ser Fort Collins-Loveland en Colorado contra el peor, Pike County en Penssilvanya (donde deben odiar rabiosamente a este señor Savageau)
Ordenada y ofrecida la información a nuestros clientes, el paso siguiente, más difícil todavía, es mejorar. Cuando hace unos días escuché al Sr. Miguel Sebastián referirse al sol como el “petróleo español”, pensé que la afirmación, además de simplista, parecía pretender que nos animásemos porque “tenemos sol y ya está”, como si fuésemos Arabia Saudita con el petróleo. Y precisamente es a partir de que tenemos sol, que hay que ponerse a pensar en sus complementos necesarios para hacer nuestro país más agradable al nuevo residente, mejorando en todos esos factores que arriba cito.
Conseguir que nuestros vecinos europeos tomen más y mejores decisiones de compra es hoy trascendental además de urgente.
Supongo que muchos de los españoles de a pie nos estaremos preguntando qué podemos hacer ante una situación de crisis económica cada vez más real o cercana, cuando muchos de los términos incluidos en las explicaciones son difíciles de entender incluso para personas de cierta cultura económica financiera. Probablemente un muy elevado porcentaje de la población no sabe quiénes son esos “Hermanos Leman” que han quebrado al otro lado del Atlántico y no digamos si pedimos que expliquen en qué consiste un credit default swap.
Así que, en términos económicos o comerciales tal vez sea bueno utilizar algún ejemplo sencillo para orientarnos. Me acuerdo del “sillero de Aielo”, de cuando yo trabajaba en una sucursal del Banco de Bilbao en Xátiva, en Valencia. Aielo de Malferit es un pueblo que me tocaba visitar en mi ruta comercial de cada semana en busca de nuevos clientes, y aquel hombre, que tenía una fabriquita de sillas de anea, de las de toda la vida, abrió una cuenta con nosotros. Por esa relación supe un poco de su ocupación, que no he olvidado en los más de treinta años trascurridos.
Tenía el sillero un pequeño local en el que trabajaba él mismo con otros dos operarios fabricando estructuras de sillas sin parar, a las que luego mujeres y chicos en sus propias casas en el pueblo les montaban un asiento de anea tejida. No tenía almacén. Recogía las sillas terminadas directamente de las casas del pueblo con un camioncito, pagaba la mano de obra y el viernes de cada semana se marchaba al sur de Francia con el mismo camioncito, a vender sus sillas. El domingo por la tarde regresaba y el lunes vuelta a empezar. Creo yo que en esta pequeña historia se esconden varias enseñanzas, que en mi condición de profesional del sector inmobiliario me parece útil trasponer al mismo.
Habrá que salir a vender. Simple. No nos van a venir a comprar. El sector residencial de costa, en particular, se ha acomodado dentro de una estructura productiva en la que se ha reservado la construcción pero ha cedido mayoritariamente la comercialización, normalmente a agentes extranjeros, que eran quienes nos traían a los clientes. Hemos perdido la costumbre de vender nosotros mismos. Habrá que salir a hacerlo.
Habrá que agruparse y que cada uno aporte lo que mejor sepa hacer, siempre pensando en la comercialización. Los españoles nos caracterizamos, lamentablemente, por la baja inclinación a asociarnos frente a retos comunes. La comercialización internacional está pidiendo a gritos una gran alianza para defender aspectos, como nuestra imagen internacional como país de acogida de turismo, que son imposibles de defender a nivel individual.
Habrá que trabajar más. Es duro, pero imprescindible. Cuando escucho a empresas y asociaciones pidiendo más ayuda del sector público para resolver sus problemas, no puedo evitar pensar que incluso cuando esas ayudas se produzcan no dejarán de ser, en castizo, “pan para hoy y hambre para mañana”. El verdadero reto del sector, a medio y largo plazo, no es la supervivencia financiera, sino recuperar para nuestros clientes el “Value for Money” anglosajón, para el que no encuentro un mejor término castellano y que no es una entelequia inasible.
Así que, como las casas no se pueden subir a un camión (bueno sí se puede pero sólo lo hacen los americanos con casas de madera y debe salir caro), para mi la lección integral del sillero de Aielo es que los promotores de producto costero (y los bancos o cajas que les financian), tienen mucho trabajo, que deben asociarse para atacar problemas comunes y que Europa, pese a todo, es quien únicamente puede resolver nuestra situación.
Acabo de leer los dos temas del desayuno continental de la vuelta de vacaciones. Colonial y Reyal Urbis pierden 2.381 y 331 millones de euros respectivamente, en los primeros seis meses de 2.008. Hace tres días, para los que prefieren el “English breakfast”, eran los 1.774 millones, también de euros, de pérdidas que anunciaba Taylor Wimpey, también en sólo seis meses. Buena parte de las pérdidas de estas grandes compañías vienen causadas por la depreciación de activos, en un entorno económico de tipos de interés más elevados y períodos de ventas más largos. Ciertamente la situación no puede sino inquietar seriamente a empresas inmobiliarias y entidades financieras, sobre todo porque nadie sabe por cuánto tiempo se puede prolongar la situación. Creo que resulta muy recomendable darse un baño de realidad. Al final de la cadena se encuentra el individuo o la familia, todos aquellos que forman hogares, que eliminados todos los componentes especulativos que han alimentado la demanda en estos últimos años, son los que tendrán que ir “consumiendo” el stock de aproximadamente un millón de viviendas nuevas terminadas, tomando decisiones con criterios estrictamente utilitarios. Porque, además, “la máquina” no se ha parado. Los datos del INE nos permiten comprobar que en los cinco primeros meses de 2.008 se han vendido 143.918 viviendas nuevas, pero se han iniciado 131.219, lo que permite deducir una reducción futura del stock a ritmo de aproximadamente 2.500 viviendas mensuales. Y a ese ritmo, de no cambiar otras variables, tardaríamos en consumir el stock… ¡33 años! Así pues habrá que ver cuáles son las otras variables sobre las que se puede trabajar: La primera, la formación de hogares. España tenía, en 2.001, 2,87 personas por hogar, cifra que en los últimos años se habrá visto modificada por el fuerte incremento poblacional, de más o menos un 11%, causado por la inmigración, así como el fuerte impulso promotor. Seguiremos rondando, por tanto, las 3 personas por hogar, un 25% más que, por ejemplo el Reino Unido, por establecer un baremo de comparación. Si consiguiésemos reducir el número de personas por hogar, fundamentalmente facilitando el acceso a la vivienda a personas de menos de 30 años que todavía conviven con sus padres (en 2001 el 73% de los jóvenes de 25 años seguía soltero y vivía con sus padres, cifras que probablemente se mantiene). El precio de la vivienda es muy importante para conseguir que esto cambie. La segunda, la generación de un mercado sólido de alquiler de vivienda. El que la Sociedad Pública de Alquiler haya entregado algo menos de 8.000 viviendas entre 2.006 y 2.008, al ritmo de 257 viviendas mensuales, delata lo exiguo de este mercado. Atraer a inversores que inviertan en vivienda para alquilar, con rentabilidades atractivas y regulación legal adecuada, es esencial y urgente no sólo a nivel inmobiliario sino del empleo y de la economía en general. El precio, de nuevo, es muy importante para activar este mercado. Y, la tercera, la atención y reactivación de la demanda europea, a nivel directo y a través de los agentes que controlan a este tipo de compradores. Pero ello no puede desligarse de una intensa campaña en busca de la excelencia de nuestras poblaciones y urbanizaciones costeras, que mejoren nuestra imagen y recuerden a la demanda de países de nuestro entorno que España sigue teniendo una envidiable calidad de vida. Y de nuevo el precio es extremadamente importante. Quizás, muy en particular, desde el ángulo de la relación calidad/precio. Por todo lo anterior, la medida más urgente que tienen ante sí los sectores inmobiliario y financiero es adaptar sus precios para permitir que los nuevos hogares que existen de forma latente se materialicen, que el mercado de alquiler tome cuerpo y que la demanda extranjera se reactive. No es un proceso indoloro, pero sin duda es menos doloroso que seguir sufriendo el debilitamiento pernicioso del sector. Tulipp trabaja para ayudar a vendedores y compradores a resolver su desencuentro en cuanto a los precios, conciliando sus intereses por el método de subasta, que por su transparencia y máxima difusión resulta ideal. Vendedores y compradores obtienen así la mejor percepción del mercado. Y pueden usar el método más ágil para realizar operaciones a los precios que ambas partes encuentran adecuados en las circunstancias de cada momento.
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