Disculpe doctor, ¿he oído bien?

Pues sí, no bromeo, en las últimas pocas semanas hay un par de cosas que califico sin ambages de buenas nuevas, al menos para el sector inmobiliario relacionado con los inmuebles en renta.

Primera buena noticia: los tipos de interés han pasado el cambio de rasante y empezado a descender de forma acusada. Dónde llegará el descenso es aventurado de predecir, pero la voluntad política parece ir en esa dirección, con el control de la inflación, ayudado por la bajada drástica del precio del petróleo, pasando a segundo término. Parece más probable que los tipos sigan descendiendo que lo contrario.

Existe una relación entre rentabilidad inmobiliaria y rentabilidad del dinero. Detrás de ella está el hecho de que los inversores gravan a los inmuebles con una prima de riesgo, demandándoles un rendimiento superior al del dinero contante por cuestiones tales como la falta de liquidez (lleva tiempo venderlos), se pueden desocupar en todo o parte, etc., todo lo cual en un bono del Tesoro no sucede. Como la base de cálculo es el interés del dinero, medido por ejemplo por medio del Euribor, si la base baja y la prima se mantiene, a los inmuebles se les exige una rentabilidad menor, y por tanto su valor, a igual ingreso por rentas, sube.

Vale que la traslación no sea instantánea, porque los inversores piensan en el largo plazo y desconfían de la volatilidad de los tipos y otras cuestiones, pero la tendencia es definitivamente a favor de que los valores de los inmuebles en renta, por esta cuestión, suban.

Segunda buena noticia: se van a poner en marcha las Socimi o Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria para complementar el régimen de inversión indirecta en inmuebles. Hasta ahora se ofrecían al pequeño inversor únicamente los FII o Fondos de Inversión Inmobiliarios, cuya exclusividad en este sector lleva años obsoleta. He leído comentarios acerca de la inoportunidad del momento para lanzar estos nuevos fondos, así como la sospecha de que estos vehículos sean utilizados para “desaguar” inmuebles excedentes o “menos deseados” de bancos o empresas promotoras, pero no tengo nada claro que los inversores accedan más que adquirir «activos de máxima calidad», pero de los de verdad.

A mi, personalmente, me parece que el momento es bueno, ¡que ya era hora!, que los Reit’s o Real Estate Investment Trusts fueron introducidos en Estados Unidos en 1960 y modificados en 1986 y 1999 y que España está más que madura para una figura de este tipo y que hacen falta nuevas alternativas de inversión.

Otra cosa es cómo el pequeño y mediano inversor se beneficia de ello. Mi respuesta es que con una combinación de las dos “buenas noticias” que he dado aquí arriba. O sea, que si los tipos de interés siguen a la baja y se pone en marcha una Socimi que sea capaz de convencernos: a) de que el promotor y el gestor saben lo que se hacen y su misión principal es cuidar a sus inversores y b) de que han adquirido o van a adquirir activos en renta (matiz: no “para después ponerlos en renta”) y que esos activos son, por ejemplo, edificios de oficinas de buena calidad (matiz: edificios relativamente nuevos, en buenas zonas de mercados líquidos, fundamentalmente Madrid y Barcelona si se trata de España y sustancialmente alquilados a buenas empresas), creo que vale la pena comprar inmuebles a través de este tipo de fondo.

¿Por qué? Porque la inversión indirecta está más que justificada para grandes inmuebles y porque creo además que el sector de oficinas, en los términos expuestos, es el más defensivo de los sectores inmobiliarios. Y los próximos meses, si los tipos como parece siguen en descenso, pueden ofrecer buenas oportunidades. Pero a ver qué mercancía sacan al puesto y atentos a los gatos… por liebres.

Nota sobre esta opinión. Desde hace tres años y hasta hace pocos días he sido presidente de la Asociación Española de Oficinas, cuestión que puede nublar mi imparcialidad. Dejo a cada lector la interpretación de estas líneas a la luz de las razones expuestas, con independencia de mis relaciones profesionales.